（2017）川1303民初1010号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2018-05-31
案件名称
南充高坪发展投资（控股）有限责任公司与沈春元、李晓霞租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南充高坪发展投资（控股）有限责任公司,沈春元,李晓霞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1303民初1010号原告（反诉被告）：南充高坪发展投资（控股）有限责任公司，住所地：高坪区清溪路（财政局内）。法定代表人：李银和。委托代理人：袁武能，南充高坪发展投资（控股）有限责任公司员工。委托代理人：赵成，高坪区法律援助中心律师。被告：沈春元（反诉原告），男，汉族，生于1963年1月5日，住南充市顺庆区。委托代理人：郑伟，高坪区小龙法律服务所法律工作者。被告：李晓霞（反诉原告），女，汉族，生于1962年7月26日，住南充市高坪区。委托代理人：郑伟，高坪区小龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）南充高坪发展投资（控股）有限责任公司（以下简称：高坪发展公司）诉被告（反诉原告）沈春元、李晓霞租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序。被告（反诉原告）沈春元、李晓霞于2017年4月25日向本院提出了反诉请求，本院受理后合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人袁武能、赵成，被告（反诉原告）沈春元、李晓霞及委托代理人郑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高坪发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金30万元，并按银行同期存款支付利息；2、解除原、被告的租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月8日，被告与南充市高坪区国有资产管理办公室签订《租赁合同》，约定由被告承租江东音乐广场标段1、2的租赁权，租赁期为3年，截止2018年4月8日到期。三年租金合计90.003万元，二被告只支付了30.003万元，剩余60万租金未付，2017年2月3日，根据区委区政府安排，区城乡规划建设局将启动江东达到改造工程，此次改造范围包含了江东达到外河堤绿化的改造，根据设计要求，河堤上的所有建筑物将全部拆除。二被告所租赁的标的正处于改造范围内，根据区城乡规划建设局的要求，我公司将从2017年4月8日起，解除与被告的合同，扣减未到期房屋租金30万元，被告实际尚欠我公司30万元。根据高府办发[2013]149号与[2016]44号文件要求，高坪区国有资产管理办公室在2016年4月22日将该资产移交给原告行使所有权，合同约定内容不变，原告多次催促二被告支付拖欠的租金，二被告均以有其他理由为由，拒绝支付租金。为维护原告的权益，保障国有资产不流失，故原告诉至法院。被告（反诉原告）沈春元、李晓霞辩称：1、原告没有按租赁合同履行合同义务；2、所承租的广场经常停水停电给我们造成损失，原告也没有完全交付租赁的房屋；3、我们只交了一年的租金。被告（反诉原告）沈春元、李晓霞向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿停水停业损失12万元；2、判令被反诉人支付自来水安装费及垫付水费4.5122万元；3、判令被反诉人赔偿招标佣金1.5万元；4、判令被反诉人赔偿财产损失26.2万元；5、判令被反诉人二标段营业用房未交业主使用赔偿2万元违约金；6、判令被反诉人应承担一标段室内装修1.5万元；7、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年4月8日，二反诉人与南充市高坪区国有资产管理办公室签订《租赁合同》，约定：二反诉人继续承租江东音乐广场左右营业房及广场，租期3年，从2015年4月8日起至2018年4月8日止；租金90.003万元，因出租方原因造成承租方无法营业达3天以上，据实顺延。租赁后，因南充市高坪区国有资产管理办公室未与原场地管理单位园林处协调工作，致供水单位收不到水费，就将租赁场地停水，从2015年4月起至10月29日，共计停水6次，累计长达123天，导致二反诉人无法经营，造成经济损失12万元。