（2017）川民终124号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-18
案件名称
成都飞大置业有限公司、北京华联商厦股份股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都飞大置业有限公司,北京华联商厦股份股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民终124号上诉人（原审原告）：成都飞大置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子正街18号。法定代表人：林泽权，董事长。委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华联商厦股份股份有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区永开路1号。法定代表人：阳烽，董事长。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。上诉人成都飞大置业有限公司（以下简称飞大公司）因与被上诉人北京华联商厦股份有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理进行了审理。上诉人飞大公司的委托诉讼代理人牛建国、华联公司的委托诉讼代理人习卫红、李柯宏到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人提出庭外和解申请获本院准许，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。飞大公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持该公司一审诉讼请求。事实与理由：1．一审判决认为华联公司已经腾退了大部分房屋，飞大公司将腾退的房屋重新出租，故《租赁合同终止协议》已经实际履行的认定错误。华联公司没有严格履行《租赁合同终止协议》，给飞大公司造成了重大损失，根据该协议的约定，该协议应自动失效。因此《租赁合同终止协议》的利益退让不发生效力；2.一审判决认为《房屋租赁合同》不因华联公司未全部移交案涉房屋而再次回复效力不当。《房屋租赁合同》不能履行，不能据此推定《租赁合同终止协议》具有效力。即使《房屋租赁合同》效力终止，也影响其中的结算和清理条款的效力。华联公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持；2.《租用合同终止协议》虽然双方在协议中约定了乙方未在上述时间内完成相关义务，该协议应自动失效，但涉案标的房屋已经实际移交完成。双方于2014年8月22日签署了移交确认书，于2014年12月另行出租给第三方。虽然场地实际使用人未与飞大公司签订补充协议，但其对场地的使用得到了飞大公司的认可，还进行了重新装修，说明已得到了飞大公司的允许，案涉标的物已由飞大公司接收和管理；两家商户在签署协议过程中，提出了另外给与经济补偿的要求，超过了协议约定，因此三方当事人才没有达成一致，签署新的协议。这些情况均不符合终止协议自行失效的情形。关于付款延迟的问题，是因华联公司暂扣50万元为督促对方履行开具发票的义务，也不构成终止协议的基础；3.终止协议是双方协商一致的结果，该终止协议已履行完成，导致原租赁合同解除，双方法律关系无法恢复至没有解除的状态。飞大公司主张将租赁合同恢复到没有解除的状态没有事实基础。飞大公司向一审法院起诉请求：1.华联公司支付合同解除后应依约腾退房屋日前欠付租金至实际付款之日（2014年8月20日）期间的滞纳金9724935.39元（应付10478735.39元，减去已付753800元）；2.华联公司支付已退房屋（50990.57平方米）在合同解除后占用期间（2014年6月5日至2014年8月11日）按双倍租金、物管费支付房屋占用费6217692.80元（应付11239851.35元，减去华联公司已支付的2014年6月6日至7月30日的已付款5022158.55元）；3.