（2017）苏0982民初1392号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-08-28
案件名称
江苏大丰农村商业银行股份有限公司与王进、朱晓飞等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏大丰农村商业银行股份有限公司,王进,朱晓飞,江苏省大丰港置业有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百九十六条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0982民初1392号原告：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320900782094063W，住所地盐城市大丰区金丰南大街10号。负责人：卞玉叶，该行董事长。委托诉讼代理人：王丹萍，该行员工。被告：王进，男，1969年7月30日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：金垒，江苏煜衡律师事务所律师。被告：朱晓飞，男，1980年4月5日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区，现居住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：冯汉林，盐城市大丰区万盈法律服务所法律工作者。被告：江苏省大丰港置业有限公司，统一社会信用代码91320982555800554U，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场4#楼。法定代表人：束剑峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）诉被告王进、朱晓飞、江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大丰农商行的委托诉讼代理人王丹萍，被告王进及其委托诉讼代理人金垒，被告朱晓飞的委托诉讼代理人冯汉林，被告大丰港置业公司的委托诉讼代理人吴跃兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大丰农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王进偿还原告借款本金521812.32元、利息6479.12元（计算至2017年2月23日），并承担本金521812.32元自2017年2月24日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息；2.被告朱晓飞、大丰港置业公司对被告王进的上述还款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月12日，原告与王进、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定王进向原告借款人民币57万元，借款期限至2033年10月20日止，月利率为6.55‰，还款方式为等额本息还款法，每月还本付息，第二十日为每期还款日，担保方式为抵押加阶段性保证，王进以其购买的大丰港人才公寓D04幢401室、02室作抵押，抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，王进未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交原告保管之日止。同月15日，大丰港人才公寓D04幢401室、02室办理了预购商品房抵押预告登记[大丰房预港区字第20130952号]，预告登记权利人为原告，义务人为王进。同月22日，原告与王进、朱晓飞签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定由朱晓飞对王进的上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及合同规定应由借款人缴付的一切费用和原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。同日，原告向王进发放贷款57万元。贷款发放后王进起初尚能按期还款，但自2017年1月起便不再还款。截至2017年2月23日，王进尚欠借款本金521812.32元、利息6479.12元。根据合同约定，借款人连续超过3个月或累计6个月未按约偿还借款本息和相关费用，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人一并偿还剩余借款本息，并要求保证人承担保证责任，故请求判如所请。王进辩称，案涉《商品房买卖合同》已依法解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》亦应当解除。同时，根据该司法解释规定，应由大丰港置业公司承担还款责任。朱晓飞辩称，王进已另案起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》、《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》，合同解除后朱晓飞即不应再承担连带责任。大丰港置业公司辩称，涉案房屋属于大丰港人才公寓三期工程，该工程系由大丰港置业公司与山东亨得利精益钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）合作开发，根据合作协议约定，三期工程由亨得利公司自行开发建设并销售。王进和大丰港置业公司订立商品房买卖合同是事实，但双方不存在真实的商品房买卖合同关系。大丰港置业公司对王进的借款承担的是阶段性连带保证担保，根据合同相对性原理，应由王进承担还款责任，大丰港置业公司在阶段性连带保证担保范围内承担责任。本院经审理，对大丰农商行诉称的事实除关于利率的约定外均予以认定。经查，《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》均约定年利率为6.55%，借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定。本院另查明，2017年3月27日，王进向本院提起诉讼[案号为（2017）苏0982民初1778号]，要求解除王进与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同以及与大丰农商行、朱晓飞、大丰港置业公司订立的担保借款合同；判令大丰港置业公司返还购房首付款246876元，并承担此款自2013年10月31日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；判令大丰港置业公司返还已缴纳的按揭贷款本息146317.8元，并承担此款自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；判令大丰港置业公司赔偿违约金8168.76元。本院认定王进与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同已于2017年3月27日解除，并于2017年6月9日作出（2017）苏0982民初1778号民事判决，解除王进与大丰农商行、大丰港置业公司签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》以及王进与大丰农商行、朱晓飞签订的《个人楼宇按揭保证担保借款合同》；判令大丰港置业公司向王进返还已偿还大丰农商行的按揭贷款本息146317.8元，并承担该款自2017年3月27日（起诉之日）起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；判令大丰港置业公司赔偿王进违约金8168.76元；驳回王进其他诉讼请求。本院认为，本院已经在（2017）苏0982民初1778号案件中判决解除案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同相对性原理及《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的约定，案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》解除后，王进作为涉案合同的借款人负有向出借人大丰农商行返还剩余借款本金的义务并应赔偿大丰农商行相应的利息损失。关于利息损失，本院确定在合同解除前按照《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》约定利率计算，合同解除后按中国人民银行同期贷款利率计算。大丰港置业公司作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的约定，应对王进的借款承担连带清偿责任直至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证、办妥抵押登记、并将房屋他项权证及有权资料交大丰农商行保管之日止。涉案房产至今未办理产权证、土地使用权证以及他项权证，故大丰港置业公司应对王进的全部未还借款承担连带清偿责任。朱晓飞作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的约定，应对王进的借款承担连带清偿责任。但是，涉案《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的解除系大丰港置业公司违约导致《商品房买卖合同》解除所致，王进偿还大丰农商行剩余未还借款，赔偿大丰农商行利息损失后仍可要求大丰港置业公司予以返还。为了减少不必要的重复和当事人的讼累，故本院确定由大丰港置业公司向大丰农商行返还剩余贷款本金、赔偿利息损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽然规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该司法解释并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任，对此不应作扩大解释。根据该司法解释的规定，大丰农商行可以选择要求王进还款，大丰港置业公司承担连带责任，也可以选择只要求大丰港置业公司还款，但大丰农商行选择要求王进还款时，王进仍应承担还款责任。因此，本院确定由王进与大丰港置业公司共同向大丰农商行返还剩余贷款本金，并赔偿大丰农商行利息损失，朱晓飞对王进的还款义务承担连带责任，王进、朱晓飞在承担相关责任后可向大丰港置业公司追偿。王进关于不应承担还款责任，朱晓飞关于不承担连带责任的辩解意见本院不予采信。鉴于大丰农商行尚未就涉案房屋取得抵押权，而仅为抵押权预告登记，故大丰港置业公司或王进、朱晓飞怠于履行清偿剩余借款本息的义务时，大丰农商行可拒绝办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续，以保障其债权的实现。同理，大丰港置业公司或王进、朱晓飞清偿剩余借款本息后，大丰农商行应当及时办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、被告江苏省大丰港置业有限公司返还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司借款本金521812.32元，并赔偿原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司计算至2017年2月23日的利息损失6479.12元，521812.32元自2017年2月24日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息损失以及521812.32元自判决生效之次日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。于判决生效后一个月内履行完毕。二、被告王进对被告江苏省大丰港置业有限公司上述义务承担共同偿还责任。三、被告朱晓飞对被告王进的上述第二款义务承担连带清偿责任。四、被告王进、朱晓飞在承担相关责任后有权向被告江苏省大丰港置业有限公司予以追偿。五、原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司自该贷款剩余本息清偿之日起十日内办理注销在大丰港人才公寓D04幢401室、02室上设定的抵押权预告登记手续。被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9083元，减半收取4542元，由被告大丰港置业有限公司负担，被告王进、朱晓飞承担连带责任，于本判决生效之日起一个月内直接支付给原告大丰农商行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 沈勇兵二〇一七年六月九日书记员 练永龙附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 关注公众号“”