（2017）豫03民终662号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-06-14
案件名称
郭焕丽、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭焕丽,厦门泉舜集团洛阳置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终662号上诉人（一审被告）：郭焕丽，女，汉族，1973年5月17日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孔祥伟，河南巨业律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司住所地：河南省洛阳市洛龙区长兴街**号泉舜财富中心润泉苑*幢***号商铺。法定代表人：吴泉水，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏维，河南天豫律师事务所律师。上诉人郭焕丽因与被上诉人厦门泉舜集团洛阳置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初3750号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭焕丽的委托诉讼代理人孔祥伟，被上诉人厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的委托诉讼代理人苏维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭焕丽上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，判决结果错误。郭焕丽支付的房租已经到2015年9月底，此后未缴纳租金的原因在于厦门泉舜集团洛阳置业有限公司一直未兑现其签约时的��诺，厦门泉舜集团洛阳置业有限公司违约在先；2、一审判决将综合管理费直接判给无请求权的厦门泉舜集团洛阳置业有限公司，存在主体不适格、审理程序违法，遗漏当事人，请二审法院予以纠正；3、2016年3月23日厦门泉舜集团洛阳置业有限公司强行将郭焕丽正在经营的“快食尚美食城”卷闸房盗门锁住，造成郭焕丽及其员工无法进店经营，郭焕丽此前使用的水、电表计量无法核实，据郭焕丽估算实际使用的水电费不超过1万元；4、一审法院审查不清就判决郭焕丽违约并支付其违约金的判决，违背了诚实信用原则；5、郭焕丽给厦门泉舜集团洛阳置业有限公司缴纳的保证金、押金合计116446元，计算时应当冲减，请二审法院予以纠正。厦门泉舜集团洛阳置业有限公司答辩称：1、郭焕丽自2015年7月1日起开始拖欠租金，如果郭焕丽不认可请举证；2、根据双方租��合同第5.4条规定，洛阳泉舜商业有限公司是受厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的委托代为收取管理费，因此有权要求郭焕丽支付；3、保证金不属于本案一审审理范围，并且郭焕丽也未举证；4、郭焕丽一审自己的证据证明了其违约拒不缴纳租金等管理费用。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持一审判决。厦门泉舜集团洛阳置业有限公司一审诉讼请求：1.解除双方签订“泉舜购物（2013）招字第104号”《商铺租赁合同》及其补充协议；2.租赁物恢复原状返还原告；3.被告支付原告租金436517.67元/综合管理费119699.69元/水费3199.20元、电费34165元、生活垃圾处理费1530元，按当年三个月租金标准支付违约金；4.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原告在2013年12月31日与张红利签订“泉舜购物（2013）招字第104号”《泉舜购物中心租赁合同》一份，原告将泉舜购物中心4层4014、4015号商铺（建筑面积1391.86平方米）租赁给张红利，从事“快食尚特色美食餐厅”经营活动，租期8年。合同签订后至2014年5月19日前为免租期，不收租金。原、被告与张红利三方在2014年4月24日签订主体变更补充协议，将承租人变更为被告郭焕丽，由被告承继原租赁合同租赁人的权利义务。租金收取方式，2013年12月20日至2015年12月19日为677355元/年，即每天1.3333元/平方米；2015年12月20日至2017年12月19日为711240元/年，即每天1.40元/平方米；2017年12月20日至2019年12月19日为746802元/年，即每天1.47元/平方米；2019年12月20日至2021年12月19日为784143元/年，即每天1.5435元/平方米。被告交纳租金至2015年6月30日，后未再向原告交纳。双方合同约定，被告逾期交纳租金和其他应交款超过一个月，原告有权解除合同。同时约定，因逾期交纳租金和各项费用，按本期应交纳总额每日1%计付滞纳金。原告于因为被告未按约交付租金等费用，引起诉讼。