（2017）吉0105民初783号

裁判日期: 2017-06-09

公开日期: 2017-11-03

案件名称

武思晶与王丹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长春市二道区人民法院

所属地区

长春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武思晶,王丹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

长春市二道区人民法院民事判决书（2017）吉0105民初783号原告（反诉被告）：武思晶，女，1975年6月20日生，住吉林省长春市朝阳区。委托代理人：赵伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丹，女，1985年12月26日，住吉林省长春市农安县。委托代理人：张少一，吉林常春律师事��所律师。原告（反诉被告）武思晶诉被告（反诉原告）王丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理。依法由代理审判员阴月适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武思晶及委托代理人赵伟，被告（反诉原告）王丹及委托代理人张少一到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告武思晶诉称：2017年2月12日，王丹与武思晶签订租赁合同，王丹将位于二道区滨河新村东一区107栋一层门市，102栋101室、102室合计320平方米的房屋出租给武思晶，同时约定：租期十年，自2017年2月13日起；租金每年120000元；保证金5000元，并约定了双方的权利义务。武思晶接收房屋后准备开始装修时发现，王丹所出租的房间面积严重不足，经过查找有关文书，发现出租面积合计仅为273.61平方米，与王丹合同中承诺的320平方米相差46.39平方米。武思晶为经营美食城需要足够的面积方能实现利润，现在由于面积严重不足，已经不能实现经营盈利的根本目的。王丹明知自己所出租的房屋的实际面积与合同载明的320平方米相去甚远，却为实现出租房屋以获利的目的仍然刻意隐瞒事实，采取欺诈手段骗取原告签订租赁合同。武思晶为此多次找被告协商解决，房屋至今未使用，严重损害了武思晶利益。故原告诉至法院，要求：1、判令撤销武思晶与王丹签订的房屋租赁合同；2、判令王丹返还原告已经支付的租金60000元及保证金5000元；3、本案诉讼费用由王丹承担。被告王丹辩称：武思晶所述事实与理由不能成立。关于房屋面积在被告通过招租方式认识原告后，同意租赁位于二道区滨河新村东一区107栋门市及102栋101、102室（相互连通）房屋作为门市使用。在签订协议前，原��提出能否将面向街面一侧向外扩出，被告同意。原告为避免将来被城建部门处罚便将责任推给被告，在查看相关证照、购房发票，并知道房屋面积情况下，强烈要求将扩充面积写入合同，故合同中房屋面积写为320平方米。房屋租赁并不只是通过租赁协议来最终确定想要实现租赁目的的必须手段，也就是需要实地查看房屋，根据房屋现状进而决定是否承租。合同签订后，根据合同9-1条约定，原告不得以任何形式转租或交换。但原告在办理相关工商登记时提出欲办理美食城项目，需要将整体房屋分别转租，被工商局告知需要租赁合同允许转租才能办理相关工商登记。在工商登记受阻后，原告找到被告，欲将合同变更，允许其转租，被告不同意。根据租赁合同4-1条约定，年租金12万元，交付方式为年付，但原告在2月12日转换6万元租金及5000元保证金后，没再支付租金。被��多次催促，但原告不是不接电话就是以要求被告同意转租为条件，因此原告迟延支付租金已经构成违约。反诉原告王丹诉称：王丹通过招租方式认识武思晶后，同意租赁位于二道区滨河新村东一区107栋门市及102栋101、102室（相互连通）房屋作为门市使用。在签订协议前，武思晶提出能否将面向街面一侧向外扩出，王丹同意。武思晶为避免将来被城建部门处罚便将责任推给被告，在查看相关证照、购房发票，并知道房屋面积情况下，强烈要求将扩充面积写入合同，故合同中房屋面积写为320平方米。根据合同9-1条约定，武思晶不得以任何形式转租或交换。但武思晶在办理相关工商登记时提出欲办理美食城项目，需要将整体房屋分别转租，被工商局告知需要租赁合同允许转租才能办理相关工商登记。在工商登记受阻后，武思晶找到王丹，欲将合��变更，允许其转租，王丹不同意。根据租赁合同4-1条约定，年租金12万元，交付方式为年付，但武思晶在2月12日转换6万元租金及5000元保证金后，没再支付租金。王丹多次催促，但武思晶不是不接电话就是以要求王丹同意转租为条件，因此武思晶迟延支付租金已经构成违约。武思晶违反合同约定不支付剩余租金，同时又占有房屋，致使王丹无法继续出租该房屋降低损失，故反诉原告王丹主张，要求：1、解除王丹与武思晶于2017年2月12日签订的《租赁合同》；2、判令武思晶支付房屋占用期间租金（自2017年2月13日至本判决生效之日止，按年租金12万元计算）；3、判令武思晶支付违约金12万元；4、反诉费用由武思晶承担。经审理查明：2017年2月12日，王丹（甲方）与武思晶（乙方）签订《租赁合同》一份，合同载明：乙方承租的房屋坐落长春市二道区，该房屋建筑结构为框架，107栋门市、102栋101、102室，总面积320平。