（2016）沪0115民初87511号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海晨达实业有限公司与上海璞嘉资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海晨达实业有限公司,上海璞嘉资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87511号原告(反诉被告)：上海晨达实业有限公司，住所地上海自由贸易试验区巨峰路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：谢舒舒，董事长。委托诉讼代理人：杨士敏，上海邦天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海璞嘉资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：金丹，董事长。委托诉讼代理人：孙潇喆，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：郑成绩，国浩律师(上海)事务所律师。原告上海晨达实业有限公司(以下简称晨达公司)诉被告上海璞嘉资产管理有限公司(以下简称璞嘉公司)以及反诉原告璞嘉公司诉反诉被告晨达公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)晨达公司的委托诉讼代理人杨士敏、被告(反诉原告)璞嘉公司的委托诉讼代理人郑成绩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨达公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方2014年3月17日签订的《租赁合同》于2016年10月31日终止(解除)。二、判令被告支付2016年10月14日至2016年10月31日共18天的租金人民币(币种下同)85,125.60元。三、判令被告支付2016年8月至2016年10月的水电费128,188.22元、2016年9月至2016年10月的垃圾清运费10,800元及停车费2,000元。四、判令被告支付上述各项费用逾期支付滞纳金，按226,113.82元以每天0.3%计，至实际支付日。五、判令被告支付从2016年11月1日起至实际交接日止的场地使用费、垃圾清运费、停车费(收费标准如上)。事实和理由：2014年3月17日，原、被告签订《租赁合同》，原告将上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号一层编号为116-142区域建筑面积1126平方米经营场地租赁给被告，租期9年。双方约定被告逾期支付各项费用七天以上，原告有权终止合同。合同签订后，被告自2015年6月起经常逾期支付租金。2016年8月24日、2016年10月18日，原告分别向被告发出催款通知和终止合同通知，被告收到上述通知后，仅支付租金至2016年10月13日。原告认为，被告已违约，原告有权行使解除合同的权利，故诉如所请。被告璞嘉公司辩称：一、原告在合同履行期间一再违约，包括：1、2016年2月至2016年7月期间，没有保证商场空调正常运行。2、原告在合同履行中无故要求被告支付无合同依据的垃圾清运费、停车费。3、2016年6月开始，原告一再发函要求解除合同，并且鼓动次承租人与被告解除合同。二、被告已经支付租金至2016年10月13日，由于原告的上述违约行为给被告造成的损失不断扩大，未付租金不足以涵盖损失金额，故被告未支付后续租金。三、被告一直在支付水电费，不存在拖欠。租金中已经包括物业管理费，物业管理费包括垃圾清运费、停车费，原告在合同履行一年后要求被告支付垃圾清运费、停车费无依据。因此，原告在2016年10月31日无权解除合同，所有诉讼请求均无事实和法律依据。反诉原告璞嘉公司向本院提出反诉请求：一、解除双方2014年3月17日签订的《租赁合同》。二、反诉被告双倍返还保证金520,586元。三、反诉被告赔偿反诉原告租金损失274,680元(暂计至2017年1月20日，要求计算至《租赁合同》解除或反诉被告收回受影响的租赁区域为止)。四、反诉被告赔偿反诉原告损失1,065,572.44元。事实和理由：除了本诉答辩意见中提到的违约行为外，反诉被告2016年7月在商场门头位置安装煤气管道，造成反诉原告承租的部分区域(136平方米)出租困难，而且煤气管道给整个租赁区域造成严重隐患，造成反诉原告重大租金损失。