（2017）沪02民终3977号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-09-06
案件名称
胡某、杨某某等与李聪明、臧术美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡某,杨某某,胡甲,李聪明,臧术美,中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3977号上诉人(原审原告)：胡某，男，1976年3月11日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审原告)：杨某某，女，1977年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人(原审原告)：胡甲，女，2007年5月8日生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人：杨某某，系胡甲之母，年籍详上。三上诉人共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李聪明，男，1972年10月30日生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：臧术美，女，1980年12月22日生，汉族，住上海市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李见刚，北京盈科(上海)律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈新果，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行，住所地上海市徐汇区。法定代表人：施炜，行长。委托诉讼代理人：童轶昊，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李影影，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人胡某、杨某某、胡甲因与被上诉人李聪明、臧术美、原审第三人中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行(以下简称“光大银行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡某、杨某某、胡甲上诉请求：依法撤销(2016)沪0114民初10019号民事判决。发回重审或者改判支持上诉人全部上诉请求。事实与理由：一审法院认定光大银行在被上诉人方办理贷款申请手续时，未将贷款发放的重要条件—房屋内户口必须迁出明确告知被上诉人，贷款合同也没有书面提示属于事实认定不清。根据光大银行提供的证据材料可以判断被上诉人知道房屋内户口必须迁出光大银行才放款的规定。《个人贷款合同》约定放款的条件是贷款人要求提交的文件(包括但不限于••••••交易合同等与贷款支付相关的交易背景资料)，被上诉人未将关于迁出户口的补充协议及时提交光大银行，属于违约。一审法院认定被上诉人违约并无主观过错属于认定案件事实不清。一审法院认定上诉人发函解除合同前未催告被上诉人属于认定案件事实不清。一审法院认定被上诉人已经支付了绝大部分房款，双方之间合同的主要内容已经履行完毕属于认定案件事实不清。一审法院认定被上诉人的违约行为并未导致上诉人不能实现合同目的属于认定案件事实不清。一审法院认定被上诉人未根本违约属于案件事实认定不清。被上诉人李聪明、臧术美辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原审第三人光大银行述称，其已经发放贷款，取得抵押权是善意的，希望保护银行的抵押权。胡某、杨某某、胡甲向一审法院起诉请求：1、确认胡某、杨某某、胡甲与李聪明、臧术美签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》已于2016年7月30日解除；2、李聪明、臧术美配合将上海市南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及附属车位过户到胡某、杨某某、胡甲名下；3、李聪明、臧术美向胡某、杨某某、胡甲支付违约金人民币(以下币种均为人民币)97.208万元，包含逾期付款违约金及解除合同的违约金。一审法院认定事实：2016年3月8日，胡某、杨某某、胡甲与李聪明、臧术美签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定胡某、杨某某、胡甲将其所有的坐落于上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号系争房屋出售给李聪明、臧术美，面积135.38平方米，价格340万元，双方确认应在2016年5月17日前办理过户手续。关于付款条件双方约定，李聪明、臧术美应在签约时支付胡某、杨某某、胡甲房款128万元，李聪明、臧术美应以贷款的形式向胡某、杨某某、胡甲支付房款212万元。