（2017）鄂08民终563号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-06-26

案件名称

李宗裕与李士圣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省荆门市中级人民法院

所属地区

湖北省荆门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李宗裕,李士圣,吕维珍,刘华,张秋菊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂08民终563号上诉人(原审原告)：李宗裕，男，1953年7月2日出生，汉族，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：李立俊，湖北法之星律师事务所律师。上诉人(原审被告)：李士圣，男，1963年4月4日出生，汉族，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：姚涛，湖北双燕律师事务所律师。原审第三人：吕维珍，女，1964年12月1日出生，汉族，住荆门市掇刀区。原审第三人：刘华，男，1975年11月22日出生，汉族，住钟祥市。原审第三人：张秋菊，女，1978年11月22日出生，汉族，住钟祥市。上诉人李宗裕因与上诉人李士圣、原审第三人吕维珍、刘华、张秋菊房屋买卖合同纠纷一案，均不服荆门市掇刀区人民法院（2016）鄂0804民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宗裕、上诉人李士圣及其委托诉讼代理人姚涛到庭参加诉讼，原审第三人吕维珍、刘华、张秋菊经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宗裕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审起诉请求。2、一、二审诉讼费用由李士圣承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院以土地证上的部分土地使用权人与房屋所有权人不一致为由认定其违约没有道理。李宗裕与李士圣是房屋买卖关系，出卖给李士圣的房屋已办理了合法的房地产权证照，且已被李士圣使用，李士圣应按合同约定支付剩余购房款，并承担违约金。虽房屋产权为共同共有，但符合购房合同约定，且产权清晰，不存在份额外的共有，合同第六条补充约定，李士圣按国家政策分摊土地使用权，李宗裕不存在违约。因双方系买卖关系，该房屋及土地使用权证归属李宗裕所有，李士圣买受后，李宗裕为李士圣办理分户手续，不存在实质上的共有关系。李士圣答辩称，因李宗裕未按合同第十二条约定建设地下车库出入通道，房屋主体建造未完工，且地下车库不能办理产权证，付款条件不成就，其有权拒绝付清余款。李士圣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李宗裕诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李士圣承担。事实和理由：一审遗漏事实且适用法律错误。合同第十二条明确约定，“地下室按法规施工交付，确保轿车能开进去。”李宗裕应按设计规范施工，建设小型轿车出入通道，满足小车出入要求。因李宗裕未建设符合车库使用要求的小型轿车出入通道，所出售的房屋不能满足合同约定的使用要求，已构成根本违约，其有权依合同法第六十七条的规定拒付余款。李宗裕答辩称，房屋已交付李士圣使用，且相关房屋、土地权证上均有李士圣的名字，其已完成了合同约定的义务，李士圣应按约定付清余款。进出车库的道路有城市规划，不应由其修建。原审第三人吕维珍、刘华、张秋菊未作答辩。李宗裕向一审法院起诉请求：1、判令李士圣支付李宗裕购房款65万元；2、李士圣向李宗裕支付违约金1000元/天，从2015年10月8日起至付清购房款之日止。一审法院认定事实：2015年5月9日，李宗裕与李士圣签订《购房合同》1份，该合同主要内容为：第一条：乙方（李士圣）向甲方（李宗裕）购买的商品房位于新台路月亮湖以北的住宅楼，该商品房的面积分别为：一楼门店面积260平方米、地下室面积300平方米以上（地下室只要能用的面积都归乙方所有，两层包干合计金额270万元）；二楼东住宅面积102平方米（合计金额25万元），该商品房总金额为：295万元整（人民币），共分三批付款：第一批100万元（人民币）；第二批150万元（人民币）；第三批45万元（人民币）。第三条：甲方保证在合同签订生效到过户手续办好不得超过两周，签订合同办理过户的同时乙方支付第一批款项；过户手续办好后甲方马上动工建房（施工队进场动工），乙方再行支付第二批款项。第二批款项付款方式必须根据施工进展进行分批次支付，所付款项只能作为此商品房施工建设来使用，若挪作他用严重违约。第四条：甲方必须在施工起主体工程4个月内完工，完工并办完所有证件后乙方再行支付第三批款项，否则属于违约。双方在合同的第五条、第七条，约定了相应的违约责任：甲方在规定的时间内（从合同签字生效到土地证、建设规划许可证的过户手续完结规定为两周）未完成过户手续的，按500元/天赔偿给乙方（以拖延天数来计算）；在动工4个月内未完成主体工程的，按1000元/天进行赔偿给乙方（以拖延天数来计算）。乙方不按规定施工进展付款的，按1000元/天赔偿给甲方（以拖延天数来计算），甲乙双方商量制定明确时间表（属于二次付款）。之后，双方在李宗裕持有的《购房合同》尾部就合同条款第六条续签补充协定，表明地下室不办证。2015年6月19日，李宗裕、刘华、李士圣取得荆门市国土资源局颁发的地号为420804013001GB00302号地的国有土地使用证【荆国用（2015）第2640号】。同日，李宗裕获得荆门市国土资源局颁发的地号为420804013001GB00302号地（位于新台东路××、月亮湖路以北）的国有土地使用证【荆国用（2015）第2641号】。之后，李宗裕组织人员在荆门市××以西、月亮湖以北处进行工程建设。2015年11月4日，该建设工程经规划部门验收。同年11月19日，荆门市城乡规划局向李宗裕、刘华、李士圣颁发了建设工程规划许可证（荆门市建字第2015102号）。