（2017）鲁0781民初1465号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-10-18

案件名称

佟刚与山东振鹏置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

青州市人民法院

所属地区

青州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佟刚,山东振鹏置业有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

山东省青州市人民法院民事判决书（2017）鲁0781民初1465号原告佟刚，男，1963年1月12日出生，满族，居民。委托代理人田海元，山东九州天衡律师事务所律师。被告山东振鹏置业有限公司。法定代表人焦来贵，经理。委托代理人季海南，卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师。原告佟刚诉被告山东振鹏置业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年5月4日开庭时，原告佟刚及其委托代理人田海元、被告山东振鹏置业有限公司的委托代理人季海南、宫国玉到庭参加诉讼；2017年5月12日、5月17日开庭时，原告佟刚及其委托代理人田海元、被告山东振鹏置业有限公司的委托代理人季海南、卜祥鸿（由宫国玉变更为卜祥鸿）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟刚诉称，2013年11月5日，原、被告签订《房地产合作开发协议》，合同约定原告与被告共同开发青州市乾元福居小区沿街楼B区B段、C段��北沿街商住楼以及18号、19号、20号住宅楼；合作的方式是被告负责办理该合作项目的土地手续、相关的规划手续等符合房地产开发的手续并承担相应费用，原告负责开发项目的工程建设、配套设施以及工程质量的验收等并承担相关费用。利益分配为被告分得沿街楼B区B段、18号住宅楼、19号住宅楼，并由被告自主销售、利益独享；原告分得商业楼B区C段、北沿街商住楼、20号住宅楼，并由原告自主销售、利益独享。合同签订后，原告依约组织施工并将约定工程建设完毕。因被告未按照约定办理该项目的合法手续，甚至未完成土地招(拍)挂手续，致使该项目无法办理相关的产权登记，更无法合法对外出售，更严重的是因被告对外债务问题造成原告负责建成的地上建筑物被法院查封。原告认为，被告未按照合同约定履行义务，致使无法实现合同目的，合同已无继续履行必��，应依法解除。合同解除后，已形成的地上建筑物属于原告与被告共同所有，应依法分割。请求法院依法判令解除原、被告于2013年11月5日签订的《房地产合作开发协议》；请求依法分割因《房地产合作开发协议》所形成的共有财产（诉讼标的暂定29800000元，具体等评估鉴定后另行确定）；3、诉讼费用由被告负担。被告山东振鹏置业有限公司辩称，1、本案立案受理时间为2017年3月3日，贵院于2016年8月11日依据（2016）鲁0781民初财保297号民事裁定书对案涉部分房产进行财产保全。本案原告已提起执行异议之诉，现该执行异议之诉案件正在二审中，本案应中止诉讼。2、合作开发房地产开发项目未取得建设工程规划许可证的，当事人请求分配房地产利益的不予受理，已经受理的驳回起诉。因本案合作开发的所有项目至今未取得建设工程规划许可证，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月5日，山东振鹏置业有限公司与佟刚签订《房地产合作开发协议》（合同中山东振鹏置业有限公司为甲方，佟刚为乙方）。该合同的主要内容为：双方本着优势互补、互利互惠的原则，双方共同开发乾元福居小区沿街楼B区B段、C段、北沿街商住楼以及18号、19号、20号宿舍楼项目，经双方友好协商达成如下协议，以明确责任，共同遵守。工程概况：1、沿街楼B区B段框架结构建筑面积5776平方米；沿街楼B区C段框架结构建筑面积5887平方米。2、北沿街商住楼框架结构建筑面积7229平方米。3、18号、19号、20号宿舍楼框架结构建筑面积7229*3=21687平方米。4、以上建筑面积按设计图纸计算。合作形式：双方采用合作开发、自负盈亏的合作方式。甲方负责办理土地、规划、招（拍）挂、招投标、监督、监理、验收等所有法律、法规规定的工程建设、房屋出售手续，并承担相关费用。乙方负责项目的工程建设及水、电、暖、路面等配套设施建设及工程质量验收，并承担相关费用。产权利益分配：项目建成后，沿街楼B区B段、18号、19号宿舍楼归甲方所有，自主出售，利益独享；沿街楼B区C段、北沿街商住楼、20号宿舍楼归乙方所有，自主出售，利益独享（具体工程量及工程开发成本金额、开发工期详见补充协议）。双方权利义务：甲方权利与义务：1、甲方负责办理本项目的土地规划许可证、土地使用证、规划许可证、施工许可证、房屋准、预售证、房产证，并提交给乙方复印件一份。2、甲方负责承担本项目的土地出让金、拆迁费、各项规费、配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防费用）图纸设计费、审图费以及办理施工许可证、房产证的相��费用（包括墙改、档案整理等费用）。3、甲方负责提供乙方出售房屋所需的购房协议、购房发票等一切购房手续（乙方收益房产税收由乙方承担）。4、在项目建设过程中，甲方负责同施工现场周边关系的协调、上级主管部门相关检查的处理，整体工程验收。乙方权利与义务：1、乙方负责本项目的工程建设、附属配套设施建设。2、乙方承担项目建设期间所发生的一切相关债权债务。3、乙方配合甲方进行工程验收及施工期间的检查处理，保证工程质量，达到质量验收标准并协助甲方做好整体工程验收。4、乙方在项目完成后向甲方提供工程施工相关的技术资料。违约责任：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何乙方未能履行本协议规定的业务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿所产生的一切经济损失，并支付违约金。