（2016）苏0102民初7077号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-10-26
案件名称
原告王煜与被告江苏苏捷商贸有限公司、陈方舟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王煜,江苏苏捷商贸有限公司,陈方舟,南京金梦都工贸实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第八十条第一款，第九十七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初7077号原告：王煜，男，汉族，1979年7月13日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。被告：江苏苏捷商贸有限公司，住所地南京市玄武区杨将军巷4号。法定代表人：余慧强，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁家兵，江苏唯佳律师事务所律师。被告：陈方舟，女，汉族，1982年8月26日生，住南京市鼓楼区。第三人：南京金梦都工贸实业有限责任公司，住所地南京市玄武区杨将军巷9号。法定代表人：冯展民。委托诉讼代理人：郭卓科，男，汉族，1979年2月2日生，该公司办公室副主任，住南京市玄武区。原告王煜与被告江苏苏捷商贸有限公司（以下简称苏捷公司）、陈方舟、南京金梦都工贸实业有限责任公司（以下简称金梦都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理。2017年1月23日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张静到庭参加了诉讼；被告苏捷公司的委托诉讼代理人袁家兵到庭参加了诉讼；被告陈方舟到庭参加了诉讼。经原告申请，本院依法追加金梦都公司为本案第三人，本于2017年3月20日组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人张静到庭参加了诉讼；被告苏捷公司的委托诉讼代理人袁家兵到庭参加了诉讼；被告陈方舟到庭参加了诉讼；第三人的委托诉讼代理人郭卓科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王煜向本院提出诉讼请求：1.两被告立即迁出南京市玄武区XX室；2.被告苏捷公司支付租金（按72000元/年，计算自2016年9月27日至搬离之日止）及相应费用；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求：被告苏捷公司支付租金（按72000元/年，计算自2017年1月1日至搬离之日止）及相应费用。事实与理由：2016年5月18日，原告与第三人签订《房屋买卖中介合同》，约定原告以3642111元购买南京市玄武区XX室房屋。第三人告知，该房屋已于2014年11月18日出租给被告苏捷公司，但第三人于近期才得知被告苏捷公司未经允许擅自将房屋转租给被告陈方舟。现原告已取得房屋所有权，原告多次与两被告沟通未果，故于2016年11月发函解除了与被告苏捷公司的租赁合同，并要求其尽快迁出房屋。被告拒绝迁出，故诉至法院。被告苏捷公司辩称：（一）买卖不破租赁，房屋所有权变更不影响房屋租赁合同继续履行。（二）第三人已明确告知房屋存在转租事实，且第三人与原告在买卖合同中明确约定租赁期满解除租赁合同。（三）人民调解协议书中已明确维持原有房屋的经营状况。（四）我方已经将房租支付到2016年12月份，且第三人已经出具了2016年度的房屋租赁发票。被告陈方舟辩称：（一）我方已与被告苏捷公司解除了合作协议，并已搬出案涉房屋。（二）我方与被告苏捷公司达成了新的协议，搬出后所有租赁期间的费用均由被告苏捷公司承担。综上，本案已与我方无任何关系。第三人金梦都公司述称：（一）被告苏捷公司共向我公司租赁9套房产，其中包括案涉房产，年租金为44000元。因被告苏捷公司经营状况不佳，经协商被告苏捷公司2015年至2016年两年房租延期支付。2016年10月，我公司收到被告苏捷公司给付的租金325000元，我公司于12月向被告苏捷公司出具房租发票，其中包括案涉房产44000元的房租发票。此后，被告苏捷公司又给付了部分房屋租金，截至目前尚欠房屋租金244000元。（二）原告已于2016年9月27日将案涉房屋的购房款给付我公司（尾款除外），案涉房屋2016年9月27日至12月31日期间的房屋租金（11000元）应由原告收取，我公司承诺收到被告苏捷公司全年房租后将该部分租金给付原告。自2017年1月1日起的租金应由原告直接向被告苏捷公司收取。