（2017）辽02民终4682号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-07-14

案件名称

梁思成与石曰秀、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁思成,石曰秀,瑞家装饰（大连）地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终4682号上诉人（原审被告）：梁思成，男，1982年7月30日生，汉族，大连市农村经济委员会副主任科员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王敬，辽宁哲盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石曰秀，男，1951年2月28日生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：涂洪友，北京盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳伟（实习律师），北京盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**号。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职员。上诉人梁思成因与被上诉人石曰秀、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁思成的委托诉讼代理人王敬，被上诉人石曰秀的委托诉讼代理人涂洪友、王佳伟，原审被告瑞家公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁思成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回石曰秀的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，主观上上诉人没有违约意愿，履行合同的意愿非常强烈，在与瑞家公司的多次沟通中均表示“房子我必须要买”，只是因协议的相关细节问题，在积极与被上诉人协商。其次，在客观上，因案涉房屋位于79中学区非常抢手，上诉人与二被上诉人在签订代办协议时非常仓促。被上诉人瑞家公司出具的是一份制式合同，签订当时未对上诉人做详细说明和解释，关于定金的性质以及其他购房过程中的一些具体事宜未做详细约定。当时在签订合同中，二被上诉人未向上诉人出示案涉房屋产权证，在签订协议后，上诉人为了确定案涉房屋没有权利瑕疵多次联系二被上诉人，要求二被上诉人出示房产证，以确定该房屋是否有其他瑕疵，但是被上诉人没有回复。上诉人在不确定该房屋是否有其他权利瑕疵情况下，不敢轻易交纳首付款以及办理相关手续。因此在合同签订后，上诉人便积极找被上诉人协商补充协议，尤其是房主石曰秀，但其一直避不见面，瑞家公司也一直承诺落实，但推延至今未予解决。被上诉人主张“如今已经无法与第一被告取得联系”不符合事实真相。二、一审法院适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。”因此上诉人有权在相关事宜约定不明的前提下，先行协商，在协商过程中可以暂缓履行义务，一审法院不应武断的认定为上诉人违约。其次，《最高人民法院关��适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”上诉人签订协议时，被上诉人没有告知定金的担保性质，合同中亦无具体释明，因此不能证明上诉人知晓了定金的性质。再次，担保法第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如前所述，违约并非上诉人的原因所致，因此即便协议解除，上诉人也不应承担定金责任。石曰秀辩称，不同意上诉人诉讼请求。一、一审法院认定事实清楚，通过上诉人在一审中提供的录音证据和被上诉人提交的律师函已经证明被上诉人已经履行了催告的义务，而上诉人反复以协商为理由，拒不履行合同，因此，上诉人的违约事实清楚，不存在任何争议。二、原审法院适用法律正确。1、本案中合同履行条款明确，上诉人违约行为明显，应当承担违约责任。2、本案中委托代理协议中明确约定了定金，不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条。3、在委托代理协议中明确约定了合同履行顺序，应当由上诉人先支付首付款，而上诉人至今没有履行合同义务已存在违约事实，根据担保法第八十九条规定由上诉人承担定金责任。瑞家公司辩称，不同意上诉人上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。石曰秀向一审法院起诉请求：1.解除《��托代办协议》；2.第一被告承担定金责任，第二被告给付原告代为保管的定金20000元。一审法院认定事实：2016年8月3日，原告石曰秀与被告梁思成、瑞家公司签订了《委托代办协议》，约定：原告将位于大连市沙河口区永平北路71号楼7层2号的房屋出售给被告梁思成，房屋价格为910000元，房屋面积为79.50平方米；被告瑞家公司代为办理房屋产权过户手续并进行资金监管，委托代理费5000元，由被告梁思成负担；被告梁思成以公积金贷款方式付款购房，并于协议签订日起45个工作日将首付款500000元交于瑞家公司保管；原告石曰秀于公积金放款2个工作日将房屋交付梁思成；梁思成于协议签订日将房屋定金20000元交付瑞家公司保管。嗣后，三方签订了《购房贷款代理服务合同》，由瑞家公司代为办理公积金贷款。另查，被告梁思成至今没有交付房屋首付款500000元。一审法院认为，原、被告三方签订的《委托代办协议》系真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应按协议约定履行各自的义务。被告梁思成未在协议约定的期限内将首付款500000元交由被告瑞家公司保管，其行为构成违约，应当承担责任。被告梁思成主张合同中未对定金性质进行约定，并引用担保法解释第一百一十八条的规定，认为原告要求给付定金法院不应支持，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条原文为“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”而三方协议中明确约定了“定金”，不是被告主张的“订金”，订金性质需要约定，定金法律直接规定其作为债权的担保，故被告梁思成的��项主张不予支持。根据合同法第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因定金20000元在被告瑞家公司处保管，瑞家公司应将定金20000元支付给原告。