华联公司支付未退还房屋3527平方米自合同解除至实际腾退房屋之日的双倍租金、物管费（计算至诉状撰写之日2015年3月15日为3249072.40元，判决应计算至实际腾房之日）。4.华联公司依约按照出租物业面积与合同解除日租金、物管费标准支付一年费用补偿金差额部分共计19333104.95元（应付32285304.95元，减去已付补偿金12952200元）；5.诉讼费由华联公司承担。庭审中，飞大公司明确其第三项诉讼请求为：要求华联公司支付未退还的房屋1227平方米房屋自合同解除之日至实际腾退房屋之日的双倍租金、物管费，并支付原告于2015年7月31日收回的2300平方米房屋在其非法占有期间即2014年6月5日至2015年7月30日期间的双倍租金及物管费共计2239832元。二审法庭辩论终结后，飞大公司提交书面材料，将该公司上诉请求更改为：1.判令华联公司支付租金、物业费及其滞纳金50777486.9元；2.判令华联公司支付自租赁合同解除后至实际腾退之日的双倍租金、物管费共计人民币18535557.95元；3.判令华联公司支付因强制解约而导致被迫收回房屋后的空置期损失共计人民币9452418.89元；4.判令华联公司支付其20年租赁期给与其10个月免租期在其强制解约后对应的租金损失共7341154.25元；5.华联公司承担全部诉讼费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第三百二十三条的规定，飞大公司以上请求的更改，超出了提出上诉时的请求和一审起诉请求范围，应当在二审法庭辩论结束前提出。因此，对飞大公司增加的上诉请求部分，本院不再审查。一审法院认定事实:2010年1月22日，飞大公司作为甲方（出租人）与乙方华联公司（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.标的房屋为位于成都市区一品天下大街399号的甲方开发建设的西城公馆项目地下一层至地上五层的部分商业用房，总租赁建筑面积约为53135平方米，其中地下一层约12575平方米，地上一层约7311平方米，地上二层约9279平方米，地上三层约10000平方米，地上四层约10000平方米，地上五层约3970平方米（地上五层的其他区域不属于乙方承租范围，但甲方承诺统一该区域由乙方统一管理）。标的房屋所在建筑物总平面图及各楼层平面图附后，租赁范围由双方在建筑平面图中红线划定，并盖章确认。标的房屋的总面积及其各部分面积以双方共同盖章确认的建筑平面图中红线标注范围内的实测建筑面积为准，不包括红线以外的任何面积；2.租赁期限约为20年，自甲方向乙方交房并签订《租赁房屋交接确认书》之次日起算，至2030年7月1日止。自甲方依约向乙方交房之次日起，甲方给予乙方10个月的装修期（机电安装3个月，二次装修7个月），装修期内乙方不需交纳租金及物业费，但承担水、电等能源使用费用。装修期限届满之次日为起租日。起租日至当年12月31日为第一个计租年度，以后计租年度与自然年度相同；3.租金及物业费标准（以人民币为计价单位）详见下表：4.自起租日开始，租金及物业费每季度支付一次，于每季度第一个月初5日内支付本季度租金及物业费；5.非因可归责于甲方的原因，乙方违反本条约定逾期支付租金或物业费，每逾期一天，按逾期应付金额的千分之二向甲方支付违约金；逾期90日不足额支付租金及物业费，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付金额，同时赔偿甲方的全部经济损失；6.甲方在每次付款日前向乙方提供合法有效的房屋租赁和物业费收款发票，乙方按本合同约定的日期向甲方支付款项，如甲方迟延提供房屋租赁和物业费发票的，乙方租金和物业费支付时间相应顺延；7.甲方对其管理责任范围内的土建工程和公共系统、安装工程及其设备、设施的维护、修理，应符合国家规定的标准，并持续保持其正常的使用功能。如出现任何的使用功能障碍，甲方按要求修复并使其恢复正常使用功能；8.超出约定期限乙方仍未能搬离交还租用房屋的，每日应当按照合同解除当时日租金及物业费额双倍向甲方支付延长期间的租金及物业费。