（2017）湘06民终461号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-19
案件名称
岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司与邹岳军、周丽群租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹岳军,周丽群,岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终461号上诉人（原审被告）邹岳军，男，汉族，1975年11月14日出生，住湖南省岳阳县。上诉人（原审被告）周丽群，女，汉族，1974年10月1日出生，住湖南省岳阳县。两上诉人共同委托代理人马智，湖南盛隆森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区海关路洪家洲综合楼。法定代表人吴五华，该公司经理。委托代理人赵克峰，该公司员工。委托代理人胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人邹岳军、周丽群因与被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民城初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年4月1１日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹岳军、周丽群上诉请求：1.撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民城初字第264号民事判决；2.确认双方签订的租赁经营合同无效。事实和理由：1、一审确定双方法律关系为附条件的租赁合同不当，应当是承包经营合同；2、因被上诉人在招标及签订合同时未如实告知岳纸幼儿园无法办理相关许可资质，严重违背诚实信用原则，属于根本违约，上诉人以此抗辩并主张抵扣租金并无不妥；3、岳纸幼儿园一直无证经营，违反了法律的强制性规定，合同属于无效合同。被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司辩称：双方签订的合同是真实意思的表示，不是无效合同。招标期间并没有任何隐瞒，而且一再强调投标人应当自有资质。岳纸幼儿园是国企自办幼儿园，不需要到相关主管部门办理证照，相关部门是认可其合法经营性的。上诉人是否能申请民办教育资质以及应何种原因未能申请民办教育资质与本案没有关联性，双方在签订合同时亦未约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实：2013年3月18日，原告下属单位洪家洲社区岳纸幼儿园发布租赁经营招标文件，约定招标截止时间为2013年4月23日下午，招标保证金5万元，开标时间为2013年5月5日下午14时，开标地点在岳纸宾馆。2013年3月18日，岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心以湖南相和化工科技有限公司的名义参加原告组织的招投标，同时参加招投标单位有岳阳互帮投资有限公司、糖粒子幼儿园、金铭幼儿园。2013年5月5日原告组织招投标后，经评委评定，一致同意湖南相和化工科技小太阳婴幼儿成长训练中心以1205000元的价格中标。2013年5月14日，岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心代表人邹岳军、周丽群签订了一份承诺书，内容为：1、价格：2013年至2014年20万元，以后每年逐增2万元，共计5年。一旦中标，保证在接到通知后，签订经济合同，按合同认真履行，缴纳投标保证金。中标后保证签约和履约。如果中标，将按照规定缴纳5‰的中标服务费，根据招标文件中内容要求及条款，按招标文件和合同的规定全部响应；在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被招标方没收。同年5月29日，原告下发了（2013）岳-01中标通知书，载明：岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心参加洪家洲社区幼儿园租赁经营的招标，经评标委员会综合评定，确定为中标单位，中标价为200000元，1、租赁期限为5年，2013年8月20日至2018年8月20日，2、乙方（本案被告）签订合同时向甲方（本案原告）财务缴纳合同履约保证金20万元和第一年度租金20万元，每一合同年度第一个月缴纳当年全部租赁费。第二年度租金22万元，第三年度租金24万元，第四年度租金26万元，第五年度租金28万元，3、十日内签订租赁合同。2013年6月17日，以原告为发包方和以岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心为承租方，签订了一份岳纸幼儿园租赁经营合同。合同约定：一、租赁内容：岳纸幼儿园现有资产（含校舍、教学设备及场地等）作为经营性资产总额进行整体租赁；二、承租方式：经营性资产和场地及人员整体接收。在保证国有资产保值增值、幼儿园资产产权不变的前提下，乙方自主经营和管理；三、租赁期限、租赁费用及合同履约保证金：1、租赁期限为5年，从2013年8月20日至2018年8月20日；2、乙方（岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心）签订合同时，向甲方财务交清第一年租金20万元，每一合同年度第一个月5号前缴纳当年全部租赁费。第二年租金22万元，第三年租金24万元，第四年租金26万元，第五年租金28万元；3、合同履约保证金20万元，乙方签合同前交甲方财务。甲方按合同执行情况进行考核，如不能按时履行合同，甲方则在合同履约保证金中扣款。合同期满后剩余合同履约保证金无息退还。合同还对租赁要求及未尽事宜进行了约定。合同尾部有原告和岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心的签章及被告邹岳军的签名。合同签订后，岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心于当年9月3日从中国银行城陵矶支行向原告汇款25万元。原告将原岳纸幼儿园交付给被告，被告对其进行装修，新学期开课后，被告以岳纸小太阳幼儿园名义开始经营，同时接收原岳纸幼儿园教职员工24人，其工资由被告向原告财务缴纳，尔后，由原告财务定向发给教职员工。