（2016）闽05民终4123号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-07-04

案件名称

钟锻炼、陈怀璧农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省泉州市中级人民法院

所属地区

福建省泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟锻炼,陈怀璧,钟志东

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土��管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省泉州市中级人民法院民事判决书（2016）闽05民终4123号上诉人（原审原告）：钟锻炼，男，1962年8月30日出生，畲族，职工，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：黄林锋，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贤芝，福建元一律师事务所律师。被��诉人（原审被告）：陈怀璧，男，1988年9月26日出生，汉族，农民，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：廖刚明，安溪县官桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：钟志东，男，1993年9月17日出生，畲族，农民，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：廖刚明，安溪县官桥法律服务所法律工作者。上诉人钟锻炼因与被上诉人陈怀壁、钟志东农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟锻炼上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《土地产权房屋转让协议》合法有效缺乏事实依据。1.农村宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，其买卖是要式买卖，转让条件非常严格，根据《物权法》《土地管理法》相关规定及最高人民法院司法解释，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)只能在同一集体经济组织内部成员之间进行转让;⑶受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为征得集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。而钟锻炼与陈怀壁、钟志东之间的宅基地使用权转让并不符合以上条件；首先，钟锻炼并未拥有两处以上农村住房；其次，陈怀壁、钟志东不符合第二个条件。陈怀壁系官郁村村民、钟志东系善坛村村民，都不属于官桥村，不属于同一集体经济组织成员；再次，双方之间的转让行为自始至终都没有征得集体经济组织同意。2.一审认定事实模糊。《土地产权房屋转让协议》中约定房屋建筑面积215平方米，但实际上房屋早在1996年公路改道拆迁时已被征用部分房屋，只余下63平方米未拆。协议上所写的“房屋平面图见本协议附件一，内部附着设施见附件二”，钟锻炼从未见过这两份附件，也从没有在附件上签字。陈怀壁、钟志东自己所做的附件不能作为双方买卖土地面积的依据。钟锻炼认为双方签订的协议是以《集体土地建设用地证》作为转让依据，因此，钟锻炼当时转让的只是土地证范围内的剩余63平方米的房屋与土地使用权，并未包括该土地证范围外的其他建筑（74平方米及木板房，未办产权证），该部分建筑系钟锻炼所搭建，其建筑所有权属于钟锻炼，而钟锻炼并未共同将其转让给陈怀壁、钟志东。3.一审回避主要事实��未查清陈怀壁、钟志东非安溪县官桥镇官桥村村民。二、一审适用法律错误。1.双方签订的协议所载明的215平方米远远超过钟锻炼实际的合法土地使用面积，超过部分土地属于安溪县官桥镇官桥村集体经济组织所有，钟锻炼未得到村民委员会的同意，即将无权处分的集体土地擅自处分，该协议应该认定为无效。2.陈怀壁、钟志东的买受行为属规避税收征收管理办法的行为，是无效行为。土地房产买卖，必须缴纳相关税费。但在本案当中，陈怀壁、钟志东是直接作为被征收人，体现其财产的取得是直接取得、原始取得，而非买卖取得、继受取得，规避了缴纳国家税款，属于以合法的方式掩盖非法目的的行为。3.根据地随房走的原则，双方签订的协议违反法律、政法规的强制性规定。钟锻炼所转让的房屋并不符合转让条件，其享有土地使用权范围内的房屋只剩63平方米，��协议所载明的215平方米远远超过钟锻炼实际的土地使用面积,超过部分土地属于安溪县官桥镇官桥村村集体经济组织所有，钟锻炼将其转让违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效，不受法律保护。4.按照土地管理法的规定，土地转让应当办理土地过户登记，领取集体土地使用权证，但在本案当中，陈怀壁、钟志东没有办理相关手续，依法应认定无效。5.一审对陈怀壁、钟志东冒充被征收人的事实有意忽视，不符合法律规定。本案被征收土地是集体土地,对象是特定的。征收政策的制定依据是物权法，补偿受益的对象是特定村民，不是任意对象。6.2014年6月，陈怀壁、钟志东获悉钟锻炼的房屋即将被拆迁，将获得巨额补偿，即找到钟锻炼，隐瞒房屋即将被拆迀的事实，提出欲购买钟锻炼该座房屋，因此，本案房屋转让协议系在陈怀壁、钟志东的精心谋划下签订的。��、一审程序违法，有意掩盖事实真相。1.一审法院对钟锻炼提交的书面调取证据的请求未作处理，导致相关事实没有查清，程序违法。2.一审遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法。