2010年12月28日，飞大公司作为甲方（出租人）与乙方华联公司（承租人）签订《北京华联租赁面积确认书》，双方确认乙方承租面积为54517.57平方米，并以此作为计算租金的最终依据。2014年4月29日，华联公司作出《解除合同通知函》，通知飞大公司解除双方2010年1月22日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议。飞大公司在庭审中主张其于2014年5月5日收到《解除合同通知函》。之后，因飞大公司不同意解除合同，故向人民法院提起了关于确认《解除合同通知函》无效的诉讼。因飞大公司与华联公司最终达成了《租赁合同终止协议》，飞大公司申请撤回了确认《解除合同通知函》无效的诉讼。2014年8月8日，飞大公司作为甲方（出租人）与乙方华联公司（承租人）签订了一份《租赁合同终止协议》，约定甲、乙双方于2009年9月8日（本案无证据证实双方曾订立其他《房屋租赁合同》，因此该处时间疑似协议原文笔误，实际应为2010年1月22日）签订位于成都市金牛区一品天下大街399号的甲方开发建设的西城公馆项目的《房屋租赁合同》及其附件，后又签署两份《补充协议》。现经双方友好协商，同意解除《房屋租赁合同》及其附件和《补充协议》（以下总称《房屋租赁合同》），并就解除《房屋租赁合同》之后的若干事项达成以下协议：1.双方确认，双方签署《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除，截至2014年7月31日，乙方未付甲方租金和物管费合计20280919.46元，其中租金1118696.64元（已扣除漏水损失）（该金额疑似协议原文笔误，应为11118696.64元），物管费8464397.92元，威尔斯服务费697824.90元；乙方同意于协议签订生效之日起七个工作日内，将上述欠付租金一次性付至甲方指定账户；2.关于滞纳金的约定：虽然《房屋租赁合同》中约定乙方应按日千分之二向甲方支付欠租滞纳金，但甲方同意予以部分减免，故经双方协商确认，乙方因延迟向甲方支付租金所产生的滞纳金为人民币75.38万元。本协议签订生效之日起七个工作日内，乙方将此滞纳金一次性支付至甲方指定账户。双方协议签订生效且甲方收到本协议第一、二项的租金及滞纳金后三日内，应向成都市中级人民法院和成都市金牛区人民法院撤回其针对乙方提起的两起民事诉讼；3.甲乙双方上述租赁合同解除后，考虑到甲方存在重新招商的空置期，乙方同意给予甲方一次性经济补偿金人民币1345.22万元。上述补偿金乙方在2014年8月30日前向甲方一次性支付；4.关于租赁房屋移交的约定。双方议定，原则上按照房屋现状交接场地。其中甲方认为比较优良的客户：肯德基等，甲方同意承接其与乙方的租赁合同，并在本协议签订后3个工作日内由甲乙双方和承租方换签租赁合同或签署补充协议，视同为乙方已将租赁房屋移交给甲方，嘉禾影院由乙方将场地移交给甲方，就原租赁关系产生的后续问题，由乙方负责解除，甲方应予协助。上述事项完成后，视为乙方已将租赁房屋移交甲方，甲乙双方就场地移交签署《接收确认书》。所有场地应予2014年8月20日开始移交场地，2014年9月20日之前应全部移交场地（良木缘、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外），如果乙方未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效；5.如乙方未能按本协议约定按时付款，逾期付款，本协议失效。甲方应收到本协议约定的每笔款项之后，10日内向乙方提交相应发票（如需配合乙方完善财务手续所耽搁的时间除外）。2014年8月22日，双方对移交房屋进行确认，并制作了《移交确认图》，明确图表中的黑色部分未移交。其中，黑色部分具体包括：B1-15C:510平方米；B1-51:403平方米；B1－20/21:379平方米；F1-20/21（雷迪波尔）:221平方米；F1－12（肯德基）：205平方米；F2-01（良木缘）:656平方米；F2－14（肯德基）：220平方米；F3-01a（刘诗昆）:571平方米；F5-04（影院）：2300平方米。