（2017）冀0223民初1655号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-23
案件名称
唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司与王慧洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
滦县人民法院
所属地区
滦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司,王慧洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百零七条
全文
河北省滦县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0223民初1655号原告：唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司被告：王慧洋原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司与被告王慧洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司委托代理人裴作林、被告王慧洋及其委托代理人崔智源、秦男男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求1、判令被告立即支付尚欠原告物业费15810.4元；2，判令被告承担逾期违约金按欠款额日千分之七计算至实际给付之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为瑞泰华庭小区业主，原告为唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司，原被告之间于2008年8月31日签订《瑞泰华庭前期物业管理服务合同》，合同约定由原告履行物业服务职责，被告向原告按年度交纳物业服务费，服务费收取标准为1.0元/平方米/月。被告楼房面积为134.21平方米、地下室面积为14.95平方米。合计149.16平方米。自2009年8月31日至2017年8月31日物业费14373.12元，电梯费1437.28元尚未交纳，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王慧洋承认原告在本案中所主张拖欠物业费的事实，但认为有理由拒交物业费，理由如下：一、被告孟繁义仅与唐山市瑞泰物业管理有限公司签订过前期物业服务合同，未与原告签订过物业服务合同。二、假设双方成立事实上的物业服务合同，原告主张的2015年之前的物业费超过诉讼时效。原主张至2017年8月31日的物业费，因服务未发生不应支持。三、原告物业服务行为严重违反了《瑞泰华庭前期物业管理服务合同》的约定，甚至有严重的侵权行为，给被告在内的业主造成了巨大的安全隐患和财产损害，故被告有权行使履行搞辩权。具体表现为：1、公共卫生脏乱差，枯枝树叶长期堆放墙角，火灾隐患巨大。2、公共绿地未按合同绿化和保留，甚至将预留绿地植物铲除改种蔬菜自用。3、在紧贴被告楼房北墙挖大坑，导致被告地下室和楼房内因长期受潮，墙面脱落。4、对小区业主违法动工不予制止，A座楼顶出现大面积阳光房，破坏了小区整体规划，被告采光受限，也形成公共安全隐患。5、物业公司控制业主购电，并收取差价，本小区电费为0.57元，高于其它小区0.50元的电价。本院认为，被告王慧洋因原告物业服务不到位拒绝向原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司交纳物业费的事实成立。本案的争议焦点是原告的物业服务不到位能否成为被告拒交物业费的合法理由。从庭审查明情况可知，原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司在物业服务上确有许多不到位不规范之处，距离《国务院物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》、《唐山市物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规的规定也有很大差距。但是我们也应该清醒的看到物业服务公司的运营管理在本地区毕竟属于新生事物，物业服务不规范和小区业主委员会建设不完善在一定时期内客观存在不可避免，且一个地区的物业服务水平与当地法制环境、政府监管力度、业主法律素质、业主委员会建设等都有很大关系。社会需要不断向前发展，法制也需要不断的完善和建全。作为物业服务公司的原告应该在提高服务小平，加强小区管理方面多作努力，对一些不能满足业主要求的事务多作出解释，而作为被告业主也应对物业服务公司在服务中的客观困境给予一定的理解和支持，同时利用自己的法律知识在本小区业主委员会建设上作出贡献，以更好的维护全体业主的的合法权益，促进本地小区物业服务向法制与和谐方向健康发展。法院不会支持被告以物业服务不到位为由拒交物业费，也不会对原告物业服务不到位且有侵害业主权益的行为置之不理。关于物业公司名称变更的问题，物业公司名称的变更不影响原被告之间事实上的物业服务合同关系，故对原告以不知物业公司变更为由拒交物业费的主张不予支持。关于电梯费，作为物业服务公司的原告以被告不交物业费拒发电梯卡的作法本身就不妥当，既不符合物业管理相关法律法规的精神，也侵害了业主应享有的合法权益。被告没有享用电梯服务，自然没有支付电梯费的义务。关于加收电费问题，物业管理相关法律明文规定：物业服务公司接受委托代收电款费的，不得向业主收取手续费等额外费用。原告加价收取电费违反法律规定，应当在查清电站实收电费基础上退还加收部分费用。关于2015年前物业费诉讼时效问题，从庭审可以看出，因被告王慧洋拖欠物业费，原被告双方一直存在交涉协商行为，故对被告超过诉讼时效的主张不予支持。关于原告诉请2009年8月31日至2017年8月31日的物业费，本案原告于2017年4月7日提起诉讼，2017年4月至8月物业费尚未发生，原告无权向被告主张。综上，原告物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费，属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交纳物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。结合本案物业管理公司提供服务的质量状况，本院酌定由被告王慧洋给付原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司拖欠物业费的80%，对原告逾期违约金要求不予支持。故根据《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王慧洋在本判决生效后五日内给付原告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司2017年3月31日前的物业费10901.8元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，由告唐山市众友物业服务有限公司滦县分公司负担24元，原由被告王慧洋负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 薛继友二〇一七年六月五日书记员 朱 丽 来源：百度搜索“”