（三）我公司与原告签订的房地产买卖中介合同合法有效，因原告与被告苏捷公司未达成共识签署三方协议，我公司为保障原告合法权益而出具了关于案涉房屋自2016年9月27日以后房屋租金收益的证明。审理中，原告提供的证据为：1.房地产买卖中介合同、不动产产权证，证明案涉房屋系原告所有。2.房屋租赁协议，证明案涉房屋于2014年1月1日出租于被告苏捷公司的事实。3.合作协议，证明被告苏捷公司未经允许将案涉房屋转租给被告陈方舟的事实。4.律师函、签收单，证明原告发函解除了与被告苏捷公司的租赁合同。5.人民调解协议书，证明原告多次与两被告沟通迁出事宜，均未果的事实。6.由第三人出具的证明，证明原告享有案涉房屋自2016年9月27年至今的租金收益。7.收条、水费发票，证明因两被告拒不迁出所产生的搬家费、水费。8.水费和电费催款短信，证明向被告催收水费和电费的事实。被告苏捷公司的质证意见为：对证据1房地产买卖中介合同的真实性无异议，但中介协议及补充协议我方是第一次看到，对买卖协议不清楚。补充协议中已注明转租事实原告是知晓的，且原告也同意按现状购买，同时原告也同意在租赁期满后自行处理涉案房屋。中介协议及补充协议确认了被告苏捷公司转租的事实，且同意继续履行合同至租赁期满。对不动产产权证的真实性不认可。对证据2、证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但不认可律师函的解除内容。对证据5的真实性认可，该协议再次确认被告苏捷公司及被告陈方舟继续使用涉案房屋。对证据6的真实性不认可，该证明没有第三人法人签字，且第三人已出具案涉房屋2016年度的房屋租金发票。对证据7水费发票的真实性无异议。收条的真实性、合法性、关联性均不认可，搬家公司并没有盖章，如发生费用应由原告自行承担。对证据8，要求查看原始载体，如没有不予质证。被告陈方舟的质证意见同被告苏捷公司。被告金梦都公司的质证意见为：对证据1、证据2、证据6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性不清楚，被告苏捷公司转租给被告陈方舟之前并不知道。对证据4、证据5、证据7、证据8，与我公司无关。被告苏捷公司提交的证据为：1.案涉房屋租金发票，证明2016年度第三人已将相应的房租发票开据给我方，该租金与原告主张的租金存在重合，该证据与原告提供的证据6存在矛盾。2.协议书，证明2017年1月21日被告陈方舟从涉案房屋中迁出，转租事实也不存在了；同时证明被告苏捷公司为收回房屋也向被告陈方舟支付了搬迁的相应费用；同时证明被告陈方舟搬出后的费用由被告苏捷公司承担，搬出前的费用应由被告陈方舟自己承担。3.案涉房屋现状照片，证明被告陈方舟经营的奶茶店已搬出的现状，与协议的约定一致。原告的质证意见为：对证据1的真实性无法确认，案涉房屋租金应于2016年1月1日一次性缴清，而该证据显示开票日期为2016年12月22日，远远超过了应缴纳租赁费用的日期，该证据充分证明被告苏捷公司违反房屋租赁协议第四条第五款的约定，出租方有权终止该租赁协议。对证据2的真实性认可，但与原告无关。对证据3，不能看出是迁出的状态。被告陈方舟对被告苏捷公司所有证据的真实性均无异议。被告陈方舟及第三人金梦都公司没有提供证据。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：一、被告苏捷公司（合同乙方）共向第三人（合同甲方）金梦都公司租赁9套房产，双方于2014年11月18日签订案涉房产的房屋租赁协议，该协议约定：甲方将案涉房屋出租给乙方；租赁期限三年，自2014年1月1日至2017年12月31日；房屋租金44000元/年，租金每年给付一次，先付后用；乙方无故拖欠房租达30日以上，甲方有权终止租赁协议；乙方承担使用期内的水、电费、物管费等费用；乙方不得擅自转租，确需转租他人使用的须征得甲方同意等。租赁期间，被告苏捷公司经营状况不佳，经与第三人协商后约定延期支付2015年至2016年两年的房租。2016年10月，被告苏捷公司向第三人给付房屋租金325000元，第三人于12月22日出具了2016年度案涉房屋的房租发票，发票金额为44000元。二、2015年10月30日，被告苏捷公司（合同甲方）与被告陈方舟（合同乙方）签订合作协议一份，双方约定：甲方将案涉房屋面积约50平方米出租给乙方；租赁期限五年，自2015年12月1日至2020年11月30日止；租金为50000元/年等。后被告苏捷公司将案涉房屋分割后交付被告陈方舟使用。三、2016年5月18日，第三人金梦都公司（合同甲方）与原告王煜（合同乙方）签订房地产买卖中介合同一份，双方约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，售价3642111元等。