（2017）吉0283民初145号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-12-01
案件名称
司喜良与王树义及第三人舒兰市城建投资有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
舒兰市人民法院
所属地区
舒兰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
司喜良,王树义,舒兰市城建投资有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0283民初145号原告（反诉被告）：司喜良，男，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。被告（反诉原告）：王树义，男，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：王晓微，女，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：武景理，舒兰市中心法律服务所法律工作者。第三人：舒兰市城建投资有限公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：李玉平，经理。委托诉讼代理人：徐建平，男，住吉林省舒兰市。原告（反诉被告）司喜良与被告（反诉原告）王树义及第三人舒兰市城建投资有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）司喜良及委托诉讼代理人孙国良、被告（反诉原告）王树义及委托诉讼代理人王晓微、武景理到庭参加诉讼。第二次开庭，原告（反诉被告）司喜良的委托诉讼代理人孙国良、被告（反诉原告）王树义及委托诉讼代理人王晓微、武景理、本院依职权追加的第三人舒兰市城建投资有限公司的委托诉讼代理人徐建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司喜良向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2011年签订的《产权调换协议》无效。事实与理由：2011年，原、被告签订《产权调换协议》，约定原告拆除被告位于舒兰市河北街55.55平方米平房。原告拆除平房后，用坐落在舒兰市城西A区的房屋（楼房）安置乙方，期房3栋，另加一个车库，给被告补偿，同时约定2011年前将该房交给甲方拆除，但被告拒绝交付该屋，且由于原告公章属于私刻，不具有拆迁资质，该房屋也没有拆。故起诉至贵院，要求确认原、被告签订的《产权调换协议》无效。被告王树义辩称，1、答辩人与原告所签订的《产权调换协议》属于房屋置换合同。答辩人用私有的房屋与原告建成的房屋进行置换，符合法律公平、公正、有偿原则，该合同依法成立，合法有效，根据《合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告的诉讼请求不符合《合同法》第五十二条的无效情形，原告的诉讼请求于法无据。2.答辩人并没有拒绝履行《产权调换协议》，合同签订后答辩人已经将房屋产权证、土地使用证交给原告，并从房屋中迁出，答辩人已经履行了合同约定的义务。是否拆除、何时拆除完全由原告方决定。3、答辩人一直以来均同意履行合同，是原告不想履行《产权调换协议》，原告在本次起诉前曾经两次告诉要求解除《产权调换协议》说明原告对合同有效是认可的，原告的本意就是不想履行《产权调换协议》约定的义务，原告恶意违约，多次告诉，是对法律尊严的践踏。4、原告告诉与本案事实不符，答辩人共有两栋房屋，答辩人用其中55.55平方米与舒兰市城建有限公司签订了回迁安置合同，取得城西A区7号楼X单元X室78.92平方米房屋。至于答辩人与原告签订的《产权调换协议》是答辩人与原告经平等协商所签订的的置换协议。答辩人用另外一栋房屋置换原告开发建设的X号楼X单元X室、X室；X号楼X单元X室；X号楼南车库22平方米。原告作为实际开发商，用自己开发的楼房与答辩人在进行互换，无需具有拆迁资质，是平等主体之间的民事法律行为。至于原告是否私刻公章与答辩人无关，也不是合同无效的法定要件。