被告拖欠原告2015年7月1日至2016年3月22日的租金436517.67元；拖欠2015年10月1日至2016年3月22日期间的综合管理费119699.69元，拖欠水费3199.20元，拖欠电费34165元。关于生活垃圾处理费1530元，双方合同中没有约定。本案经调解无效。一审法院认为：原、被告签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，本应自觉按约履行。被告未按期交纳租赁费超过一个月，已经满足双方约定解除合同的条件，原告要求解除合同，应予支持；被告拖欠原告的租金和综合管理费用、水、电费应该支付，被告因此违约，应该按合同约定承担违约责任，原告要求违约金按当年三个月租金标准计算，未超出合同约定和法律规定标准，该院予以支持。原告要求被告支付生活垃圾处理费，由��双方在合同中并未约定，故不予支持。综上所述，原告要求被告解除合同，要求被告支付租金和综合管理费、水、电费、违约金，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司与被告签订的编号为“泉舜购物（2013）招字第104号”《泉舜购物中心租赁合同》及其补充协议，予以解除；二、被告郭焕丽应将泉舜购物中心4层4014、4015号商铺交还给原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司；三、被告郭焕丽拖欠原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司2015年7月1日至2016年3月22日的租金436517.67元，限判决生效后立即给付；四、被告郭焕丽拖欠原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司2015年10月1日至2016年3月22日的综合管理费119699.69元，限判决生效后立即给付；五、被告郭焕丽在判决生效后立即给付原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司水电费（水费3199.20元、电费34165元）37364.20元;六、被告郭焕丽在判决生效后立即给付原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司违约金169338.75元。七、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费9752元，由被告郭焕丽负担。本院二审期间，上诉人郭焕丽提交新证据：1、网页资料,证明：购物中心在什么情况下视为开业;2、两份证人证言,证明：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司多次开业并没有开，正式开业的时间是2014年9月25日，计算管理费的时间应从2014年9月25日开始计算,免租期七个月和优惠两个月共计免租九个月。厦门泉舜集团洛阳置业有限公司针对郭焕丽提交的证据发表质证意见为:网页资料��本案无关,证据来源不清楚。本案是租赁合同关系，郭焕丽应当以合同约定缴纳租金，与商场是否开业没有关系。厦门泉舜集团洛阳置业有限公司提交新证据：两张商户水表确认单/两张商户电表抄表单,证明：郭焕丽拖欠水电费的情况。郭焕丽针对厦门泉舜集团洛阳置业有限公司提交的证据发表质证意见为:对该证据不认可，没有郭焕丽的签字,在厦门泉舜集团洛阳置业有限公司统计水电表的时候已将郭焕丽的商铺抢走，因此水电用量无法统计。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，厦门泉舜集团洛阳置业有限公司要求郭焕丽解除《商铺租赁��同》及其补充协议、返还原物、支付租金、管理费、水电费等有双方《商铺租赁合同》及其补充协议为证，故郭焕丽应当予以支付租赁期间的相关费用。关于郭焕丽提出其商铺租金已交至2015年9月底、综合管理费应当由洛阳泉舜商业有限公司收取、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司违约在先、其不应支付违约金等问题，双方已对上述问题在签订的租赁合同中已有明确约定，洛阳泉舜商业有限公司是受厦门泉舜集团洛阳置业有限公司委托代为收取管理费，作为委托人的厦门泉舜集团洛阳置业有限公司具有收取管理费的权利，一审法院根据查明的事实认定郭焕丽在履行合同中存在违约并判令支付相应违约金并无不当，对此本院予以维持。关于郭焕丽主张其缴纳的保证金、押金合计116446元应当予以抵扣问题，不属于本案审理范围，郭焕丽对此也并未提起反诉，故本院不予处���，郭焕丽可另行解决。综上，郭焕丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9752元，由郭焕丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘龙杰审判员 杨元卿审判员 李 慧二〇一七年六月九日书记员 王 璐 关注公众号“”