（2017）湘0103民初1271号
裁判日期: 2017-06-09
公开日期: 2017-11-13
案件名称
长沙新里物业服务有限公司与潘渊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙新里物业服务有限公司,潘渊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第三十六条第一款
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初1271号原告长沙新里物业服务有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路二段88号。法定代表人：黄浩明。委托诉讼代理人：肖敏，女，1995年12月15日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张甜，女，1994年4月24日出生，汉族，住湖南省茶陵县湘东铁矿清水区。被告：潘渊，女，1982年9月5日出生，汉族，住沅江市，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王明飞，湖南君见律师事务所律师。原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称新里物业）诉被告潘渊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理，依法由审判员章富琼适用简易程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告新里物业的委托诉讼代理人肖敏、张甜以及被告潘渊的委托诉讼代理人王明飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业管理费5642元，违约金1692元，共计7334元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告作为绿地公馆物业服务单位于2011年4月18日与湖南绿地天成置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，2012年12月14日与湖南绿地天成置业有限公司签订《前期物业管理服务合同补充协议》，合同到期后，2016年5月1日原告与湖南绿地天成置业有限公司重新签订《前期物业管理服务合同》。2012年12月7日，被告潘渊与原告签订《前期物业管理服务协议》，2013年10月13日出具收楼资料签收表。且至今为止一直是绿地名邸19栋1102房的业主，该房面积120.56平方米，收费标准为每月每平米1.8元，每月收费217元，违约金的计算标准逾期之日起按照每天0.1%计算违约金。原告依约履行自己的管理义务，但被告从2014年3月1日到2016年12月31日为止曾交纳过物业管理费。共计欠费26个月拖欠物业管理费用5642元，违约金暂计算为1692元，总计金额7334元。经原告多次催收，被告仍然置之不理，不予交纳。被告潘渊辩称，原告没有依法依约履行合同义务，被告提供的照片及证人出庭，原告所服务的小区，存在很多问题，原告没有履行好合同义务，特别是由于原告的安全义务没有履行到位，导致被告家里多次出现偷盗，造成了巨大的损失。2、鉴于原告提供的物业服务存在重大瑕疵，应承担违约责任，请法院根据原告提供物业服务存在的瑕疵程度对被告的物业费进行减免。原告及被告围绕诉讼请求提交了前期物业管理服务合同、绿地公馆前期物业服务合同补充协议、前期物业管理服务合同2016年签订、前期物业管理服务协议、房屋交接书、承诺书、收房资料、签收表、业主家庭情况登记表、欠费明细、照片、证人证言等证据，经本院审查，对原、被告提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下事实：被告潘渊系位于天心区槐树××社区芙蓉南××号绿地名邸19栋1102房业主。2012年12月7日，被告潘渊与原告签订《前期物业管理服务协议》，2013年10月13日出具收楼资料签收表。《前期物业管理服务协议》约定由原告新里物业提供物业服务的事项包括但不限于对绿地名邸小区的房屋本体、共用部位、共用设施设备、环境卫生与绿化、公共秩序、车辆与交通等项目及其附属建筑物、配套设施设备的运行、维护与管理，被告为此支付物业管理服务费用。该协议第五条明确约定了物业管理服务费用，其中，约定被告潘渊所居住的高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前预缴当月的物业管理费。该协议第十一条第四款约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间及规定缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按违约金的计算标准逾期之日起按照每天0.1%计算违约金。另查明：在物业管理服务期间，绿地名邸小区存在房屋漏水、公共设施设备维护不到位等情况，被告房屋还曾被盗过。被告据此拒绝缴纳26个月物业管理费5642元，违约金1692元，共计7334元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，遂致讼争。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告新里物业与被告潘渊签订的《前期物业管理协议》，主体资格合法，不违反法律法规之规定，该合同依法成立并有效，具有法律约束力。被告潘渊作为业主，应当按照合同约定缴纳物业服务费。被告辩称因原告未尽到物业服务合同之义务，既未解决被告房屋被盗问题，也未尽到卫生管理义务，原告作为被告房屋的物业服务单位，根据前期物业管理服务委托合同约定在物业管理合同期内，原告对小区环境卫生负有管理服务义务，被告多次与原告沟通要求就对环境卫生进行改善及被盗事宜进行处理，但原告未及时处理。综上，原告对被告未完全履行其物业管理服务的义务，但物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，原告未尽修缮义务并不能否认原告未履行其他物业管理义务，因此，被告应当向原告支付所欠付的26个月的物业管理费。但是，如前所述，考虑到原告对被告未完全履行其物业管理的义务，存在物业管理瑕疵，本院对原告主张的物业费酌情减少，判定被告应向原告支付3949元的物业管理费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未支付物业服务费系因原告未完全履行其物业管理的义务，因此，对于原告上述诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款的规定，判决如下：一、被告潘渊于本判决生效后3日内支付原告长沙新里物业服务有限公司物业管理费3949元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘渊负担。（本案受理费已由原告预交，被告在履行上述义务时一并向原告支付）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 章富琼二〇一七年六月九日代理书记员 龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三十六条第一款物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 关注公众号“”