5、在原告开发建设小区楼房之前，原告与答辩人置换房屋能够居住，原告为了达到开发建设小区的目的，与答辩人签订《产权调换协议书》，房屋置换合同签订后，原告取得行政许可和建设审批手续(否则因相邻关系政府决不会审批)。现开发的楼盘已经建成，原告开发的楼房就处在置换房屋的东南大门处，距离置换的房屋仅有2米多的距离，严重影响了置换房屋的正常采光、通风、排水：并且原告建的小区地表高度高出置换房屋地表及庭院近两米，雨后小区的排水进入置换房屋内和院落，造成置换房屋无法正常排水，已经对置换房屋造成了浸泡，无法居住。现原告不履行置换合同义务，势必侵害了原告的相邻权，造成原告的合法权益无法保障。综上，答辩人认为原告与答辩人所签订的《产权调换协议书》合法有效，原告主张无效于法无椐，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人舒兰市城建投资有限公司述称，房屋面积55.55平方米，正常按照1：1.2回迁面积，开发商(司喜良)私自又答应给被告三套楼房及一个车库，这些协议都已经签完了，在这基础上被告又要求再要一套楼房和一个车库，这样协议就没有达成。反诉原告王树义向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间于2011年签订的《产权调换协议》有效；2、被告履行双方于2011年签订的《产权调换协议》的义务，将舒兰市城西A区（现代花园）的X号楼X单元X室、X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库一套22平方米房屋交付给反诉原告。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2011年签订的《产权调换协议》，双方约定反诉被告用舒兰市城西A区（现代花园）的X号楼X单元X室、X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库一套22平方米对反诉原告的2栋房屋进行置换。合同签订后，反诉原告将拆迁的房屋产权证、土地使用证等房屋手续交付反诉被告，由反诉被告拆迁。反诉被告一直没有对房屋进行拆迁，现置换房屋已经建成多年，反诉被告一直不履行合同约定的义务，并且恶意诉讼曾二次起诉要求解除合同，现又告诉要求确认无效，反诉被告的行为侵害了反诉原告的合法权益。反诉原告与反诉被告之间所签订的《产权调换协议》是双方真实的意思表示，并且不违反法律强制性规定，根据《合同法》第八条、四十四条之规定，该《产权调换协议》合法有效，为此反诉原告提出反诉，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告司喜良辩称，反诉原告的请求无理，协议从形式和内容上看无效，开发商司喜良没有签字，公章是私刻的。由于反诉原告的原因，致使协议没有履行。应驳回反诉原告的诉请。第三人舒兰市城建投资有限公司述称，签完协议后，被告王树义反复提要求，由于被告王树义的原因，致使协议没有履行。本案的争议焦点为：原、被告之间签订的产权调换协议书是否有效。原告（反诉被告）司喜良提供证据如下：1、产权调换协议书（原件与复印件核对无误，将原件退还给原告，复印件存卷）一份，时间：2011年，证明甲方司喜良不具备拆迁资质，公章属于司喜良私刻，也不具备拆迁资质，而且司喜良也没有签字，拆迁补偿协议无效。协议书第六条，说是拆迁补偿协议，不是说产权置换。约定时间：2011年X月交给甲方拆除，给的补偿面积时间：2011年X月，这段期间没有拆除房屋，是因被告的原因没有拆除房屋。房屋面积55.55平方米与几百平方米的楼房置换不合常理。2、王树义的产权证复印件，证明房屋建筑面积55.55平方米。按照1：1.2比例给回迁面积，也不会给协议书上写的那么多。3、2张照片，证明新建楼房和被告的房屋毗邻，并且原告的楼由于被告的原因不能继续建楼。4、建设图纸一份，证明设计楼房时，已经将被告的房屋位置设计进去了，但由于被告的原因，楼房少建1个单元。给原告造成了严重损失。5、证明两份，证明拆迁被告房屋时，遭到了被告的阻挠。6、被告与第三人签订的产权调换协议(原件经当庭核对无误，将原件退还给原告，复印件存卷)一份，证明此协议是正规有效的，司喜良与被告签订的协议是无效的，被告没有同意拆迁，此协议也没有履行。