特殊约定：双方结算、房屋出售等详细事��另订补充协议。建筑工程承包合同另行签订。同时约定了其它权利义务。该合同经签约各方分别签名（章）确认后，佟刚按照约定完成了合同约定的部分施工义务，山东振鹏置业有限公司亦对部分工程进行施工（其中19号楼由佟刚负责完成主体工程，18号楼地槽以上工程、B区B段前期工程由山东振鹏置业有限公司安排相关公司施工）。后因山东振鹏置业有限公司与佟刚因已建成楼房分配以及案涉楼房建设、对外销售手续办理等事宜，双方成讼。庭审中，佟刚明确表示放弃申请鉴定已建成楼房价值。同时查明，案涉楼房占用土地系山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司（简称志仁青州公司）于2011年11月3日竞价依法取得，之后由志仁青州公司依法变更山东振鹏置业有限公司名下（包括案涉房屋占用土地）。案涉房屋占用土地性质为集体土��（属青州市北城社区所有）。山东振鹏置业有限公司截止庭审结束之日未办理上述工程建设手续以及进行房屋销售的相关手续。佟刚与山东振鹏置业有限公司均承认合同无法继续履行，双方均处分已建成部分房屋，双方未签订补充协议。案涉B区C段住宅楼因山东振鹏置业有限公司拖欠案外人张月梅债务被法院查封，佟刚已经提起案外人执行异议之诉，该案在二审法院审理中。本院确认的上述事实，有原告提交的《房地产合作开发协议》、建设施工合同、支付工程款凭证、潍坊市坊子区人民法院（2017）鲁0781执异2号执行裁定书，被告提交的支付青州市鲁青建筑工程公司工程款凭证、照片、潍坊市坊子区人民法院（2017）鲁0781民初410号民事判决书，本院调查笔录，当事人陈述，本院庭审笔录等证据在案为凭，上述证据已经质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点问题之一是涉案《房地产合作开发协议》的性质、效力以及法律后果的问题。1、《房地产合作开发协议》性质。从《房地产合作开发协议》的签约主体看，是原告佟刚和被告山东振鹏置业有限公司签订。从合同的内容看，双方约定由被告出地，原告出资金合作建设乾元福居小区沿街楼B区B段、C段、北沿街商住楼以及18号、19号、20号住宅楼，建成后由被告分得B区B段楼房、18号楼房、19号楼房，原告分得B区C段楼房、北沿街商住楼、20号住宅楼，均由各自自主销售。合同还约定，被告负责办理该项目的土地建设手续以及原告出售房屋所需的购房手续。诉争土地性质为集体土地。从合同目的看，原告实际承建了合同约定部分工程，其余工程由被告负责出资承建，双方均控制并处分了部分楼房。综上，《房地产合作��发协议》约定被告出地、原告出资，双方合作合同约定楼房并各自分配新建楼房的主要内容，体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，故认定合同性质合作建房合同。2、合作建房合同效力。合同约定由被告办理建设楼房所需手续以及原告出售房屋所需的相关手续，但被告尚未履行“为乙方办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见，双方在《房地产合作开发协议》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了合同约定的前期义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订约目的，严守国家法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此，本院认为合作建房合同有效。对被告提出诉争合同��效的辩解，本院不予认定。3、关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述，《房地产合作开发协议》有效，合同双方当事人应当继续履行被告负责办理相关房屋产权、土地使用权转让手续的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。本案焦点问题之二是原告诉请是否成立的问题。原告与被告履行了合同约定的部分义务，因被告未及时办理案涉楼房建设手续以及已建成楼房的楼房销售手续进而发生双方均各自处分楼房，双方形成纠纷，特别是因被告拖欠他人债务造成B区C段楼房被法院查封后，双方矛盾加剧，案涉合同已无继续履行的可能，双方继续履行合同的基础已经丧失，合同目的无法实现，因此，原告要求解除与被告所签订《房地产合作开发协议》的诉讼请求，予以支持。根据合同解除后的处理原则以及本案原告与被告合同履行情况，可以确认原告与被告均有违约行为，应根据双方在合同履行中过错责任确认双方的违约责任。本案原告提出的分割因《房地产合作开发协议》所形成的共有财产（诉讼标的暂定为29800000元，具体等评估后另行确定）的诉讼请求，实质是原告对履行合同中应得财产进行分割的意思表示。如果原告与被告全面履行合同义务,原告与被告按照合同约定分割案涉房屋并无不当。根据合同履行情况以及双方均出现违约的实际，具体处理原告该诉讼请求应首先确认双方已履行合同约定标的物的实际价值，然后再根据双方违约情况再予以分割（处理），本案原告经本院释明后放弃进行鉴定，是对自己诉��权利的放弃，在无法确认诉争楼房价值的情况下，本院无法处理上述财产，故对原告该诉讼请求，本院不予支持，原告可另案另行主张该民事权利。对被告提出本案不应受理以及中止审理的辩解，本院认为本案双方诉争纠纷实为合作开发合同纠纷，本案诉争标的物被法院另案查封并不影响本院对合同效力的认定以及处理，因此，本院对被告该辩解，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、解除原告佟刚与被告山东振鹏置业有限公司于2013年11月5日签订的《房地产合作开发协议》；二、驳回原告佟刚的其他诉讼请求；案件受理费190800元，减半收取95400元，由原告佟刚负担67700元，由被告山东振鹏置业有限公司负担27700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员　　张恩厚二〇一七年六月九日书记员　　铁继华搜索“”