飞大公司在诉讼中明确：2014年8月22日之后，又收回了部分房屋，截至起诉之日共有F3-01a（刘诗昆）:571平方米、F2-01（良木缘）:656平方米、F5-04（影院）2300平方米未收回；诉讼中，飞大公司与电影院（涉及F5-04（影院）：2300平方米）于2015年7月31日重新签订了协议。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议（1）》、《补充协议（2）》、《北京华联租赁面积确认书》、《租赁合同终止协议》、《场地交接确认函》、《确认图》及当事人庭审陈述在案为证，并经庭审质证、认证，符合证据的真实性、合法性及与本案的关联性，一审法院予以采信。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》、《补充协议（1）》、《补充协议（2）》、《租赁合同终止协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》解除时间及《租赁合同终止协议》对双方是否具有约束力；2.华联公司是否已经全部腾退房屋及未腾退房屋的面积；3.飞大公司主张的租金及物业费是否具有事实和法律依据，现针对上述争议焦点，作如下评述：关于第一个争议焦点，《房屋租赁合同》何时解除的问题，飞大公司主张，华联公司未按《租赁合同终止协议》约定的时间腾退房屋，故《租赁合同终止协议》按约失效，因飞大公司于2014年5月5日收到《解除合同通知函》，故《房屋租赁合同》于2014年5月6日解除。华联公司对此不予认可，华联公司主张部分房屋未腾退的原因系飞大公司与未腾退的商户洽谈续租事宜，未腾退的原因不在华联公司，故双方的《房屋租赁合同》已于《租赁合同终止协议》约定的时间，亦即是2014年7月31日解除。对此，一审法院认为，2014年4月29日，华联公司向飞大公司作出了《解除合同通知函》，但因飞大公司向人民法院提起了确认该函无效的诉讼，故该函并未发生法律效力，后因飞大公司与华联公司协商一致解除了《房屋租赁合同》，飞大公司撤回了关于要求确认《解除合同通知函》无效的诉讼。2014年8月8日，飞大公司与华联公司签订了一份《租赁合同终止协议》，在该协议中，双方确认《房屋租赁合同》于2014年7月31日正式解除。故双方已经协商一致解除了《房屋租赁合同》，在《租赁合同终止协议》中，双方对租金的支付、滞纳金的金额以及房屋的腾退均作出了明确约定，各方均应按约履行，现双方一致认可，部分租赁物尚未移交，但对于部分房屋未能移交的法律后果不能达成一致。飞大公司认为，《租赁合同终止协议》约定，若华联公司在约定时间未能完成移交工作，该《租赁合同终止协议》自动失效，对此，一审法院认为，《租赁合同终止协议》签订后，双方对解除《房屋租赁合同》达成了一致意见，现华联公司已经腾退了大部分房屋，飞大公司亦接收了该部分房屋，且飞大公司同时表示重新与案外人签订了租赁合同，将已腾退的房屋重新出租，故该《租赁合同终止协议》各方已实际履行，权利义务已经终止的《房屋租赁合同》不能因华联公司未全部移交案涉房屋而再次恢复效力。故一审法院认定《房屋租赁合同》于双方协商一致的时间，亦即是2014年7月31日解除，《租赁合同终止协议》对双方均具有约束力。关于第二个争议焦点，华联公司是否已经全部腾退房屋及未腾退房屋的面积。庭审中，双方均认可，现有涉及F3-01a（刘诗昆）:571平方米、F2-01（良木缘）:656平方米未收回，虽然《租赁合同终止协议》约定“所有场地应予2014年8月20日开始移交场地，2014年9月20日之前应全部移交场地（良木缘、雷迪波尔、KTV商户在不影响整体开业的情况下除外）”，华联公司亦抗辩称因飞大公司在跟F3-01a（刘诗昆）、F2-01（良木缘）商户洽谈续签合同的事宜，故未能移交的后果不能由华联公司承担，但因截至本案诉讼，飞大公司仍未能与上述两家公司续签订合同。《租赁合同终止协议》约定若飞大公司与案外人换签租赁合同或签署补充协议，则视为房屋已经移交，但在飞大公司未与案外人就租赁关系达成一致意见的情况下，则不能视为华联公司全部移交房屋，华联公司仍负有按约定向飞大公司移交上述房屋的义务。