被告（反诉原告）王树义的质证意见为：1、对此份证据真实性无异议，对证明问题有异议，此份产权调换协议实质就是房屋置换协议，被告方已经在2011年与舒兰市城建投资有限公司用55.55平方米的房屋签订了房屋拆迁补偿协议。至于原告告诉的此份合同，并非拆迁补偿安置协议，而是被告方用其另外的一栋房屋与原告开发建设的楼房进行置换，签订了置换协议，该协议是平等主体之间的置换合同，不违反法律强制性规定，因此，该协议合法有效。原告用此份协议证实属于拆迁补偿协议并且确认无效与法无据。原告主张不能成立。正因为此份产权调换协议书属于双方置换合同，才约定了用置换后的四栋房屋与原告另外的一栋房屋进行置换，因为签订合同时，利用的是第三人格式化的产权调换协议书进行签订的，所以合同第六条对于补偿金的约定没有勾去，而原告司喜良作为开发商，是不具备安置补偿资质的。这也说明此份协议属于置换合同，而非安置补偿协议。安置补偿协议，被告已经与第三人签订完毕，与此份协议无关。并且，原告在举此份证据已经陈述司喜良的名章是属于工作名章，这也证明是开发商的真实意思表示。2、对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，此份产权证所体现的房屋面积55.55平方米，已经与第三人签订了房屋安置补偿。回迁面积78.92平方米。而且，此份证据也证明不了原告诉请的合同效力问题。3、对证据3真实性无异议，从照片中能体现被告的房屋是两栋房屋，而非原告主张的一栋房屋，而且从照片中也能看出，通过六年的浸泡，被告的房屋已经无法居住，处于危房状态。原告用此2张照片，无法确认原、被告之间的合同效力问题。也无法证实被告不同意拆迁。4、对证据4与本案没有关联，无法证明原、被告之间所签订合同的法定效力。假使存在原告主张的被告拒绝拆迁的情况，那么原、被告双方已经签订了合法的置换合同，原告方可以依法维权。或者，行使撤销权，而不是以此份图纸就能够确定双方所签订的合同无效。5、对证据5首先证人应当出庭作证，没有法定事由不能出庭作证，其提供的书面证言不能作为定案的依据。从证实的内容来看，两个证人也没有提及被告拒绝拆迁的情况。因此两份证明不能证明本案的焦点问题即合同效力问题。6、对证据6真实性无异议，但证明不了原告所要证明的问题。此份证据恰恰能够证明被告方已经与第三人签订了补偿安置协议，同时也证明原、被告之间所签订的协议与此份安置协议是有区别的。原、被告之间的协议属于置换协议。第三人的质证意见为：对证据6真实性及证明问题均无异议。对其他证据不予质证。被告（反诉原告）王树义提供证据如下：1、产权调换协议书（原件与复印件核对无误，将原件退还给被告，复印件存卷）一份，证明双方依法本着平等有偿原则签订了房屋置换协议书，协议约定权利义务清楚，不违反法律强制性规定，该协议合法有效。2、2011年被告与舒兰市城建投资有限公司签订的房屋回迁补偿协议，名头是产权调换协议书（原件与复印件核对无误，将原件退还给被告，复印件存卷），证明原告在诉状中主张的55.55平方米的被告房屋，已经与舒兰市城建投资有限公司签订了房屋安置补偿协议，原告主张55.55平方米的房屋回迁X号楼X单元X室、X室，X号楼X单元X室，X号楼南车库22平方米，与事实不符，属于原告有意混淆事实。3、原告在2016年起诉状（复印件）和2016年的起诉状（原件）两份，证明：1、原告曾经于16年7月、9月起诉，要求解除原、被告签订的产权调换协议书。2、当时起诉时原告方对原、被告双方签订的产权调换协议书有效是认可的，否则也不能要求解除。4、照片32张，证明置换后的房屋因原告的开发建设行为，已经无法居住、使用，并且受雨水浸泡。形成危房。同时也证实原告开发的小区地表面积高出我方房屋地表面积2米。同时被告在2011年签订合同后，已经从该房屋中迁出。5、土地使用证复印件两份，证实被告从杨维手中购得置换平房，该平房均具有土地使用权。而且，原告方均持有房屋产权证，否则也不会持有土地使用证。因房屋产权证在与原告签订合同后，交付给原告，被告方无法提供。产权证的所有权人一个是王树义，一个是杨维。王树义购买的杨维房屋，但没有过户。但实际房屋所有人是王树义。