（2016）豫0311民初2791号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2018-02-05
案件名称
朱娟与洛阳宝龙商业物业管理有限公司、赵丹租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱娟,洛阳宝龙商业物业管理有限公司,赵丹,洛阳唐豪斯文化酒店有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第四百零二条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0311民初2791号原告：朱娟，女，汉族，1963年4月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人：ＸＸ召，河南开物律师事务所律师，特别授权。委托代理人：霍长玲，女，汉族，1959年2月24日出生，住址洛阳市吉利区，特别授权。被告：洛阳宝龙商业物业管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道中段，统一社会信用代码：9141030766723602XN。法定代表人：许××董事长。委托代理人：王鹏，该公司营运主管。特别授权。委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。一般代理。被告：赵丹，女，汉族，1982年1月4日出生，住洛阳市涧西区。被告：洛阳唐豪斯文化酒店有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道宝龙城市广场AB地块II区水系步行街7号楼，统一社会信用代码：91410307330091558N。法定代表人：张振先，执行董事兼总经理。委托代理人：赵丹，该单位员工。特别授权。原告朱娟诉被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司（简称宝龙商业公司）、被告赵丹、被告洛阳唐豪斯文化酒店有限公司（简称唐豪斯酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱娟及委托代理人ＸＸ召、被告宝龙商业公司委托代理人王志光、被告赵丹、被告唐豪斯酒店委托代理人赵丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司交还原告所有的宝龙城市广场××地××区商业街××龙区××大道××商铺、××号商铺的钥匙并将该两处商铺返还交付给原告；2、判令被告洛阳宝龙物业管理有限公司赔偿原告租金损失74808元（参照2014年11月10日，被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司与被告赵丹签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》中约定的第二个租赁年度即“2015年1月1日至2015年12月31日”的租金标准130.02元／平方米／月计算，暂计5个月，即“从2016年1月1日起至2016年5月31日止”，最终租金损失计算至实际支付之日止）；3、判令被告赵丹、洛阳唐豪斯文化酒店有限公司立即拆除在商铺一层平房上私自违法搭建的一小间屋子、楼梯及拉的围墙，将原告所有的商铺恢复原状，将商铺内所有物品立即搬离，并对原告的租金损失承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：2011年，原告购买了洛阳宝龙置业发展有限公司开发的宝龙城市广场AB地块Ⅱ区商业街洛龙区开元大道219号2-6幢1-115号商铺（建筑面积70.52平方米）、1-116号商铺（建筑面积44.57平方米），总计115.09平方米。房产证号分别为：洛房权证市第00269391号、002709**号。2011年4月，原告与原河南华龙商业地产管理有限公司即现被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，协议中约定，原告将商铺委托给该公司代理招商及经营，委托期限自协议签署之日起至2015年12月31日止。在此期间，该公司代表原告对外招商，并与承租人签订《租赁合同》，代为收取租金，收取的租金作为原告支付给该公司的招商代理费，该公司应向原告开具招商代理费发票。委托期限届满后，该公司负有将委托物业按届时的实际状况交还原告的义务。