（2017）赣09民终258号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-01
案件名称
熊国泉、邓红珍商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊国泉,邓红珍,宜春市南氏房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终258号上诉人（原审原告）：熊国泉，男，1970年6月14日出生，汉族，江西省丰城市人。委托诉讼代���人：罗丹，宜春市正中法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：邓红珍，女，1972年9月24日出生，汉族，江西省分宜县人，系熊国泉妻子。委托诉讼代理人：罗丹，宜春市正中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宜春市南氏房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市宜春经济开发区工业1路1号。法定代表人：南金乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。上诉人熊国泉、邓红珍为与被上诉人宜春市南氏房地产开发有限公司（以下简称南氏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人熊国泉、邓红珍的上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，定金双倍返还、返还购房款、赔偿违约金及经济损失合计129万元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》并全部付清了购房款，合同约定出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但在上诉人起诉时，被上诉人都未办理好竣工验收备案手续。按照建筑法的强制性规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而一审却判决对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，明显袒护被上诉人。二、一审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买��合同》合法有效是错误的，因该合同违反了建筑法第六十一条第二项的建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用的强制性规定。被上诉人南氏房地产公司未答辩。熊国泉、邓红珍向一审法院的起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令南氏房地产公司返还购房款、赔偿违约金及经济损失918788元；3、本案诉讼费由南氏房地产公司承担。一审法院认定事实：熊国泉、邓红珍系夫妻关系。2012年3月19日，熊国泉、邓红珍与南氏房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定熊国泉、邓红珍购买南氏房地产公司在宜春市袁山大道西路开发建设的“南氏·金地嘉园”小区第15幢2单元2-1404号房屋，建筑面积123.03平方米，每平方米3800元，总金额467514元。合同约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，���经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；如未按合同规定的期限交付房屋，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。合同还约定，商品房到达交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件、提供法定的《住宅质量保��书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出具的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方另签订《车库/柴棚间订购协议书》一份，约定熊国泉、邓红珍购买“南氏·金地嘉园”小区14-A-5车库一间，建筑面积26.02平方米、总价90000元。合同签订后，熊国泉、邓红珍交付购房首付款并办理银行住房贷款，向南氏房地产公司交清购房款467514元及车库款90000元。2012年5月30日，南氏房地产公司向熊国泉、邓红珍发出《入伙通知书》，通知熊国泉、邓红珍在2012年6月12日前办理收房入伙手续。2012年6月12日，双方签署《房屋验收交接表》，熊国泉、邓红珍开始实际占有诉争房屋。嗣后，因诉争房屋外墙出现开裂、气鼓、漏水等质量问题，经宜春���城乡规划建设局召集小区业主、开发商、承建商协商后，南氏房地产公司根据宜春市城乡规划建设局的要求对小区的质量问题全面排查，并按设计院认可的修缮方案进行了整改。后熊国泉、邓红珍以交付的房屋存在严重质量问题，无法居住生活为由提起本案诉讼，提出了前述诉讼请求。另查明，诉争房屋于2015年11月12日办理了竣工验收备案手续。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在双方协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。现双方于2012年6月12日签署《房屋验收交接表》，熊国泉、邓红珍已实际入住诉争房屋，应视为房屋的交付使用。熊国泉、邓红珍诉称房屋交付时尚未经验收合格，但其在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的���形下却未拒绝收房、接受房屋并实际占有了房屋，故对其主张不予采信。熊国泉、邓红珍诉称该房屋存在质量问题，但该问题不属于房屋主体结构质量问题，且诉争房屋现已经验收合格，故对该诉称意见亦不予采信。现熊国泉、邓红珍以南氏房地产公司延期交付房屋为由诉请解除《商品房买卖合同》，不符合法律规定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回熊国泉、邓红珍的诉讼请求。案件受理费16410元，由熊国泉、邓红珍负担。本院经审理查明，一审查明的事实属实，上诉人与被上诉人均未提供新的证据，故二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否存在主体质量问题和是否存在逾期交房问题；二、本案是否具备解除《商品房买卖合同》的条件。首先，本案所涉房屋经工程竣工验收合格，亦通过了建设主管部门的工程竣工验收备案，属于合格工程。尽管存在外墙开裂、漏水问题，经建设主管部门协调，亦属于工程的保修范围。没有证据证明涉案房屋存在主体质量问题和安全隐患，影响上诉人的合同目的的实现。其次，从本案《商品房买卖合同》的约定来看，双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，并未约定交房条件是“综合验收合格”或是“取得竣工验收备案表”。因此，房屋竣工验收合格是双方约定的交房条件。而关于房屋竣工验收合格的问题，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织��计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。现本案所涉房屋经有关部门检测工程验收合格，符合双方约定的商品房交付条件。上诉人认为被上诉人交付房屋时并未办理好竣工验收备案手续，违反了法律未经验收，不得交付使用的强制性规定的理由，没有事实和法律依据。以竣工验收备案表认定本案逾期交房既不符合合同约定，也没有法律依据。第三，无论是上诉人认为的房屋质量问题还是上诉人认为的逾期交房问题，均不符合本案《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件，亦不具有法定的合同解除事由。因此，一审驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，本院应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判���如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16410元，由上诉人熊国泉、邓红珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚代理审判员 罗武平代理审判员 黄泰文二〇一七年六月九日书 记 员 张 媛 来源：