诉讼中，华联公司申请追加成都橙天嘉禾一品影业有限公司、成都忆品西餐有限责任公司、四川雅意教育培训有限公司为本案第三人，因该第三人与查明本案事实无关，不追加第三人亦不影响本案事实的认定，对华联公司追加第三人的请求，一审法院不予准许。因飞大公司自认其于2015年7月31日与电影院（涉及F5-04（影院）：2300平方米）重新签订了协议，故截止2015年7月30日，华联公司未腾退的面积为：F3-01a（刘诗昆）:571平方米＋F2-01（良木缘）:656平方米＋F5-04（影院）：2300平方米＝3527平方米，2015年7月31后，未腾退的面积为F3-01a（刘诗昆）:571平方米＋F2-01（良木缘）:656平方米＝1227平方米。关于第三个争议焦点，飞大公司主张的租金及物业费是否具有事实和法律依据的问题。《租赁合同终止协议》是在华联公司已经欠付租金和物管费的情况下，飞大公司与华联公司就终止《房屋租赁合同》重新达成的新的协议。在该协议中，明确了华联公司应当向飞大公司支付的款项包括：1.截至2014年7月31日，未付租金和物管费共计20280919.46元；2.因延迟支付租金所产生的滞纳金75.38万元；3.因飞大公司重新招商的空置期，华联公司应支付的一次性补偿金1345.22万元。如果《租赁合同终止协议》正常履行，华联公司应当支付飞大公司上述费用，因现仍有F3-01a（刘诗昆）:571平方米、F2-01（良木缘）:656平方米房屋未腾退，以及F5-04（影院）：2300平方米房屋迟延腾退，故华联公司仍应支付上述房屋的实际占用费以及滞纳金。关于飞大公司的第一项诉讼请求，关于合同解除后至腾退房屋前所欠付租金至实际付款之日（2014年8月20日）的滞纳金的问题。因《租赁合同终止协议》明确了截至2014年7月31日华联公司欠付的租金和物管费金额，并协商确认了延迟支付租金所产生的滞纳金为75.38万元。而2014年7月31日至2014年9月20日期间未约定租金和物管费。故关于该笔滞纳金双方已重新作出了约定，该约定对双方均发生法律效力，故华联公司应当支付的滞纳金以75.38万元为限，因飞大公司自认华联公司已实际支付75.38万元，故对飞大公司的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。关于飞大公司的第二项诉讼请求，关于要求支付已退房屋50990.57平方米在合同解除后占用期间（2014年6月5日至2014年8月11日）按双倍租金、物管费支付房屋占用费，因一审法院在上文中已论述，双方已经协商一致于2014年7月31日解除了《房屋租赁合同》，故上述房屋在2014年6月5日至2014年7月31日期间的租金在《租赁合同终止协议》中已予以了确认，且华联公司已实际支付了该部分租金。而2014年8月1日至2014年8月11日是华联公司按约腾退房屋的合理时间，该时间内双方未约定租金和物管费。故对飞大公司的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。关于飞大公司的第三项诉讼请求，关于未退还房屋3527平方米自合同解除之日至实际腾房之日的双倍租金、物管费的问题。因飞大公司主张的合同解除之日至2014年7月31日的租金双方已作结算，且华联公司已实际支付，故该笔租金，一审法院不予支持。关于2014年8月1日至2014年9月20日，系华联公司腾退房屋的合理时间，故该时间内的租金亦不应支付。关于2014年9月20日之后的实际占用期间导致的租金损失和物管费的问题，因其中F5-04（影院）：2300平方米应于2014年9月20日腾退，但实际腾退的时间为2015年7月31日，对于该部分面积的房屋，华联公司应当支付实际占用期间的租金和物管费，关于租金和物管费的标准，因华联公司已经违约，故一审法院参照《房屋租赁合同》关于租金、物管费的标准“超出约定期限乙方仍未能搬离交还租赁房屋的，每日应当按照合同解除当时日租金及物业费额双倍向甲方支付延长期间的租金及物业费。”支付租金和物管费，具体金额为：2300平方米×（22.18×2+27.17×2）元/平方米/月×（10+11/31）月=2300×98.7×10.35＝2349553.5元。