2014年11月10日，被告宝龙商业公司与被告赵丹签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，将原告的商铺出租给赵丹，作为经营餐饮场所使用，租赁期限自2014年11月1日起至2015年12月31日止，2014年11月1日起至2014年12月31日为第一个租赁年度，租金标准为5.42元／平方米／月，2015年1月1日起至2015年12月31日为第二个租赁年度，租金标准为130.02元／平方米／月。2015年2月3日，被告赵丹注册成立唐豪斯酒店，并以该公司名义使用原告的商铺对外经营并一直占用原告的商铺。原告与被告宝龙商业公司的《委托经营管理协议》及被告宝龙商业公司与被告赵丹《宝龙城市广场商铺租赁合同》到期后，原告与被告宝龙商业公司及被告赵丹、被告唐豪斯酒店没有签订新的协议。原告多次要求被告宝龙商业公司交还商铺钥匙返还商铺，被告均已商铺正由被告赵丹和唐豪斯酒店经营使用为由拒不交还商铺钥匙也不返还商铺。后原告又多次找到非法占用商铺的被告赵丹和唐豪斯酒店要求返还商铺，发现该二被告未经任何部门允许，私自改变房屋结构，违法在商铺一层平房上搭建了一小间房子，拉了围墙，架设了一部楼梯。无奈原告只能诉诸法院。被告宝龙商业公司辩称：一、我公司与赵丹签署的租赁合同直接约束赵丹和朱娟等13名业主。我公司与朱娟之间是委托合同法律关系，在代表朱娟等13名业主与赵丹签订租赁合同时，在合同中明确披露了与朱娟等13名业主之间的代理关系。依照《合同法》第402条的规定，该合同直接约束赵丹和朱娟。即赵丹和朱娟为该租赁合同的出租人和承租人，这两者才是租赁合同的主体，我公司只是出租人的代表。二、我公司对房屋的返还主要是对经营管理权的移交，而且客观上业主已经收回了该权利。依照我公司与朱娟签订的《委托经营管理协议》，朱娟委托给我公司的并非商铺本身，而是商铺的“代理招商及经营管理事宜”，即“经营权和管理权”。该协议第4.2.3条规定：我公司“仅负有将委托物业按届时的实际状况返还甲方的义务”。该处的实际状况包含“有人使用”、“无人使用”、“有装修改动”“无装修改动”等一切情况；我公司已经合法的代表朱娟将房屋交给了赵丹，客观上也没有控制房屋。赵丹的租期届满后，包含朱娟在内的13名业主直接以房屋所有权人的身份与赵丹协商续租事宜，该协商过程一直持续到2016年4月。多名业主与赵丹协商一致后直接与赵丹签署了租赁合同。朱娟因为租金标准问题最终未与赵丹签订租赁合同，但不排斥其客观上已经收回房屋的经营管理权等房屋权利的事实。三、我公司多次通知收房，不收房的不利后果应由原告自己承担。租赁期限届满前我公司已通知包含朱娟在内的业主办理收房手续，并于2015年12月7日在《洛阳日报》刊登交房公告。但此时朱娟正在与赵丹协商续租事宜，未来办理收房手续。2016年2月5日我公司又给朱娟邮寄快递通知其收房，朱娟依然未来办理。四、租期届满后赵丹使用朱娟等业主房屋，朱娟是明知且同意的，我公司对此无过错。租期届满后我公司没有将房屋租赁给赵丹，没有授权赵丹使用，没有干涉、阻碍朱娟使用自己房屋。被告洛阳唐豪斯文化酒店有限公司辩称：2014年1月，宝龙商业街对外招商期间，经与宝龙协商，我公司租赁宝龙城市广场AB地块Ⅱ区商业街洛龙区开元大道219号2-6幢商铺。我公司租赁时与宝龙签订了预期为8-10年的合同（宝龙与房主签订的返租期到期后，宝龙负责协调酒店与房主的链接与协商）。该商铺面积为2064.67平米，共有13家房主。宝龙与房主的返租期到期后，我公司即由专人开始与房主当面洽谈。2016年5月开始，已有8户房主与酒店签订了续租协议。我公司租赁的2-6幢商铺是一座连体别墅，酒店装修已投入500余万元。该商铺中个别业主鉴于此种情况，恶意提出高房租要求，并以不再续租相要挟。对于此种违背现实情况的要求我们不能接受，由此产生的损失应由该房主负责。被告赵丹辩称：在唐豪斯酒店还未注册正式营业执照前，由本人代公司在2014年11月与宝龙商业公司签订了宝龙城市广场AB地块Ⅱ区商业街洛龙区开元大道219号2-6幢商铺的租赁合同。2015年3月公司才注册完毕。2015年底返租到期后，经过多次协商沟通，酒店指定本人与业主代表及律师协商租赁合同的详细细节并负责签订续租事宜。本人参与租赁行为系公司行为，并非个人行为，本人不应承担在租赁问题上产生的所有纠纷责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年，原告购买了洛阳宝龙置业发展有限公司开发的宝龙城市广场AB地块Ⅱ区商业街洛龙区开元大道219号2-6幢1-115号商铺（建筑面积70.52平方米）及1-116号商铺（建筑面积44.57平方米），总计115.09平方米。