补充条款约定，买卖双方应于胡某、杨某某、胡甲办妥抵押注销手续且胡某、杨某某、胡甲办妥贷款审批手续后的20个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，李聪明、臧术美应于付清第一笔款后15个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若自李聪明、臧术美申请贷款起满50个工作日，李聪明、臧术美的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则李聪明、臧术美应与胡某、杨某某、胡甲至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，李聪明、臧术美应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后五个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款资料递交至贷款银行处。关于违约责任，双方约定李聪明、臧术美未按合同付款的，应当向胡某、杨某某、胡甲支付赔偿金，按照李聪明、臧术美逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日仍未履行付款义务的，胡某、杨某某、胡甲有权单方解除合同。胡某、杨某某、胡甲单方解除合同，应当书面通知李聪明、臧术美，并有权要求李聪明、臧术美承担违约责任，李聪明、臧术美承担的违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至胡某、杨某某、胡甲发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价20%支付违约金。李聪明、臧术美承担违约责任的，胡某、杨某某、胡甲可从李聪明、臧术美已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给李聪明、臧术美，已付款不足支付的，李聪明、臧术美应在接到书面通知之日起5日内向胡某、杨某某、胡甲支付。该合同补充条款约定，胡某、杨某某、胡甲应于收到李聪明、臧术美贷款款项后3个工作日内，将该房产交付李聪明、臧术美使用。同日，胡某、杨某某、胡甲、李聪明、臧术美还签订了一份《上海市房地产买卖合同》，胡某、杨某某、胡甲将位于南翔镇栖林路265弄地下一层183号的车位转让给李聪明、臧术美，转让价款为55,755元，双方应在2016年5月17日前办理过户手续，签订合同当日李聪明、臧术美应支付胡某、杨某某、胡甲55,755元。2016年3月8日，胡某、杨某某、胡甲、李聪明、臧术美还签订了《补偿协议》一份，约定李聪明、臧术美就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备、经双方友好协商同意另行补偿胡某、杨某某、胡甲1,044,245元，并于本协议签订当日支付964,245元，于胡某、杨某某、胡甲办妥房屋全部户口迁出手续当日支付8万元，双方确认胡某、杨某某、胡甲承诺于2018年7月1日之前办妥该房屋全部户口迁出手续。根据上述房地产买卖合同和补偿协议的约定，李聪明、臧术美应当向胡某、杨某某、胡甲支付购房款合计450万元(含车位)，合同签订后，李聪明、臧术美按约定向胡某、杨某某、胡甲支付了230万元，剩余220万元未付，包含通过银行贷款支付的212万元和待胡某、杨某某、胡甲户口迁出后支付的尾款8万元。2016年4月14日，李聪明、臧术美贷款审批通过，李聪明、臧术美与光大银行签订了个人贷款合同，贷款金额212万元。2016年4月21日，李聪明、臧术美双方前往房地产交易中心办理了房地产过户登记手续。2016年5月8日，涉案房屋及车位核准登记至李聪明、臧术美名下，涉案房屋于当日设立了抵押权人为光大银行的抵押权，债权数额为212万元。因过户后光大银行一直未放款至胡某、杨某某、胡甲账户，2016年7月29日，胡某、杨某某、胡甲向李聪明、臧术美发出律师函，称胡某、杨某某、胡甲配合李聪明、臧术美在2016年4月21日办理了过户手续，但胡某、杨某某、胡甲至今未收到李聪明、臧术美支付的212万元房款，李聪明、臧术美逾期付款已经两个多月，胡某、杨某某、胡甲有权解除合同，现通知李聪明、臧术美解除胡某、杨某某、胡甲、李聪明、臧术美间签订的两份上海市房地产买卖合同与一份补偿协议，李聪明、臧术美还应当在收到本函之日起三日内向胡某、杨某某、胡甲支付违约金97.208万元。该律师函在2016年7月30日送达李聪明、臧术美。李聪明、臧术美于2016年8月3日向胡某、杨某某、胡甲发出律师函，称要求胡某、杨某某、胡甲不晚于2016年9月16日前办理完毕户口迁移手续，否则李聪明、臧术美将向胡某、杨某某、胡甲索赔损失。2016年9月20日，李聪明、臧术美委托律师向光大银行的职员宋行军发出电子邮件，沟通放款事宜，李聪明、臧术美在邮件中称在涉案房屋过户前，光大银行从未告知李聪明、臧术美户口迁出才能放款，但在贷款审批通过且办理完抵押登记后，才说要迁户口，可见光大银行存在管理混乱的问题，基于此，李聪明、臧术美提出两种方案：一是光大银行及时放款使得原李聪明、臧术美之间的交易继续进行；二是光大银行如果坚持不肯放款，则李聪明、臧术美将针对光大银行提起诉讼，赔偿李聪明、臧术美所有损失及承担按揭贷款的违约责任。