后二反诉人垫付水安装费及水费4.5122万元后才正常供水。因被反诉人单方解除《租赁合同》而实际租赁两年，因此，被反诉人应赔偿一年的佣金1.5万元。二反诉人为经营三年添置了相关财产及设施，因被反诉人单方解除《租赁合同》将造成财产损失26.2万元。原告（反诉被告）高坪发展公司针对被告（反诉原告）沈春元、李晓霞反诉请求辩称：1、对沈春元、李晓霞垫支自来水费、安装费和电费没有异议；2、我公司不应承担停水停业造成的损失；3、被告主张的赔偿财产损失不是我方造成；4、合同上未体现有未交付的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：南充市高坪区国有资产管理办公室将位于高坪区江东大道的江东音乐广场标的1、标的2的租赁权委托四川天虹拍卖有限公司对外公开拍卖竞标。经公开竞标，被告（反诉原告）沈春元、李晓霞竞得标1：江东音乐广场下阶梯左营业房及左面广场使用权，标2：江东音乐广场下阶梯右营业房及右面广场使用权。沈春元向四川天虹拍卖有限公司支付了拍卖佣金27000元，李晓霞向四川天虹拍卖有限公司支付了拍卖佣金18000元。2015年4月8日，南充市高坪区国有资产管理办公室作为甲方与沈春元、李晓霞作为乙方签订了《租赁合同》，协议约定：甲方将标1：江东音乐广场下阶梯左营业房及左面广场使用权，标2：江东音乐广场下阶梯右营业房及右面广场使用权出租给乙方经营。出租期限3年，从2015年4月8日至2018年4月8日。租金90.003万元，乙方在签订本协议时一次性向甲方付清租金。因甲方原因造成乙方无法营业达3天（含3天）以上，甲方根据无法营业的实际天数按合同租用时间顺延租期，甲方不负担营业损失。如因政策规划、调整或当地政府或上级有关部门要求停止该租赁场地的经营活动，乙方必须无条件服从，并按甲方通知要求退场，本合同终止履行。甲方按合同剩余的实际天数折算返还乙方租金。因上述原因提前终止合同，产生的一切损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。乙方不得在租赁物场地内擅自搭建临时建筑。乙方对租赁物的改善或增设他物，其相关费用由乙方自行承担。2015年4月24日，沈春元、李晓霞向南充市高坪区国有资产管理办公室作出书面承诺：标的1租赁者为李晓霞，3年租金36.003万元；标的2租赁者为沈春元，3年租金54万元。沈春元与李晓霞共同签订租赁合同，在租赁期间若发生经济纠纷，由沈春元与李晓霞自行处理。再查明：2016年4月22日，南充市高坪区国有资产管理办公室将江东音乐1标段、2标段移交给原告（反诉被告）高坪发展公司。2017年2月3日，南充市高坪区人民政府办公室向高坪发展公司发出《关于江东大道外侧建筑物经营权处理的通知》，载明：市政府安排我区2017年3月启动江东大道改造工程，此次改造范围包含了江东大道（白塔大桥至天来酒店段）外河堤绿化带，此段河堤上的建筑物及周边的出租经营摊位、摊点将全部拆除，现通知你单位于3月15日前终止上述区域所有租赁合同，并依法妥善处理好相关问题，以保证工程按时开工。2017年2月13日，南充市高坪区国有资产管理办公室、高坪发展公司向沈春元、李晓霞送达《解除租赁合同通知书》，《通知书》载明：根据区委、区政府安排，区城乡规划建设局将于近期启动江东大道改造工程，此次改造范围包含了江东达到外河堤绿化的改造，根据设计要求，河堤上的所有建筑物将全部拆除。您所租赁的标处于改造范围内，根据区城乡规划建设局的要求，我公司将从2017年3月1日起，终止与您的租赁合同。请您于2017年3月15前腾退搬离。后高坪发展公司头口通知沈春元、李晓霞于2017年4月8日前搬离。再查明：沈春元、李晓霞已交付租金300030元，尚欠租金299990元。在租赁期间，沈春元、李晓霞支付了自来水安装费及垫付水费共计45122元。2006年6月4日，李晓霞将修建音乐广场左边厕所发包给刘云勇，2006年8月5日，李晓霞向刘云勇支付费用40000元。2008年3月21日，李晓霞向王和平支付修建房屋隔断、水台费用15000元。2007年9月1日，沈春元将修建江东音乐广场厕所、改造江东音乐广场梯步发包给何世涤，2007年9月25日，沈春元向何世涤支付费用127000元。2015年3月28日至10月29日期间，江东指挥部因欠费停水，致使沈春元、李晓霞租金的标段停水6次，共计123天。沈春元、李晓霞支付临时用水及人工费共计17500元。南充市高坪区国有资产管理办公室未向沈春元、李晓霞交付2标段其中的1间营业用房。