鉴于反诉被告的种种行为已构成严重违约，故反诉原告根据双方约定及法律规定，提出反诉。反诉被告晨达公司辩称：1、《租赁合同》约定空调按反诉被告统一时间开启，但未约定具体的开启条件。2016年6月，反诉被告开启空调时发现冷凝管有问题，马上修理，至2016年6月底已经正常。2、垃圾清运费、停车费系反诉被告代收代付的费用，包括反诉原告在内的所有承租户都曾交纳该费用。3、煤气管道是经申请后由燃气公司安装的，安装方案也是燃气公司确定的，其安全性经过相关部门的验收。整幢房屋的管道设计在大楼后墙位，是不能移动和变更的，原本粗大的燃气管道在反诉原告承租时就存在。目前安装的煤气管道，不影响转租。4、反诉原告不能按时足额支付租金等费用，反诉被告为减少损失，致函次承租人，不违反法律规定。综上，同意解除合同，但不认同反诉原告解除合同的理由，也不同意其它诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，原、被告签订《租赁合同》，约定甲方(晨达公司)提供给乙方(璞嘉公司)巨峰路XXX弄XXX号“新紫茂商场”内一层编号为116-142区域的营业场地，建筑面积1126平方米，用于经营餐饮、美食广场；租期9年，自2014年6月1日至2023年5月31日。房屋租金(包含物业管理费)采用阶段递增方式……2015年6月1日至2016年5月31日4元/平方米/天，2016年6月1日至2017年5月31日4.20元/平方米/天，2017年6月1日至2020年5月31日5元/平方米/天……乙方应每两个月支付租金一次，先付后租，并于应付租金月的前一个月的20号前支付租金，物业管理费已经含在上述租金中。签订合同时，乙方须支付合同保证金260,293元，如乙方无经济纠纷、商品退调纠纷……和任何违约行为并注销在此商店的营业执照后，甲方将保证金全额无息退还乙方，否则应扣除相关费用后，在乙方履行本合同完毕且退场30天，余额退还。上述各项费用，乙方应在规定时间内按期支付，如逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应支付费用金额支付日滞纳金，逾期7天以上的视作乙方违约，甲方有权终止本合同，并按本合同有关违约责任的约定处理。租金……物业管理、水电煤、垃圾处理费等由甲方统一开票。下列行为为乙方的违约行为：……(6)乙方不能足额支付应付租金、商场管理费、水费、电费或其它应付费用在内的各项费用连续超过3个工作日的，甲方有权采用合适的行动或措施以减少甲方由此造成的损失或避免损失进一步增加……在租赁期内，对乙方的违约行为，甲方有权责令乙方限期改正，如乙方在收到甲方书面通知的一个月内不能改正的，则甲方有权收回经营场地，终止本合同，并有权没收乙方的双倍保证金，保留追索相关费用的权利；乙方应在接到终止合同通知5个工作日内将全部货物搬离商场，如故意拖延或延期，乙方应向甲方按月租费的3倍支付场地占用费。下列行为为甲方的违约行为：……(5)房屋质量瑕疵，甲方未及时修理的……(7)甲方不履行本合同规定义务的；(8)未依法或依约而擅自终止合同的……在租赁期内，对甲方的违约行为，乙方有权责令甲方限期改正，若经乙方书面通知后的一个月内甲方仍未予以改正的，乙方有权终止合同，并要求甲方双倍退还保证金以及多支付的租金(如有)，此外甲方应承担乙方直接损失的赔偿责任。合同保证金为履约保证金，在合同履行过程中，若乙方存在违约行为，导致赔偿金、违约金、滞纳金的产生，乙方逾期不支付赔偿金、违约金、滞纳金时，甲方可以从保证金中予以扣除；若甲方未提出终止合同的，乙方必须在甲方扣款后立即补足保证金，在收到甲方通知后未即刻补足的，视为乙方的多项违约行为，甲方有权收回经营场地，终止本合同，并有权没收乙方剩余保证金。违约金的计算方式：如乙方延迟付款，依照未付款项的千分之三按日计算。《租赁合同》签订后，晨达公司交付了房屋，璞嘉公司给付晨达公司租赁保证金260,293元。璞嘉公司进行了装修后，招商经营。2015年4月28日，晨达公司向璞嘉公司发送《晨达美食停车费事宜通知》，主要内容是晨达公司与相关物业协商决定对顾客进行消费限时免费停车，产生的费用由璞嘉公司每月承担1,000元，其余晨达公司承担。2015年6月9日，晨达公司发送《催款通知书》，要求璞嘉公司支付租金、垃圾清运费、临时仓库租赁费。2016年6月12日，晨达公司向各商户发布《告知书》，称六月初开启空调时发现空调冷凝管在2月份被冻裂，现正在抢修，预计六月底可以修复。