本案土地的所有权人是安溪县官桥镇官桥村村民集体经济组织，但在本案审理中，没有通知诉争土地所在村的村民集体经济组织参加诉讼，遗漏必须参加诉讼的当事人。陈怀壁、钟志东辩称，一、双方在签订房屋转让协议时买卖双方都是自愿的，钟锻炼主张与陈怀壁、钟志东签订的房屋转让协议无效，违背《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。”的规定，钟锻炼的主张不能支持。二、房屋以及买卖的款项巳经按照约定全部交付清楚，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条：“买受人巳经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定，一审对钟锻炼的主张不予支持正确。三、法律、行政法规并没有禁止农村房屋买卖，根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此，钟锻炼与陈怀壁、钟志东之间的房屋买卖并不违反法律、行政法规的强制性规定，所签订的房屋买卖合同合法有效。四、钟锻炼与陈怀壁、钟志东均不是官桥村集体经济组织成员，双方均不能享有该集体经��组织的宅基地使用权的收益，拆迁安置只是获得建筑物的利益，并未获得宅基地的收益。而且政府拆迁安置与陈怀壁、钟志东形成的是另一法律关系，钟锻炼的房屋巳转让给陈怀壁、钟志东，钟锻炼要求获得拆迁安置的利益不符合规定。五、钟锻炼主张协议无效，违反转让协议的约定，根据双方在协议第八条的规定，钟锻炼应赔偿陈怀壁、钟志东违约金680000元。钟锻炼向一审法院起诉请求：确认原、被告于2014年7月3日签订的《土地产权房屋转让协议》无效，被告从拆迁安置部门获得的全部拆迁安置利益归原告所有，并归还集体土地建设用地使用证，本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年7月3日，原告钟锻炼与被告陈怀璧、钟志东签订土地产权房屋转让协议，该协议约定：原告将坐落于安溪县官桥镇西大路旁房屋（共壹层，房屋结构为石混结构，建筑用地面积150平方米，房屋用途为居住）转让给两被告，转让金额为340000元，双方对该转让协议已实际履行。同年安溪县官桥镇政府开发需要，对该房屋进行拆迁并安置，安置补偿因原告的转让（主物房屋转让，从物水井、果树等也一并转让）转移由该房屋实际所有人被告钟志东等获得。庭审中还查明原告钟锻炼当初取得集体土地建设用地使用证户籍在福州，而非安溪县官桥镇官桥村村民。一审法院认为，根据土地管理法规定，农村宅基地虽不能随意转让，但原告钟锻炼与被告陈怀璧、钟志东签订的土地产权房屋转让协议仅为地上房屋，根据地随房走的原则，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，且原告也非安溪县官桥镇官桥村村民，又该土地产权房屋转让合同已经实际履行，故被告陈怀璧、钟志东成为该房屋的实际所有人并据此获得拆迁补偿利益并无不妥，原告主张该合同属无效合同缺乏法律和事实依据，因此对原告的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告钟锻炼的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告钟锻炼负担。本院二审期间，钟锻炼围绕上诉请求提交了图片一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：钟锻炼提供的图片，钟志东、陈怀壁对其真实性没有异议，该房屋分布图体现钟锻炼房屋包含：已取得房屋土地使用权证的房屋、74平方米土地及木板房三部分。本院依职权向安溪县官桥镇官桥村村民委员会调查，该村民委员会确认钟锻炼、陈怀壁、钟志东均不是该集体经济组织成员，双方之间的房屋转让行为该集体经济组织不清楚，也未得到该集体经济组织的同意。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”本案诉争房屋的土地性质属农民集体所有的土地，且房屋转让合同的受让人陈怀壁系官郁村村民、钟志东系善坛��村民，都不属于诉争房屋所在地安溪县官桥镇官桥村集体经济组织成员，审理中，经本院向房屋所在地的安溪县官桥镇官桥村村民委员会调查，该村民委员会证实双方之间的房屋转让行为未征得集体经济组织同意，故双方之间签订的《土地产权房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确定为无效。合同无效后，双方依据该合同取得的利益，应当予以返还，因此，陈怀壁、钟志东应将依据双方签订的《土地产权房屋转让协议》而取得的诉争房屋及土地使用权证返还给钟锻炼，但鉴于本案诉争房屋已被征用拆迁，拆迁安置补偿涉及多项补偿项目，有的补偿项目属原房屋、土地使用权人享有，有的补偿项目属拆迁时的住户享有，而本案审理中，双方当事人均未能提供拆迁安置部门发布的安置补偿方案，故对钟锻炼要求确认诉争房屋、土地因被征用拆迁��获得的全部拆迁安置利益归其享有的诉讼请求本案不作处理，钟锻炼可基于双方签订的《土地产权房屋转让协议》无效向拆迁安置部门主张安置补偿权利。本案诉争房屋的集体土地使用权证在被征用拆迁时已由拆迁安置部门收取，故对钟锻炼要求返还集体土地使用权证的主张亦不予支持。综上所述，钟锻炼的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销福建省安溪县人民法院(2016)闽0524民初1612号民事判决；二、钟锻炼与陈怀壁、钟志东于2014年7月3日签订的《土地产权房屋转让协议》无效；三、驳回钟锻炼的其他诉讼请求。一审受理费人民币6400元，由钟锻炼负担3200元，陈怀壁、钟志东负担3200元；二审受理费人民币6400元，由钟锻炼负担3200元，陈怀壁、钟志东负担3200元。本判决为终审判决。审判长　　黄蕴真审判员　　庄丽娜审判员　　谢火生二〇一七年六月九日书记员　　邱妙菲附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。