2014年1月3日，岳阳县小太阳婴幼儿成长训练中心向原告递交了一份关于解除岳纸幼儿园租赁合同的函，该函载明：一、岳纸幼儿园没有办理相关手续，二、原有教职员工管理存在的问题较多，三、内退员工不应由小太阳婴幼儿成长训练中心负责，四、投资环境不优，五、该合同实际上是承包合同，而不是租赁合同；基于上述原因，特提出解除《岳纸幼儿园租赁经营合同》，并由原告补偿全部经济损失。2014年12月7日岳阳县小太阳婴幼儿成长训练中心再次向原告发出关于解除岳纸幼儿园租赁经营合同的声明：一、岳纸幼儿园创办至今，没有办理任何相关手续，取得任何相关资质，这一情况在招标时没有披露，隐瞒了事实；二、原有教职员工管理存在的问题较多；基于这两个主要原因，造成小太阳婴幼儿成长训练中心损失已达30万元之多，因此《岳纸幼儿园租赁经营合同》应当依法解除。原告收到上述函告后，并未答复，也未进行协商。另查明，岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心是被告邹岳军设立，但没有审批登记，其公章也无备案。两被告在岳阳县经营岳阳县小太阳婴幼儿成长训练中心，住所地是岳阳县××××湘街，负责人是周丽群。再查明，邹岳军与周丽群系夫妻关系，两被告在经营期间，因岳纸幼儿园未取得相关办园的合法资质，导致政府给予校车等优惠政策无法享受。截至2015年9月5日欠缴租金61万元，装修水电费10223.49元。一审法院认为，原告将岳纸幼儿园租赁给两被告经营，同时要求两被告接收原岳纸幼儿园教职员工24人，原、被告之间系附条件的租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，为有效合同。两被告租赁幼儿园后，未按约定按时缴纳费用，是酿成纠纷的原因，应承担本案全部责任。原告要求两被告支付拖欠租金61万元及拖欠的水电费10223.49元的诉求，符合法律规定，予以支持。关于合同违约金的问题，双方在签订岳纸幼儿园租赁经营合同时，约定了合同履约保证金，两被告已经支付，对其余的租金支付违约条款约定不明，对原告主张违约的条款，不予支持。关于两被告在抗辩时提出，两被告不是适格被告的问题，两被告在投标时以岳阳小太阳婴幼儿成长训练中心的名义，由于被告未经岳阳楼区教育局审批，也未在岳阳楼区民政局办理登记注册手续，该成长训练中心没有依法成立，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，故不具备民事诉讼主体资格。被告邹岳军、周丽群是岳纸幼儿园的实际经营者，所以两被告的主体资格适格，两被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于两被告抗辩，因原告未提供办园的合法手续，导致岳纸幼儿园未享受国家政策，给两被告造成的经济损失，由于两被告未提出反诉，该项请求本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告邹岳军、周丽群支付原告岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司租金61万元（截止到2015年9月5日），装修水电费10233.49元。以上款项，限本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人邹岳军、周丽群未提供新的证据，被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司提供照片一组，拟证明自己不是无证经营，是国企幼儿园，不需要办理民办教育资质。上诉人对该证据有异议，认为奖牌不是由主管单位颁发，不能达到证明目的。本院认为该组照片与客观情况相符，予以认可。二审期间，被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司在经过财务人员与上诉人核对已交款项后，出具了关于邹岳军、周丽群已交款项的说明，该说明认可上诉人邹岳军、周丽群已经向被上诉人缴纳的款项为30万元，其中包含相和化工缴纳的投标保证金5万元，租赁保证金20万元及部分租金5万元。被上诉人同意将投标保证金5万元抵扣租金，则被上诉人要求上诉人支付的租金应为56万元。本院认为，该份说明是被上诉人的自认，本院对该份证明予以确认。经审理查明，一审法院认定的其他事实（除去上诉人已经缴纳租金的数额部分）属实，本院予以确认。本院认为，上诉人邹岳军、周丽群与被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司于2013年6月17日签订的岳纸幼儿园租赁经营合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，且不存在导致合同无效的事由，合法有效。合同相对人应当各自按照合同的约定履行权利义务。岳纸幼儿园原是国企自办幼儿园，利用国有资产办园导致无法办理和享受国家民办教育的各项补贴的问题，没有在租赁经营合同中进行约定，上诉人以此抗辩主张抵扣租金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人请求确认合同无效的上诉请求不能成立，应予驳回，但被上诉人自认的已缴纳的租金应当予以核减。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民初字第264号民事判决第二项：驳回原告岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司的其他诉讼请求。二、变更岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民初字第264号民事判决第一项为：由上诉人邹岳军、周丽群支付被上诉人岳阳市洪家洲社区管理中心有限公司租金56万元（截止到2015年9月5日），装修水电费10223.49元。以上款项，限本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人邹岳军、周丽群的上诉请求。二审案件受理费10002元，由上诉人邹岳军、周丽群负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖细元代理审判员 张 兰代理审判员 宋红燕二〇一七年六月五日书 记 员 綦 燕附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：