且本案三方一致同意解除协议，故原告解除《委托代办协议》的请求，符合法律规定，予以支持。被告梁思成认为协议系乘人之危签订，违背其真实意愿，原告和中介公司应赔偿其损失并返还代办费和中介费，其主张没有事实和法律依据，首先，本案系被告梁思成与原告自行达成房屋买卖协议，并通过被告梁思成联系的瑞家公司代办相关手续，不存在违背其真实意愿的情形。其次，本案不具有乘人之危的构成要件，乘人之危订立合同是指一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的。而本案协议系三方自愿签订，协议��关于标的物、价款、履行期限、履行方式、定金等均有明确约定，协议签订后中介方是否多收取中介费，系原告与中介方之间的行为，与被告梁思成无关。再次，被告梁思成签订协议后，又对协议内容要求修改，被告梁思成作为完全民事行为能力人，其签订合同时应充分了解协议内容，协议内容是在其同意的情况下签字确认的，且协议的修改需要经三方当事人协商一致才可进行，被告梁思成单方面因未修改协议而不履行合同约定，没有法律依据。关于返还中介费和代办费系另一法律关系，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五之规定，判决：一、解除原告石曰秀与被告梁思成、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司签订的《委托代办协议》。二、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于判决生效之日起十日内向原告石曰秀支付其代为保管定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告已预交），减半收取200元，由被告梁思成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。其中，瑞家公司提交了产权证收条一份，石曰秀提交了EMS特快专递回执一份。因上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。结合以上证据与一审已经质证的证据以及当事人陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年8月3日，瑞家公司为石曰秀出具了收条一份，收取了案涉房屋的产权证书。石曰秀委托律师于2016年11月25日向瑞家公司发出律师函，要求解除房屋买卖协议和委托代办��议，将定金2万元交付石曰秀并返还产权证。此后，瑞家公司于本案诉讼之前将案涉房屋的产权证书返还给石曰秀。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《委托代办协议》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。根据该协议，梁思成应于协议签订日起45个工作日将首付款50万元交于瑞家公司保管。梁思成在履行期限届满并未将首付款交于瑞家公司保管。梁思成主张案涉协议有约定不明确的地方，签订协议时石曰秀未出示房产证书，在等待对方协商、确认时未支付首付款，不构成违约。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十八规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃��金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据协议约定，梁思成交付首付款属于应当先履行的合同义务，但其并未提交相关证据证明后履行债务一方存在着法律规定的丧失或可能丧失履行债务能力的情形，梁思成中止履行，不符合行使不安抗辩权的条件，应承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。梁思成并未明确指出案涉协议在履行过程中存在着没有约定或约定不明的情况，即使存在上述情况，当事人虽然有权协议补充，但并不意味着在补充协议未能达成的情况下，即可以中止履行。按照上述规定，不能达成补充协议，要按照合同有关条款或交易习惯予以确定。双方未能达成补充协议并非中止履行的正当理由。再次，在签约当日，石曰秀即将案涉房屋的产权证交给瑞家公司保管。梁思成对该节事实也予以认可。但梁思成主张在合同履行过程中，其曾见过石曰秀在别处发布售房广告，并称可以提供房产证，故梁思成在对案涉房屋是否存在权利瑕疵存有疑问的情况下中止履行。梁思成除在一审中提交的自称录制于2016年12月28日的录音证据外，无其他证据证明其上述主张。录音证据中的相关内容是梁思成的陈述，且从录制时间看，梁思成早已构成迟延履行，而石曰秀早于签订协议当日即将产权证书交付给瑞家公司保管，故梁思成提交的证据不足以证明案涉房屋存在权利瑕疵，该项主张同样不能成为中止履行的正当理由。综上，梁思��主张其不存在违约行为，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于合同应否解除，本院认为，梁思成逾期交付首付款后，瑞家公司多次催促梁思成依约履行，此从梁思成提交的多份录音证据中也有所体现，但梁思成均未予以履行。石曰秀向瑞家公司发出律师函，明确要求解除合同，同时又以起诉的方式要求解除合同，梁思成在一审中对此也未有异议，同意解除合同。案涉协议因各方达成解除的一致意思表示，已经解除。二审中，梁思成又以房价上涨的理由不同意解除合同，因案涉协议已经解除，梁思成在此后的反悔行为，并不能使已经解除的合同再行恢复。关于定金应否支付给石曰秀，梁思成主张案涉协议对于定金的性质及法律后果未明确约定，定金不应支付给石曰秀。本院认为，案涉协议明确约定了定金条款，梁思成也实际交付定金，定��条款已生效。尽管双方合同中对定金的处理未作约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十五条明确规定了定金罚则的具体内容，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故即使双方未明确约定定金的法律后果，但因协议中明确约定了所交款项为“定金”，而非“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”或者“订金”等不具有定金性质的金钱质，仍应适用法定的定金罚则。故梁思成无权要求返还定金。综上所述，梁思成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（上诉人梁思成已预交），由上诉人梁思成负担。本判决为终审判决。审判长　　刘丽媛审判员　　季　烨审判员　　阁成宝二〇一七年六月九日书记员　　滕子美更多数据：搜索“”来源：