原告（反诉被告）司喜良的质证意见为：对证据1与我方所举证据一致，我方证明内容已经阐述。对证据2真实性无异议，证明问题有异议，两份协议一比较，证明原告的观点是调换协议无效。对证据3真实性无异议，认为协议有效是原告的误解，但证实了由于被告的原因没有拆迁成。但被告一直不同意拆迁，致使协议没有履行。对证据4与本案无关。不予质证。对证据5真实性及证明问题均有异议，两份土地使用证所指的是同一处房屋。两份土地使用证不能证明是被告的房屋。不是产权证而是土地使用证。第三人的质证意见为：对证据2与我方签订的协议是真实的，对其他证据不发表质证意见。上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：原告所举证据1、2、3、6，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信；原告所举证据4，与本案无关联性，本院不予评判；原告所举证据5为书面证言，证人作证无法定特殊理由，须出庭参加诉讼，因证人未出庭，无法确认证据的真实性，故本院不予采信；被告所举证据1、2，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；被告所举证据3、4，与本案无关联性，本院不予评判；被告所举证据5为复印件，且土地使用证中权利人为杨维，故本院不予采信。据此，结合原、被告及第三人的陈述及采信的证据，确认以下事实：王树义在拆迁范围内有两套房屋，有产权证的房屋面积为55.55平方米。王树义自认另一套房屋面积约为70多平方米，但无法提供相关产权证照。2011年，王树义与舒兰市城建投资有限公司签订产权调换协议书，双方约定王树义将面积为55.55平方米的房屋交于其拆除，舒兰市城建投资有限公司将坐落于城西A区（现代花园小区）X号楼X单元X室作为产权调换房屋安置王树义。同日，王树义与司喜良也签订产权调换协议书一份，约定王树义于2011年前将其所有的房屋交予司喜良拆除，进行开发建筑楼房。双方未约定拆迁房屋的面积，仅约定司喜良于2011年12月前将产权调换房屋交给王树义。双方又补充约定产权调换房屋为坐落于城西A区（现代花园小区）的：X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库一套22平方米。两份协议签订后均未履行，王树义的两处房产至今未拆除。另查明，司喜良挂靠于舒兰市城建投资有限公司，系现代花园小区的实际开发人。目前，现代花园小区X号楼X单元X室已出售给谭云。X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库尚未办理产权证照，上述房产及车库未被出售、置换，原告司喜良自认其为实际所有权人。本院认为，原告司喜良与被告王树义签订的《产权调换协议》，是双方的真实意思表示，协议中明确了原告司喜良为拆迁人，被告王树义为被拆迁人，协议不违反相关法律以及行政法规的强制性规定，属有效合同，应当受到法律保护。原告主张其不具备拆迁资质，双方签订的协议无效，本院不予支持。反诉原告王树义主张该协议有效本院予以支持。反诉原告要求反诉被告司喜良履行协议，因现代花园小区X号楼X单元X室已转让给他人，该房屋已无法履行，故反诉被告应将现代花园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库（22平方米）交付反诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、驳回本诉原告司喜良的诉讼请求；二、反诉原告王树义与反诉被告司喜良之间于2011年5月签订的《产权调换协议》有效；三、反诉被告司喜良向反诉原告王树义交付现代花园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室、X号楼南车库（22平方米）；四、驳回反诉原告王树义的其他诉讼请求。本诉案件受理费3300元，由本诉原告司喜良负担。反诉费1650元，由反诉被告司喜良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 马 辉代理审判员 陈秋实人民陪审员 葛莉沙二〇一七年六月九日书 记 员 鞠秀丽 百度搜索“”