双方又签订补充协议一份，约定：案涉房屋带租约销售，年租金为44000元，租期截止为2017年12月31日；由于被告苏捷公司未经甲方同意，将该房屋分割部分面积出租给奶茶店和中国电信两家使用，乙方按现状购买此房；租赁期满后，乙方自行处理该房屋。2016年8月8日，原告取得案涉房屋不动产产权登记证，权证号为苏（2016）宁玄不动产权第0003081号。四、2016年9月30日，第三人向原告出具证明一份，载明：原告已于2016年9月27日将房款（尾款除外）支付给第三人，故原告于该日起享有案涉房屋租金收益。五、2016年11月1日，原告委托江苏当代国安律师事务所向被告苏捷公司发函称：在租赁期间，被告苏捷公司未经出租人同意，擅自将案涉房屋分割部分面积转租他人使用…被告苏捷公司的行为已构成违约，原告根据合同法第224条之规定，正式通知解除房屋租赁合同，被告应于10日内腾空房屋并结算租金等。被告苏捷公司于2016年11月4日签收该函。六、2016年11月29日，原告与两被告就房屋租赁合同纠纷在人民调解委员会协商调解未果，三方协议约定：1.三方都不同意调解。2.维持原有房屋经营状态。3.现该房屋经营者暂不交房屋租金，听从法院判决。七、2017年1月12日，被告苏捷公司（合同甲方）与被告陈方舟（合同乙方）签订协议一份，协议约定：因案涉房屋租赁期间房屋产权发生改变，甲方需收回门店，终止合同；乙方在2017年1月21日前搬出案涉房屋，将房屋交给甲方等。后被告陈方舟从案涉房屋中迁出。因当事人意见不一，致调解无效。以上事实有房屋租赁协议、房地产买卖中介合同、合作协议、律师函、签收单、人民调解协议书、房屋租金发票、协议书、房屋现状照片及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，被告苏捷公司与第三人金梦都公司签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行，出租人交付房屋后，承租人应按约给付房屋租金、按约使用房屋。本案中，被告苏捷公司确实存在未能按期足额给付房屋租金及未经第三人同意将房屋转租他人的行为，但从第三人陈述来看：第一，第三人已与被告苏捷公司协商一致，延期支付2015年至2016年两年房租。第二，第三人在出售案涉房屋时已知晓被告苏捷公司转租他人的事实。第三，第三人并未向被告苏捷公司主张解除房屋租赁协议。综上，被告苏捷公司与第三人有继续履行房屋租赁协议的合意，房屋租赁协议应当继续履行。原告与第三人签订的房地产买卖中介合同及补充协议均合法有效，双方均应按约履行。第三人在签订合同时已告知原告房屋租赁及被转租的事实，补充协议中明确约定“按现状购买此房，租赁期满后，原告自行处理该房屋”，且被告苏捷公司现已收回房屋分割转租部分，故原告以案涉房屋被擅自转租为由主张有权解除房屋租赁协议，本院不予支持。被告苏捷公司系与第三人签订房屋租赁协议，且在案涉房屋出售前仍积欠第三人房屋租金，第三人虽向原告出具了租金收益归属证明，但并无证据证明原告、被告苏捷公司及第三人已对房屋租赁协议进行变更，或第三人向被告苏捷公司明确告知变更租金给付方式，故被告苏捷公司向第三人给付2016年房屋租金并无不妥。综上，案涉房屋虽在租赁期间发生所有权变动，但不影响租赁合同的效力，被告苏捷公司与第三人签订的房屋租赁协议可继续履行，原告主张被告立即从案涉房屋迁出的诉讼请求，本院不予支持。现原告为案涉房屋所有权人，其有权自2016年9月27日起收取房屋租金，因9月27日至12月31日期间的房屋租金已由第三人收取，原告应向第三人主张返还该部分租金。自2017年1月1日起的房屋租金，被告苏捷公司应按房屋租赁协议约定的44000元/年的标准给付原告。房屋租赁协议约定“租金每年给付一次，先付后用”，因原告与被告苏捷公司协商约定“现该房屋经营者暂不交房屋租金，听从法院判决”，故被告苏捷公司应在本案民事判决书判决的时间内一次性给付2017年房屋租金。租赁期间产生的费用按约由被告苏捷公司自行承担，被告苏捷公司应在房屋租赁协议约定的租赁期限到期时结清相关费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏苏捷商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按房屋租赁协议约定的44000元/年标准给付原告王煜2017年南京市玄武区XX室房屋租金；二、驳回原告王煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告王煜负担25元，被告江苏苏捷商贸有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：a。审 判 长 徐 垠人民陪审员 徐莹莹人民陪审员 单凌波二〇一七年六月五日法官 助理 慎 思见习书记员 任县风 来源：百度“”