（2017）冀07民终984号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-27
案件名称
侯巨英、孙丽萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯巨英,孙丽萍,耿继生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终984号上诉人（原审原告）：侯巨英，女，1938年7月16日出生，汉族，退休职工，住张家口市桥东区。上诉人（原审原告）：孙丽萍，女，1960年12月13日出生，汉族，退休职工，住张家口市桥东区。二上诉人委托诉讼代理人：贾冬虹，河北文昌阁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿继生，男，1964年3月10日出生，汉族，职工，住康保县。委托诉讼代理人：沈智华，河北思洋律师事务所律师。上诉人侯巨英、孙丽萍因与被上诉人耿继生房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省康保县人民法院（2016）冀0723民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯巨英、孙丽萍的共同委托诉讼代理人贾冬虹，被上诉人耿继生的委托诉讼代理人沈智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯巨英、孙丽萍上诉请求：1、撤销河北省康保县人民法院（2016）冀0723号民事判决，依法改判耿继生将诉争房屋交还。2、本案一二审诉讼费用由耿继生承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清楚。一审法院在其出具的（2016）冀0723号民事判决书中写到，另查明“孙斌交付房款，石油公司将房屋产权证交付孙斌。”事实上，石油公司并没有向孙斌交付房屋产权证。2、一审法院认定孙斌与耿继生签订的《房屋买卖协议》真实有效是错误的。一审判决中写到“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。1997年孙斌与耿继生签订的《房屋买卖协议》双方意思表示真实，在合同签订后孙斌取得了诉争房屋的所有权，《房屋买卖协议》真实有效，本院予以认定”。事实上，孙斌并未取得本案诉争房屋的所有权，理由如下：一是孙斌没有办理不动权登记，按照物权法的规定，孙斌没有取得本案诉争房屋的所有权，而处分权是包含在所有权之中的没有所有权当然也不可能有处分权。1997年孙斌在与耿继生签订本案诉争房屋《房屋买卖协议》时，孙斌和耿继生都清楚孙斌对本案诉争房屋没有所有权即没有处分权，直至孙斌去世，孙斌也没有取得该房屋的所有权即处分权；孙斌的法定继承人至今也没有取得该房屋的所有权即处分权。这份《房屋买卖协议》无效。二是本案诉争房屋没有依法领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的内容就是法律强制性规定，从这个角度来说，孙斌与耿继生于1997年签订的《房屋买卖协议》也是没有法律效力的。综上所述，1997年孙斌与耿继生签订的《房屋买卖协议》是一份无效的合同，无效的合同自始无效，耿继生应当将本案诉争房屋返还。耿继生辩称，1、中国石油化工股份有限公司河北康保石油分公司与孙斌签订的“房屋所有权转让协议书”的第二条明确约定“孙斌交付房款，石油公司将房屋产权证交付孙斌”，一审法院按照协议书的内容表述并无不妥。2、首先，合同效力与物权效力在我国《物权法》第十五条对合同效力和物权效力进行了区分。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权变动联系在一起的，是物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。其次，《城市房地产管理法》第38条的规定是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为的不规范问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系。这一规定应该理解为属于行政管理性质，该条款的目的在于限制权利人不明房地产转让，而非禁止交易或限制合同自由。该规定属于管理性强制性规范，而不属于效力性强制规范。综上，原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，裁判无误。侯巨英、孙丽萍的上诉理由不能成立，二审人民法院应驳回上诉维持原判。侯巨英、孙丽萍向一审法院起诉请求：判令解除1997年耿继生与孙斌签订的买卖合同，耿继生将房屋交还并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：侯巨英系孙斌的妻子，孙丽萍系孙斌的女儿。1997年10月21日孙斌（协议甲方）与耿继生（协议乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：“甲乙双方本着平等自愿的原则达成房屋买卖协议，1、甲方将坐落于县城南环路临街房三间（砖混结构）及临街院落一处卖与乙方，售价壹万捌仟元整（18000）。2、乙方一次性付款壹万肆仟元（14000），其余款项待房屋产权手续办理后结清。……”，双方对合同其他事项进行了约定。合同签订后耿继生交付了14000元房款并占有房屋。剩余4000元房款至今没有支付。耿继生已经就诉争房屋签订了房屋拆迁补偿协议，房屋现在并未实际拆除。诉争房屋原系石油公司的公产房屋，2009年9月14日孙斌与石油公司签订了房屋所有权转让协议书，协议约定石油公司以评估价格降低10%出售给孙斌（即转让价格人民币大写：肆万叁仟零壹拾伍元五角整），协议签订生效3日内，孙斌交付房款，石油公司将房屋产权证交付孙斌。孙斌于2009年10月15日交付房款43015.50元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。1997年孙斌与耿继生签订《房屋买卖协议》双方意思表示真实，在合同签订后孙斌获得了诉争房屋的所有权，《房屋买卖协议》真实有效，故予以认定。侯巨英、孙丽萍主张因签订《房屋买卖协议》时孙斌不享有诉争房屋的所有权，故该协议是名为买卖实为租赁，与合同约定内容及法律规定不符，不予支持。侯巨英、孙丽萍主张孙斌在取得诉争房屋所有权后多次找耿继生，要求其按照43015.50元补齐剩余房款并办理产权过户手续，孙斌去世后孙丽萍也找过耿继生，但耿继生均不置可否。但耿继生予以否认，称其在1997年占有该房屋后对房屋进行了修缮并加盖了围墙，而且该价格认证是2009年才做出的，与本案没有关联性，不予认可。侯巨英、孙丽萍亦未提供证据证实耿继生推脱拒不办理过户手续，故对侯巨英、孙丽萍的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百三十条之规定，判决：驳回侯巨英、孙丽萍的诉讼请求。案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由侯巨英及孙丽萍负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，孙斌与耿继生于1997年签订《房屋买卖协议》对诉争房屋进行了处分，2009年9月14日孙斌与石油公司签订了房屋所有权转让协议书。侯巨英、孙丽萍主张石油公司并没有向孙斌交付房屋产权证，孙斌并不享有诉争房屋的所有权，系无权处分，故应为无效合同。孙斌与耿继生签订《房屋买卖协议》时确系无权处分，但孙斌与石油公司签订的房屋所有权转让协议书生效后，孙斌即取得该房屋的处分权，石油公司是否向孙斌交付房屋产权证，并不影响孙斌取得该房屋的处分权，孙斌是否办理房屋登记手续，并不影响孙斌与耿继生之间的合同效力，故一审法院认定孙斌与耿继生之间的《房屋买卖协议》有效并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，侯巨英、孙丽萍的上诉理由不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人侯巨英、孙丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 姜建龙审判员 成 进审判员 王 悦二〇一七年六月九日书记员 宋 力