2016年7月19日，璞嘉公司向晨达公司发送《交涉函》，表示2016年7月18日发现晨达公司在“新紫茂商城”一楼食尚悦巨峰路门头区域安装煤气管，该管道暴露于外部，存在安全隐患且严重影响该店面的正常经营，要求晨达公司在2016年7月25日前进行整改，否则璞嘉公司将行使解除合同等权利。2016年8月12日，晨达公司向璞嘉公司发送《告知书》，主要内容是2016年9月1日起根据《浦东新区征收单位生活垃圾清运处理费》的条款，调整璞嘉公司下属11家商户的费用，按每月5,400元收取，要求璞嘉公司每月10日前支付。2016年8月25日，晨达公司发送《催款通知书》，要求璞嘉公司支付2016年8月14日至2016年10月13日的租金、7月份的水电费。2016年8月30日，璞嘉公司支付了2016年8月14日至2016年10月13日的租金。2016年10月，晨达公司向璞嘉公司发送《通知》，表示璞嘉公司未按合同约定支付租金及水电费，经催讨仍未履行，故决定于2016年10月31日终止租赁合同。此后，晨达公司通知各次承租人，要求次承租人直接与晨达公司签订合同并解除与璞嘉公司的租赁合同。本案审理期间，双方签订《租赁合同补充协议》，内容为乙方(璞嘉公司)委托甲方(晨达公司)出租一层122-125单元区域，委托租赁期限自2017年5月1日至法院判决生效之日，如法院判决双方租赁合同终止，则自终止之日起本补充协议同时终止且甲方有权收回委托场地，每月租赁费为18521元，先付后租，甲方在每月20日前向乙方支付下一个月的租赁费。原告提供了水电费清单3份，载明2016年8月水电费50,359.50元、2016年9月水电费39,672.73元、2016年10月水电费38,155.99元。被告承认收到了上述水电费清单，但不认可清单所载的水电费数额，并称已经支付了2016年10月前的水电费。原告提供了2016年8月11日开具的停车费、垃圾费“收款收据”存根，欲证明被告已经认可支付了2016年8月之前的停车费和垃圾费。被告不认可上述存根的真实性，并否认曾经支付上述费用。被告提供了照片、租赁合同、交涉函等证据，证明由于墙面安装煤气管道，影响122-123、124-125、128三处店面的经营，次承租人退租。原告认可照片和交涉函的真实性，不认可租赁合同真实性，认为煤气管道安装不影响店面的经营。被告又提供了施工合同、发票、转账凭证等材料，证明被告装修房屋的损失。原告不予确认。经被告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对被告投入的装饰装修费用进行鉴定，鉴定意见为被告投入的装饰装修工程造价1,236,238元(装饰工程275,591元、安装工程960,647元)，并建议按照租赁期限9年、已使用33个月的原则进行折旧。被告对鉴定结论无异议。原告对鉴定结论存在异议：1、鉴定单位没有现场测量，导致造价过高，其中天花、雨棚及空调架、消防等项目鉴定造价高于被告提交的证据。2、被告为降低造价，入账凭证大多为白条，但鉴定将相关税、费均计入造价，脱离实际。鉴定单位称，1、已根据图纸在现场进行测量核对，并套用定额及根据施工时的市场信息价进行鉴定；2、根据规定应当计取相应的税、费，实践中低于标准执行也是可能的。另外，原告提出部分煤气安装费实际系次承租人支付，被告认为转租关系中煤气安装费由谁承担，与本案无涉。审理中，晨达公司要求璞嘉公司返还房屋，房屋使用费计算至返还房屋之日止。同时，双方同意《租赁合同补充协议》所涉费用在璞嘉公司应付的房屋使用费中直接抵扣。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。现双方的主要争议是晨达公司是否有权解除合同？晨达公司以璞嘉公司未按约支付租金及水电费为由向璞嘉公司发送了解除通知，璞嘉公司认为晨达公司有违约行为，其有权拒付租金等费用。一、璞嘉公司主张晨达公司未保证商场空调运行。本院认为，双方合同中对空调的运行时间并未有明确约定，现有证据可以证明晨达公司在发现空调故障以后及时进行了维修，没有证据证明由于空调故障影响房屋的正常使用。二、双方对垃圾清运费、停车费的收取存在争议，晨达公司向璞嘉公司催讨垃圾清运费和停车费，属主张自身权利的行为，无论其主张最终是否成立，均不影响房屋的实际使用，璞嘉公司不能以此为由拒付租金。三、合同履行期间，房屋外墙局部安装了煤气管道，该管道系燃气公司安装，不存在安全隐患，虽然在视觉外观上与未安装之前有轻微差异，但上述轻微差异并不影响房屋的使用功能，也不足以导致客流减少，不能据此拒付租金。