因李聪明、臧术美与光大银行沟通未果，光大银行仍未放款，故胡某、杨某某、胡甲诉至法院。本案审理中经法院协调，光大银行最终同意在涉案房屋内户口未迁出的情况下发放贷款。胡某、杨某某、胡甲于2017年1月16日收到了212万元银行贷款。一审法院经审理认为，买卖双方就涉案房屋及附属车位签订的房屋买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。本案存在三个争议焦点：一是李聪明、臧术美是否构成逾期付款？二是李聪明、臧术美逾期付款是否构成根本违约？合同应当解除还是继续履行？三是李聪明、臧术美应承担的违约金如何计算？关于争议焦点一，根据合同约定，胡某、杨某某、胡甲配合李聪明、臧术美在2016年4月21日办理了产权过户手续后，李聪明、臧术美应当以银行贷款的形式向胡某、杨某某、胡甲支付房款212万元。虽然合同对于212万元的支付时间未明确约定，但按照二手房交易惯例，正常情况下在办理过户手续后一个月左右，银行能够放贷至卖方账户。本案胡某、杨某某、胡甲在将房屋过户登记至李聪明、臧术美名下将近九个月后才收到李聪明、臧术美的银行贷款，远远超出了房屋交易惯例中的贷款到账时间，李聪明、臧术美逾期付款的事实成立。关于争议焦点二，对于李聪明、臧术美是否构成根本违约，应结合李聪明、臧术美主观上有无过错、是否导致胡某、杨某某、胡甲合同目的无法实现等因素综合考虑。涉案房屋办理了抵押权人为光大银行的他项权利证书后，光大银行以涉案房屋内户口未迁出为由拒绝放款，导致胡某、杨某某、胡甲迟迟未能收到李聪明、臧术美支付的212万元房款。光大银行在李聪明、臧术美办理贷款申请手续时，未将贷款发放的重要条件——房屋内户口必须迁出明确告知李聪明、臧术美，贷款合同中也无书面提示，胡某、杨某某、胡甲、李聪明、臧术美均表示对光大银行有此条件并不知情，故李聪明、臧术美对于逾期付款主观上并无明显过错。诉讼中，光大银行在2017年1月16日放款至胡某、杨某某、胡甲账户，胡某、杨某某、胡甲已收到除尾款8万元之外的全部房款，李聪明、臧术美的违约行为并未导致胡某、杨某某、胡甲不能实现合同目的。故李聪明、臧术美尚未构成根本违约。加之，胡某、杨某某、胡甲已经将涉案房屋过户登记至李聪明、臧术美名下，李聪明、臧术美也已经支付了绝大部分房款，双方之间合同的主要内容已经履行完毕。胡某、杨某某、胡甲、李聪明、臧术美之间的房屋买卖合同及补偿协议应当继续履行。胡某、杨某某、胡甲应当将涉案房屋交付李聪明、臧术美使用，李聪明、臧术美应当在胡某、杨某某、胡甲将户口迁出后，将8万元尾款支付胡某、杨某某、胡甲。至于胡某、杨某某、胡甲主张其于2016年7月30日发函解除了与李聪明、臧术美之间的房屋买卖合同及补偿协议，因胡某、杨某某、胡甲在发出解除函前并未催告过李聪明、臧术美在合理期限内支付现金212万元，故胡某、杨某某、胡甲行使单方解除权的条件并未成就。对胡某、杨某某、胡甲要求确认双方之间的房屋买卖合同及补偿协议已经解除的诉请，法不予支持。关于胡某、杨某某、胡甲要求李聪明、臧术美配合将涉案房屋恢复登记至胡某、杨某某、胡甲名下及要求李聪明、臧术美支付解约违约金的诉请，亦无法得到支持。关于争议焦点三，根据合同法相关规定，因光大银行的原因造成违约的，李聪明、臧术美仍应向胡某、杨某某、胡甲承担逾期付款的违约责任。对于违约金的起算时间，鉴于合同对于212万元的到账时间约定不明，一审法院参照二手房交易惯例，酌情从办理过户手续之日起一个月后起算，即从2016年5月22日起计算至实际放款日即2017年1月16日止。关于违约金支付标准，合同约定的标准为逾期未付款的日万分之五计算，该约定过高，结合李聪明、臧术美违约并无主观上的过错及胡某、杨某某、胡甲所产生的实际损失，法院酌情将支付标准调整为日万分之二，违约金数额确定为101,760元。一审判决：一、臧术美、李聪明应于判决生效之日起十日内支付胡某、胡甲、杨某某违约金人民币101,760元；二、驳回胡某、胡甲、杨某某的其余诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人上诉主张根据光大银行提供的证据材料可以判断被上诉人知道房屋内户口必须迁出光大银行才放款的规定，但并未提供充分证据予以证明，被上诉人对此予以否认，因此，上诉人应承担举证不能的责任。一审法院对于本案中各方当事人违约责任的分析、被上诉人逾期付款是否构成根本违约已经充分论述，本院予以认可，不再赘述。关于违约金的计算标准也尚属合理，本院予以认可。上诉人胡某、杨某某、胡甲的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,520元，由上诉人胡某、杨某某、胡甲负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年六月九日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”