对于尚未腾退的房屋面积1227平方米的租金、物管费的问题，因截至2016年6月20日，上述租金、物管费为：1227平方米×（22.18×2+27.17×2）元/平方米/月×15月+1227平方米×（23.29×2+28.53×2）元/平方米/月×6月=1227×98.7×15+1227×103.64×6＝1816573.5+762997.68＝2579571.18元，上述租金共计4929124.68元。之后的租金、物管费，以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的每年的租金、物管费标准的两倍计算。关于飞大公司的第四项诉讼请求，因《租赁合同终止协议》约定的一次性经济补偿金为1345.22万元，原告自认已支付的经济补偿金为1295.22万元，故被告还应支付原告补偿金1345.22万元－1295.22万元＝50万元。对于飞大公司主张的其余经济补偿金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司截止2016年6月20日的租金、物管费4929124.68元，之后的租金、物管费以未腾退的房屋面积为基数，从2016年6月21日起计算至实际腾退之日止，参照《房屋租赁合同》约定的当年的租金、物管费标准的两倍计算；二、华联公司应于本判决生效之日起十日内支付飞大公司经济补偿金50万元；三、驳回飞大公司的其他诉讼请求。一审案件受理费234424.03元，诉讼保全费5000元，共计239424.03元，由华联公司负担38036元，由飞大公司负担201388.03元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：飞大公司提供一组证据材料：2014年8月20日、2014年9月2日业务回单两件，拟证明华联公司支付两笔款项（21034719.46元、12952200元）延迟，因此《租赁合同终止协议》自动失效。华联公司质证后，对该证据真实性未提出明确意见，对关联性和合法性，认为一审中对付款时间无争议，仅对付款金额有争议。本院认证认为，上述付款回单，华联公司对真实性无明确异议，真实性予以采信。该证据能够证实华联公司支付《租用合同终止协议》约定的款项存在延迟，但飞大公司诉讼中并未主张延迟付款的相应延迟履行责任。关于飞大公司拟证明《租用合同终止协议》自动失效的主张，在本院认为部分予以认定。飞大公司一般授权委托诉讼代理人还提交了《北京华联租金及滞纳金情况统计》，拟证明华联公司尚欠飞大公司5702403.96元。因该材料为单方制作，且反映的诉讼主张与飞大公司上诉状内容不一致，无法确认系飞大公司真实意思，且华联公司不予认可，不予采信。对一审判决查明的事实，本案双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.《房屋租赁合同》解除的时间及《租赁合同终止协议》对双方是否具有约束力；2.华联公司是否按《租赁合同终止协议》腾退房屋，以及未腾退的房屋面积；3.飞大公司主张的滞纳金、双倍租金和物管费、补偿金是否有依据。关于第一个争议焦点。核心问题在于《租赁合同终止协议》中约定的“如果乙方未能在上述时间内完成前述移交工作，本解除协议自动失效”，“如乙方未能按本协议约定按时付款，逾期付款，本协议失效”的法律性质如何认定。飞大公司主张“乙方未能在上述时间内完成前述移交工作”、“乙方未能按本协议约定按时付款”属于双方约定的《租赁合同终止协议》失效条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该规定，当事人有权约定合同失效的条件，即作为“附条件解除的合同”。按照该条文的文意理解，双方约定的合同生效或失效的“条件”，是将来不确定发生的事实，不得以当事人自己意志为转移，不得受当事人自己行为控制，且不得与合同的主要内容相矛盾。由此，合同本身约定的当事人不履行或延迟履行合同义务的行为，不能成为合同失效的“条件”。这是因为：1．