四、晨达公司致函次承租人是在其向璞嘉公司发出解除通知之后，也系维护自身权利的正常手段。综上，璞嘉公司拒付租金的抗辩不能成立。根据约定，璞嘉公司逾期支付租金7天以上晨达公司有权解除合同，因此晨达公司要求确认双方《租赁合同》2016年10月31日解除的诉讼请求本院予以支持。基于相同的理由，璞嘉公司反诉要求解除合同、晨达公司赔偿租金损失的请求，不予支持。合同解除后，双方应结清各项费用。晨达公司要求璞嘉公司支付2016年10月14日至2016年10月31日的租金，应予支持。璞嘉公司主张已经支付2016年8月至10月的水电费，但未提供证据证明，晨达公司相应请求予以支持。双方《租赁合同》中没有约定垃圾清运费和停车费，晨达公司提供的《晨达美食停车费事宜通知》及有关垃圾清运费的《告知书》也只是晨达公司的单方意思表示，其提供的收款收据存根也不足以说明双方已就上述费用的收取达成一致，因此晨达公司主张垃圾清运费和停车费无合同依据，本院不予支持。合同解除后，璞嘉公司应当返还租赁物，并承担返还租赁物之前的使用费，晨达公司要求璞嘉公司按租金标准支付使用费，应予支持。双方同意《租赁合同补充协议》所涉费用直接在使用费中扣除，本院予以准许。根据《租赁合同》约定，在璞嘉公司违约导致晨达公司解除合同时，晨达公司有权没收保证金，因此本院采纳晨达公司要求没收保证金的意见，并驳回璞嘉公司要求晨达公司双倍返还保证金的请求。同时，鉴于没收的保证金已足以弥补晨达公司的损失，故晨达公司再行主张租金、水电费的滞纳金，本院不予支持。关于璞嘉公司投入的装饰装修费用，已经由鉴定单位作出鉴定结论，该鉴定程序合法，结论客观，鉴定单位也已对晨达公司的异议作出充分解释，本院认可鉴定结论。虽然，《租赁合同》因璞嘉公司违约而导致解除，但本院考虑到璞嘉公司在租赁房屋中投入的装饰装修价值较大，具有继续利用的价值，而且晨达公司在合同履行过程中也存在空调故障、安装煤气管道前沟通不充分等瑕疵，故本院根据鉴定结论，考虑折旧因素，并根据本案实际情况，酌情判决晨达公司补偿璞嘉公司装饰装修费用257,550元。至于璞嘉公司主张的佣金服务费等损失，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司与被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司2014年3月17日签订的《租赁合同》于2016年10月31日解除；二、被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司2016年10月14日至2016年10月31日的租金85,125.60元；三、被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司2016年8月至2016年10月的水电费128,188.22元；四、被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号“新紫茂商场”内一层编号为116-142区域的租赁房屋返还原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司；五、被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司房屋使用费(自2016年11月1日起至2017年4月30日期间按每月143,846.50元计算，2017年5月1日起至实际返还房屋之日按每月125,325.50元计算)；六、原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司装饰装修费用257,550元；七、驳回原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司、被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,691元，减半收取2,345.50元，反诉案件受理费10,795.50元(已减半收取)，合计13,141元，由原告(反诉被告)上海晨达实业有限公司负担2,500元，被告(反诉原告)上海璞嘉资产管理有限公司负担10,641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张卓郁二〇一七年六月九日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”