甲方作为该房屋的权利人与乙方建立租赁关系，甲方已向乙方出具备该房屋的合法资格的相应证明文件。租期为十年，自2017年2月13日至2027年2月12日。租金每年人民币拾贰万元整（小写：120000元）。交付方式为年交，交付时间为每年1月13日前30天内。乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币5000元，乙方同意甲方在必要时有权从上述保证金中扣减，抵消乙方应付而未付的租金和其他费用。由此造成的不足部分乙方须在接到甲方书面通知后五天内补足。甲乙双方约定，此房屋不允许以任何形式进行转租、转让和交换。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按未付租金额的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以对付损失的，��须赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方无故提前结束租约；（二）乙方在租赁场所内为事先征得甲方书面同意和按规定须经有关部门审核未获核准前，擅自改变上述约定的使用用途的，并造成甲方重大经济损失的；（三）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方违反本合同6-1.6-3规定的；（五）乙方利用该房屋进行非法活动，严重损害公共利益的；（六）由于乙方自身原因无法继续履行约定并且未按约定通知甲方；（应以当期未付金为标准）（七）乙方拖欠租金逾期超过15天；（八）乙方拖欠水、电、煤气等费用逾期超过15天的。合同签订后，武思晶向王丹交付半年租金60000元、押金5000元，共计65000元，双方约定此房有一个月装修期。同时，王丹将本案涉诉房屋交于武思晶使用。武思晶未装修该房屋，亦未在房��中从事经营行为。2017年2月22日，武思晶以房屋面积比合同面积少为由，向王丹主张解除合同。同日，王丹向武思晶催缴下半年租金60000元。2017年3月8日，武思晶通过短信方式向王丹告知解除租赁合同。2017年3月24日，王丹通过开锁公司打开涉诉房屋门锁后自行管理该房屋。又查明：滨河新村102栋101室房屋面积为68平方米，102室房屋面积为48.06平方米，107栋房屋面积为157.55平方米，以上共计273.61平方米。以上事实有原、被告的陈述，以及原、被告向法庭提供的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为：2017年2月12日，原告与被告在自愿、平等、合法基础上签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。武思晶以承租房屋面积少于合同约��面积，即签订合同时有重大误解为由，主张撤销租赁合同。双方合同中载明甲方已向乙方出具备该房屋的合法资格的相应证明文件，并结合本案中合同履行情况，故对武思晶称其签订合同时不知晓房屋面积导致重大误解的主张证据不足，不予支持。关于反诉部分，王丹主张解除双方签订的租赁合同，武思晶对解除合同亦予以认可。2017年3月8日，武思晶通过短信方式向王丹告知解除租赁合同。2017年3月24日，王丹通过开锁公司打开涉诉房屋门锁，至此，双方以事实行为已实际解除了租赁合同。武思晶已支付王丹半年租金6万元及保证金5000元，合同履行期间，武思晶实际使用、占有房屋时间共计1月12天，按照年租金12万元计算，应支付14000元房屋租金，即王丹应返还武思晶房屋租金及保证金5.1万元。因武思晶称一个月装修期免租金的主张，因未提��证据予以证明，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，由于武思晶自身原因无法继续履行约定并且未按约定通知王丹，应以当期未付金为标准向王丹支付未付租金额的2倍的违约金。王丹主张武思晶支付当期未付租金60000元的2倍，即120000元的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失，故综合考量实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期收益等因素，武思晶因自身原因无法继续履行合同应支付王丹违约金��以应以当期未付金为标准的30%，即人民币18000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）武思晶的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）武思晶与被告（反诉原告）王丹于2017年2月12日签订的《租赁合同》；三、被告（反诉原告）王丹于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）武思晶房屋租金及保证金51000元；四、原告（反诉被告）武思晶于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）王丹违约金18000元；五、驳回被告（反诉原告）王丹其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，反诉费1350元，由武思晶承担918元，由王丹承担1145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员　阴　月二〇一七年六月九日书　记　员　翟国华来自