（2016）皖0191民初4858号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-16
案件名称
王珍与彭翠玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王珍,彭翠玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0191民初4858号原告（反诉被告）：王珍，女，1990年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：胡康宁，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱二跃，安徽原声律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：彭翠玉，女，1964年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王国香，安徽汉合律师事务所律师。原告（反诉被告）王珍与被告（反诉原告）彭翠玉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王珍及其委托诉讼代理人胡康宁、钱二跃，被告彭翠玉的委托诉讼代理人王国香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王珍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的《存量房买卖合同》及其补充协议；2、彭翠玉立即返还王珍定金2万元；3、彭翠玉向王珍承担违约金9.58万元、赔偿金800元。事实和理由：2016年9月19日王珍、彭翠玉在合肥东合房产代理销售有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定彭翠玉将其坐落于安徽省合肥高新技术产业开发区康利园小区××幢××室房屋（合产：1101××××）出售给王珍，转让价款为95.8万元。王珍在签订协议时向彭翠玉支付购房定金2万元。买卖双方于2016年9月28日前共同到房产管理部门申请案涉房屋产权转移登记手续。合同约定彭翠玉应于案涉房屋权利转移当日，向案涉房屋所在地派出所办理原户口迁移手续，彭翠玉延期迁出户口的，同意向王珍支付赔偿金200元/天。如任何一方违反补充协议中任何一条，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款10%的违约责任。合同及补充协议签订后，王珍依约支付了2万元定金给彭翠玉，并筹齐首付款22万元，然彭翠玉却迟迟不将涉案房屋中的原户口迁出，也拒绝配合王珍到房产管理部门办理涉案房屋产权登记手续。直至2016年10月2日合肥市政府颁布《关于促进我市房产市场平稳健康发展的若干意见》，王珍受到该文件的影响不能继续履行合同，但彭翠玉拒绝归还王珍定金，也不愿承担其违约责任。被告（反诉原告）彭翠玉辩称：1、我方同意解除双方签订的买卖合同及补充协议；2、彭翠玉已履行约定不应当返还定金；3、双方不能履行买卖合同及补充协议，是由于王珍的原因导致了履约不能，其已构成违约，应当向彭翠玉支付违约金。王珍没有依据约定在2016年9月28日前支付首付款，也未办理相应手续。被告（反诉原告）彭翠玉向本院提出诉讼请求：王珍支付违约金9.58万元，赔偿损失房价2.2万元，飞机票费用损失1000元，合计125800元。事实和理由：2016年9月19日，彭翠玉与王珍签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定总房价为95.8万元。王珍应于2016年9月28日前支付首付款22万元，但其未进行支付。合同约定如任何一方违约，应支付10%的房款违约金。因王珍未按照约定履行合同。彭翠玉与他人签订了新的《房屋买卖合同》，并因为王珍要求清空户籍，彭翠玉女儿从国外飞回清空了该房屋的户籍，造成损失。彭翠玉后贱卖房屋，王珍给彭翠玉造成很大损失。原告（反诉被告）王珍辩称：彭翠玉的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。根据合同及补充协议，彭翠玉应当在2016年9月28日之前办理完成签购，办理完过户手续，但是彭翠玉没有在以上约定的期限内完成，致使2016年10月2日合肥政府下发限购令，导致我方不能履行该合同，所以彭翠玉理应承担购房总金额10%的违约金，并返还定金2万元，迟延过户赔偿金800元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2016年9月19日，王珍（买受人）与彭翠玉（出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定彭翠玉将合肥经济技术开发区方兴大道西、观海路南康利园小区××幢××室（权属证号：合产1101××××，建筑面积82.63平方米）以95.8万元出售给王珍。合同约定：“甲方承诺自存量房权利转移之日起当日内，向所在地的所属辖区派出所办理原户口迁出手续。甲方延期迁出户口的，甲方同意向乙方支付赔偿金200元/日”。同日，双方签订《补充协议》，约定王珍应在2016年9月28日前筹齐首付款22万元，在办理房屋产权转移××合肥市存量房资金托管中心。后王珍向彭翠玉支付定金2万元。根据双方对房屋买卖过程的描述，双方约定于2016年9月28日支付首付款及办理其他手续，王珍在当日通过中介公司工作人员得知案涉房屋户口尚未清空，故王珍、彭翠玉均未在当日继续履行合同。同时，王珍、彭翠玉均未作出放弃房屋出售、购买的意思表示。2016年10月2日，合肥市发布新的房屋买卖及贷款政策，王珍无法依据原有条件购买房屋。本院认为：王珍与彭翠玉签订《存量房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。因房屋户口问题，双方在合同继续履行的细节问题上出现分歧，双方对合同履行均未积极推动，却也均未有放弃交易的意思表示。在无足够合理期间进行协商、调整的情况下，2016年10月2日，合肥市房产政策发生变化，王珍无法依据原有条件购买房屋，故此次房屋未能完成交易的主要原是因为政策变化，而非双方其中一方明显毁约。根据情势变更原则，双方未能及时交易的行为，均不应视为违约，故彭翠玉应将王珍支付的定金2万元予以返还，王珍要求彭翠玉支付其支付9.58万元的违约金，赔偿金800元，彭翠玉要求王珍支付违约金9.58万元，赔偿损失房价2.2万元，飞机票损失1000元，本院均不予支持。王珍诉请本院解除双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，但根据王珍、彭翠玉的行为，该合同及协议已经实际解除，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）彭翠玉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王珍返还定金2万元；二、驳回原告（反诉被告）王珍的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭翠玉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2536元，减半收取为1268元，保全费1079元，反诉案件受理费1408元，减半收取为704元，合计为3051元，由原告（反诉被告）王珍负担2347元，被告（反诉原告）彭翠玉负担704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 孙宗欣人民陪审员 薛 彦人民陪审员 王礼芬二〇一七年六月九日书 记 员 孙蕴韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”