2016年6月8日，该房屋所有权经荆门市房地产产权管理处登记并颁发了《房屋所有权证》，该证书载明：房屋坐落于月亮湖路以北1幢；总层数6层；建筑面积1827.53平方米；规划用途：成套住宅；共有情况：共同共有；房屋所有权人：李宗裕、吕维珍、李士圣、刘华、张秋菊。其证号分别为：李宗裕（荆门市房权证东宝区字第××号）；吕维珍（荆门市房权证东宝区字第××号）;李士圣（荆门市房权证东宝区字第××号）；刘华（荆门市房权证东宝区字第××号）；张秋菊（荆门市房权证东宝区字第××号）。2015年11月，李宗裕将涉案房屋交付李士圣使用。一审庭审中，李宗裕、李士圣双方确认已按照约定李士圣支付第一批款项100万元，第二批款项已支付130万元（含李士圣代李宗裕向施工承包人吴时华支付的10万元工程款）。截至起诉之日，李士圣尚有第二批应付款项20万元及第三批款项45万元未向李宗裕支付。另查明，李宗裕、李士圣签订的合同中地下室一层并不在建设工程规划许可范围之内，李宗裕已将此情况在合同中的第六条明确告知李士圣。一审法院认为，李士圣向李宗裕购买房屋，双方签订有书面购房合同，其内容不违反法律强制性规定，双方之间的买卖合同关系依法成立，合法有效，李宗裕、李士圣双方均应按照合同的约定履行义务。在合同中约定，第二批款项的付款时间根据施工进展分批次支付，现李宗裕已将房屋交付李士圣使用，而李士圣尚欠第二批款项20万元，依照约定，李士圣理应支付相应的20万元款项。现李宗裕向李士圣主张李士圣依据合同支付此20万元购房款，一审法院予以支持。双方在购房合同的第四条约定，要求李宗裕必须在施工起主体工程4个月内完工，完工并办完所有证件后，李士圣再支付第三批款项，否则属于违约。李宗裕提交的证据房产证显示，房屋所有权人为李宗裕、刘华、李士圣、张秋菊、吕维珍，而两宗土地的使用权人分别为李宗裕及李宗裕、刘华、李士圣三人。房屋所有权人与土地使用权人不一致。据此，不能认定李宗裕依照合同约定办理完成所有的证件，其应当承担继续履行的义务。现因李宗裕未按照合同约定的条件办理完所有证件，李士圣的此项抗辩意见成立，一审法院予以采纳，故李宗裕主张李士圣支付第三批款项45万元无事实依据及法律依据，一审法院对此主张不予支持。关于李宗裕主张的违约金的问题，因双方都存在违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任。一审法院依据双方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方互不向对方支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：被告李士圣于判决生效之日起十五日内支付原告李宗裕购房款20万元；驳回原告李宗裕的其他诉讼请求。案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告李宗裕负担3565元，被告李士圣负担1585元。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宗裕向本院提交了建设工程许可证副本和荆门市城乡规划局文件(荆规[2014]37号)复印件，拟证明其按合同约定在规定的时间内办理了相关建房手续，同时地下车库不能办证。李士圣对上述证据的真实性无异议。本院对上述二份证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：李宗裕与李士圣签订的《购房合同》第十一条约定：乙方在办理房产证分户手续时，所需税费由乙方承担。第十二条约定：地下室按法规施工交付，确保轿车能开进去（车库大梁底面到地面至少1.8米高）。本院认为，李宗裕与李士圣签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点为：一、李士圣是否应当支付第二批20万元购房款余款；二、李士圣支付第三批购房款45万元的条件是否成就，其是否应当承担违约金。一、关于李士圣是否应当支付第二批购房款余款20万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确……买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”本案中，购房合同虽约定了买受人李士圣支付第二批房款的时间为按进度分批次支付，但该付款时间约定不明确。因李宗裕现已将房屋交付李士圣使用，李士圣应向李宗裕支付第二批购房款余款20万元。李宗裕向李士圣主张该20万元购房款余款，一审法院予以支持，适用法律正确，并无不当。因合同中双方并无修建轿车出入通道的约定，李士圣以“李宗裕未建设符合车库使用要求的小型轿车出入通道，所出售的房屋不能满足合同约定的使用要求”为由，拒绝支付第二批购房款余款的上诉请求，不符合合同约定，本院不予以支持。二、关于李士圣支付第三批购房款45万元的条件是否成就，是否应当承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李宗裕提交的证据中房屋所有权人与土地使用权人不一致，且未按照合同约定的条件协助李士圣办理完房产证分户手续，属于违约，李士圣有权拒绝支付第三批款项45万元。即本案中，李士圣支付第三批购房款45万元的条件尚未成就，李宗裕现主张李士圣支付第三批购房款45万元无事实依据及法律依据，一审法院对此不予支持，并无不妥。当然，待第三批款项支付条件成就后，李宗裕可另行向李士圣主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因李宗裕、李士圣均存在违反合同约定的情形，应各自承担相应的责任。一审法院依据双方的实际损失、合同的履行情况、过错程度，根据公平和诚实信用原则加以衡量，双方互不向对方支付违约金，处理得当。故本院对李宗裕要求李士圣支付其违约金的上诉请求，不予支持。综上，李宗裕、李士圣的上诉理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20600元，由李宗裕负担10300元、李士圣负担10300元。本判决为终审判决。审　判　长　　向华波审　判　员　　罗艳红代理审判员　　邱　泉二〇一七年六月九日书　记　员　　吴文倩 关注公众号“”