房产证号分别为：洛房权证市第00269391号、002709**号。该幢商铺共有三层、十五间，分别出售给了十余户业主。2011年4月，原告与被告宝龙商业公司（即原河南华龙商业地产管理有限公司）签订《委托经营管理协议》，委托期限自协议签署之日起至2015年12月31日止。该协议1.1条约定，原告将商铺“代理招商及经营管理事宜委托乙方（即宝龙商业公司）代办”，具体代理事项及权限主要包括：对整体商业布局和业态设置统一进行招商和管理；制定、修改并以自己名义与商户签订《租赁合同》；物业经营管理。该协议4.2.3约定委托期限届满后宝龙商业公司“仅负有将委托物业按届时的实际状况交还甲方的义务”。2014年11月，因唐豪斯酒店尚在筹备中，未注册成立，被告赵丹以个人名义与宝龙商业公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。该合同载明宝龙商业公司受所有权人朱娟等业主的委托，以受托方名义将本案所涉商铺租赁给被告赵丹。租赁期限自2014年11月1日起至2015年12月31日止，2014年11月1日起至2014年12月31日为第一个租赁年度，租金标准为5.42元／平方米／月，2015年1月1日起至2015年12月31日为第二个租赁年度，租金标准为130.02元／平方米／月。2015年2月3日，唐豪斯酒店注册成立，本案所涉商铺由该公司实际占有使用。2015年12月3日被告宝龙商业公司在《洛阳日报》刊登《交房通知》，通知商铺业主办理交房事宜。2016年2月5日宝龙商业公司又给原告邮寄快递通知其收房。上述《委托经营管理协议》及《宝龙城市广场商铺租赁合同》到期后，原被告双方就房屋续约事宜多次协商，部分业主与唐豪斯达成新的租赁协议，但本案原告与被告未能达成一致，未签订新的协议。本院认为：原被告双方签订的《委托经营管理协议》、《宝龙城市广场商铺租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告委托被告宝龙商业公司代办房屋招商及经营管理事宜，双方之间成立委托合同关系。被告宝龙商业公司在委托范围内与承租人签订租赁合同并进行物业管理，并未实际占有、使用原告房屋，原告要求其返还房屋无法律及事实依据。被告宝龙商业公司在与被告赵丹签订租赁合同时已将其与原告间的委托关系告知承租方，根据《合同法》402条规定，“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”被告宝龙商业公司仅是原告与第三人签订租赁合同时的代理人，并非房屋承租人，原告要求宝龙商业公司赔偿其租金损失无法律及事实依据。租赁合同中记载的承租人虽为赵丹，但赵丹以个人名义签订合同系因公司正在筹备中，公司对此事实亦认可，故实际承租人应为唐豪斯酒店。承租人在签订租赁合同时明知受托人与委托人之间的代理关系，故《宝龙城市广场商铺租赁合同》直接对原告和实际承租人产生合同约束力。现该租赁合同亦因合同期限届满终止，依照《合同法》235条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。实际承租人唐豪斯酒店在租赁期届满时应负返还义务，但原告的诉讼请求仅要求宝龙商业公司返还商铺，未要求唐豪斯酒店履行返还义务，故本院无法判令其返还。唐豪斯公司租期届满未与所有权人达成新的协议也未返还租赁物，应当赔偿原告相应的租金损失。按照《宝龙城市广场商铺租赁合同》第11.5条约定，逾期不返还租赁物应按合同期满前最后一个月月租金200%支付逾期占用费。现原告要求从2016年1月1日起按130.02元／平方米／月支付租金损失有合同和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告拆除一层平房上一间小屋、楼梯及围墙，原告仅提交照片两张予以证明，理由不充分，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告洛阳唐豪斯文化酒店有限公司于判决生效后十日内支付原告朱娟租金损失74808元（暂计算至2016年5月31日，此后按房屋面积115.09平方米，租金130.02元／平方米／月计算至房屋返还之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1870元，由被告洛阳唐豪斯文化酒店有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 姚光辉陪审员 李艳红二〇一七年六月九日书记员 邢瑶瑶 百度搜索“”