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方履行的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应全面依约履行合同。南充市高坪区国有资产管理办公室将江东音乐1标段、2标段移交给高坪发展公司，高坪发展公司因此取得该标段的收益权，《租赁合同》中确定的南充市高坪区国有资产管理办公室的权利义务由高坪发展公司享有和承担。关于原告高坪发展公司的本诉请求，高坪发展公司要求解除与沈春元、李晓霞签订的《租赁合同》，因高坪区人民政府要求对租赁物进行改造，符合双方签订的《租赁合同》第八条的约定情形，本院确认高坪发展公司与沈春元、李晓霞履行的《租赁合同》于2017年4月8日解除。沈春元、李晓霞承租高坪发展公司所有的江东音乐广场标1、标2，应按照合同约定支付租金，沈春元、李晓霞仅支付了1年的租金，2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金沈春元、李晓霞未支付，双方约定3年租金共计90.003万元，即每年租金为300010元，沈春元、李晓霞已多支付的20元，应扣除，故沈春元、李晓霞应向高坪发展公司支付租金299990元，并支付从本案受理之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于被告沈春元、李晓霞的反诉请求，本院认为：1、沈春元、李晓霞要求高坪发展公司赔偿停水造成的停业损失12万元，停水123天是江东指挥部欠费所致，作为出租方有义务为承租方使用租赁物提供便利，但沈春元、李晓霞对停水所造成的具体损失未提供相应证据予以证明，然所造成损失实际存在，而停水并不必然造成停业，高坪发展公司在庭审中同意以两个月的租金即50000元予以补偿。停水对沈春元、李晓霞经营造成的损失，本院酌定按50000元予以支持。2、沈春元、李晓霞要求高坪发展公司支付其自来水安装费及垫付的水费共计45122元，高坪发展公司在庭审中认可，本院予以支持。3、沈春元、李晓霞要求高坪发展赔偿招标佣金15000元，高坪发展公司在庭审中认可，本院予以支持。4、沈春元、李晓霞要求高坪发展公司因提前解除合同，赔偿财产损失26.2万元。其中16.7万元是在承租广场修建厕所、改造梯步所产生的费用，而修建厕所、改造梯步均是在本次《租赁合同》签订前已完工，故本院不予处理。剩余9.5万元，是沈春元、李晓霞支付员工工资损失，无论是根据双方签订的《租赁合同》第八条约定，还是对直接损失的认定，沈春元、李晓霞在承租期内支付的员工工资，均不应作为损失予以认定，故沈春元、李晓霞的此项反诉请求本院不予支持。5、对于沈春元、李晓霞要求高坪发展公司赔偿未交付2标段营业用房损失2万元，双方认可有一间20平方米的营业用房未交付使用，并造成了损失，结合本案实际情况以及该营业用房的使用用途，本院酌定按附近同面积仓库租金每月每平方米25元，计算两年予以支持，即高坪发展公司向沈春元、李晓霞赔偿12000元。6、沈春元、李晓霞要求高坪发展公司赔偿1标段室内装修1.5万元，根据双方签订的《租赁合同》第八条约定，该损失由沈春元、李晓霞自行负担。经品迭，被告（反诉原告）沈春元、李晓霞应向原告（反诉被告）高坪发展公司支付租金177868元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南充高坪发展投资（控股）有限责任公司与被告（反诉原告）沈春元、李晓霞履行的《租赁合同》于2017年4月8日解除；二、被告（反诉原告）沈春元、李晓霞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南充高坪发展投资（控股）有限责任公司支付租金177868元及利息（利息以177868元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年4月10日起计算至付清之日止）；三、驳回原告南充高坪发展投资（控股）有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）沈春元、李晓霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元（本诉受理费2900元，反诉案件受理费4100元），由原告（反诉被告）南充高坪发展投资（控股）有限责任公司负担1124元，由被告（反诉原告）沈春元、李晓霞负担5876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 冯 燕二〇一七年六月九日书记员 何显宽 关注公众号“”