合同义务的履行系合同当事人的行为，受当事人单方主观意志影响的范畴，不应作为合同本身失效的“条件”；2.不履行合同义务，应当承担违约责任，如以合同义务不履行作为合同失效的条件，则通过不履行合同否定合同的效力以否定其违约责任，则存在内在逻辑悖论；3.依法成立的合同具有约束力和确定性，“附解除条件的合同”的效力不确定性是合同确定性的例外，如将“条件”的范围扩大到合同义务履行的行为，将严重损害合同权利义务的确定性，损害当事人善意相信合同效力形成的合理预期，造成权利义务关系混乱，违背诚实信用原则。本案中，《租赁合同终止协议》能否最终依约履行，是履行结果的不确定性，并非“条件”的不确定，不应将华联公司未按约定履行义务的行为本身作为协议失效的条件。因此，双方的上述约定，本院视为对合同失效的“条件”未明确约定。华联公司未严格按《租赁合同终止协议》履行义务，应当承担相应的违约责任，而非《租赁合同终止协议》自动失效。因此，飞大公司主张《租赁合同终止协议》已自动失效，《房屋租赁合同》尚未解除的观点，本院不予支持。依照《租赁合同终止协议》的约定，双方系协商一致确认《房屋租赁合同》于2014年7月31日解除。关于第二个争议焦点，华联公司是否按《租赁合同终止协议》腾退房屋，以及未腾退的房屋面积。《租赁合同终止协议》中第四条中有如下约定：“本协议签订后3个工作日内由甲乙双方和承租方换签租赁合同或者签署补充协议，视为乙方将租赁房屋移交给甲方，嘉禾影院由乙方将场地移交给甲方……2014年9月20日之前应全部移交场地”。一审庭审中，双方均认可，涉及F3-01a（刘诗昆）：571平方米、F2-01（良木缘）：656平方米未收回。到二审庭审时，双方均陈述以上两商家场地仍未由飞大公司收回。从双方约定的理解看，华联公司应当将案涉房屋直接移交给飞大公司，华联公司转租的次承租人与飞大公司换签租赁合同或补充协议的，视为移交。由于涉及F3-01a（刘诗昆）：571平方米、F2-01（良木缘）：656平方米的场地，相关次承租人尚未与飞大公司签约，依照双方约定，视为华联公司未履行相应合同义务，应承担相应违约责任。一审中，飞大公司自认其于2015年7月31日与电影院（涉及F5-04（影院）：2300平方米）重新签订了协议。故视为华联公司对该部分场地移交的义务履行延迟，应承担履行延迟的相应违约责任。关于第三个争议焦点，如前所述，华联公司应按照《租赁合同终止协议》从2014年9月20日起移交全部场地。但涉及F3-01a（刘诗昆）：571平方米、F2-01（良木缘）：656平方米，共计1227平方米场地目前未收回，涉及F5-04（影院）：2300平方米场地延迟收回，违反《租赁合同终止协议》的约定，应当赔偿因未严格履行该义务对飞大公司造成的损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然《房屋租赁合同》已被解除，但一审判决参照双方《房屋租赁合同》约定的租金、物管费和违约责任计算方法，双倍计算华联公司违反《租赁合同终止协议》约定移交场地义务造成的损失，有相应依据。即截止到2016年6月20日，上述违约损失共计4929124.68元。2016年6月21日之后1227平方米场地仍未移交的损失，以未腾退的房屋面积为基数，参照《房屋租赁合同》约定的每年的租金、物管费标准的两倍计算，符合法律规定。双方在《租赁合同终止协议》中约定的华联公司2014年7月31日前拖欠的租金、物管费及滞纳金已付清。双方在《租赁合同终止协议》中约定的一次性经济补偿金1345.22万元，飞大公司一审中自认已收到1295.22万元。尚有50万元未付清，一审判决判令华联公司支付上述50万元未付款项，符合双方约定。对于飞大公司主张的其余违约损失、经济补偿金，缺乏事实和法律依据。一审判决对此认定正确，本院予以维持。综上，飞大公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234424.03元，由成都飞大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李海昕审 判 员 杨鲁静代理审判员 刘燕萍二〇一七年六月九日书 记 员 彭扬梅 来源：百度“”