（2017）辽11民终411号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-07-12
案件名称
上诉人王志强与被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王志强,盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终411号上诉人（原审被告）：王志强，男，汉族，住辽宁省盘山县。被上诉人（原审原告）：盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司，住所地辽宁省盘山县。法定代表人：秦秀兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦四刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：ＸＸ敏，男，该公司员工。上诉人王志强因与被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司（以下简称华盛公司）土地租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志强，被上诉人华盛公司委托诉讼代理人秦四刚、ＸＸ敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志强向本院上诉请求：请求二审法院撤销辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初2233号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由:1、上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同和《华盛石材城二期开发补充合同》应为无效合同。盘山县国土资源局对华盛公司作出（2016）第84号行政处罚决定书，决定书中载明：“华盛公司未经批准非法占地，是违法的”。被上诉人违反国家强制性规定，其与上诉人签订的上述合同均为无效；2、盘山县国土资源局出具的行政处罚决定书是有法律效力的。盘山县国土资源局已向被上诉人送达了该行政处罚决定书，该决定书应自送达之日起生效。3、上诉人不应承担被上诉人占用土地期间的损失及物业费。因被上诉人存在非法用地的事实，导致双方合同无法继续履行，被上诉人存在违约行为。4、被上诉人应赔偿上诉人地上建筑物的投入损失。华盛公司辩称，1、答辩人租赁给上诉人的土地是合法的。答辩人与盘山县吴家镇榆树村签订了租赁合同，符合相关法律规定，是合法租赁；2、答辩人与上诉人签订的租赁合同和《华盛石材城二期开发补充合同》，是经双方平等协商自愿签订的，尤其是《华盛石材城二期开发补充合同》是2015年5月18日前上诉人及17户业主集体研究由齐凤武拟稿的，更说明是答辩人与上诉人约定而成。答辩人如约交付租赁土地给上诉人使用，自2016年至今上诉人未交纳场地租赁费及物业费，上诉人一直在生产经营中。3、盘国土资罚（2016）第84号行政处罚决定书是未生效的行政处罚决定，对此盘山县国土资源局已致函给盘山县人民法院说明这一情况。4、按照双方合同约定，上诉人不按时交付租金，答辩人有权解除合同，收回场地建筑。华盛公司向一审法院起诉请求：1、解除原审原告与原审被告于2014年8月26日签订的土地租赁合同；2、解除原审原告与原审被告于2015年5月18日签订的补充合同；3、要求原审被告返还承租原审原告的土地2080平方米；4、要求原审被告赔偿占用土地损失83200元（至2016年12月31日，实际要求计算至原审被告返还所占用土地之日，以年租金40元/平不含税金）；5、要求原审被告支付物业管理费6480元（至2016年12月31日，实际要求计算至原审被告返还占用土地之日，物业管理费为每月每平方米0.5元）。6、诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2009年原审原告租赁了盘山县吴家镇榆树村委会所有的、位于该村吴榆路11号的土地50亩及厂房等。2014年7月份原审被告及李绍山等经营石材的业户因原经营场所搬迁，李绍山找到原审原告的经理秦四刚，欲租赁原审原告的土地进行石材加工，当时有30多户业户按40元/㎡的价格交付定金。而后原审原告找到吴家镇政府，征求政府是否同意30多户石材业主进入，2014年7月31日，盘山县吴家镇政府针对广大石材市场商户下发“关于盘锦华盛新型建筑材料有限公司招商政策的通知”，对原审原告招商引进的石材业户，可享受市、县、镇各级招商的优惠政策，镇政府大力支持石材市场的个体工商户发展。由于原审原告认为没有利润，不想租赁并退还定金，其中有15户陆续搬走，不再参与经营，原审原告将定金如数退回。剩余17户业主再次找到原审原告协商，原审原告将3万平方米（前期15,000平方米，后期15,000平方米）土地租给原审被告等17户石材业主，让他们内部协商分配。同年8月26日，原审原告华盛公司与原审被告签订了租赁合同，约定：原审原告将位于盘山县吴家镇榆树村吴榆路11号1290平方米（实际租用2580平方米经原审被告签字确认）的土地使用权出租给原审被告使用。租期5年（2014年8月26日—2019年12月31日）。合同第三条：“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应依本合同第六条之规定清腾场地”。甲方有权收取物业管理费、物业费为每月0.5元/平方米，乙方按年和租金钱一起交付。自甲方动工之日起乙方所交租金物业费用交纳后不退还。水费、电费、房屋维修费用由乙方承担。合同第六条：“本合同履行中双方如有争议，应协商解决。协商不成的，提交租赁物所在地法院裁决”。合同签订后，原审原告开始修通道路，将3万平方米土地（包括前、后两期）交予17户业主使用，原审被告等17户业主陆续建房并搬迁后正常经营。2015年5月18日，17户业主集体研究，由齐凤武拟稿，征求原审原告同意，原审原告与原审被告等17户石材城全体业主补签《华盛石材城二期开发补充合同》，原审原告将华盛石材城二期（约15000平方米）开发使用权出让给一期17户业主，期限5年（2015年1月1日至2019年12月31日）。租金的数额及交付日期与原租赁合同约定的一致。第三条增加了原审被告如逾期支付租金，原审原告“有权收回场地建筑”。第四条:“出让期限内，乙方（被告）负责三通一平（路通、电通、水通、场地平整）及其他基础设施（包括路灯等）。依据合同约定的计算方法，现已给原审原告造成租金损失83200元（年租金40元/平方米×2080平方米计算至2016年12月31日）、物业费损失6480元（每平方米0.5元×1080平方米×12个月，从2016年1月1日计算至2016年12月31日）。另查，2014年7月31日，原审被告交纳订金2万元，2014年8月30日交纳租金63200元，此款系原审被告交纳的2015年1月1日至2016年1月1日2080平方米土地的租金。2016年的租金原审被告应于2015年12月1日前交纳。原审被告未交纳，原审原告诉至一审法院。一审法院认为：原审原告与原审被告签订的土地租赁合同及补充合同是双方真实意思表示，不违反法律法规之规定，应当认定合法有效。两份合同签订后，原审原告已经履行交付原审被告承租土地2080平方米的义务，原审被告未按两份合同约定的期限履行给付原审原告2016年度土地租金的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。原审被告没有在约定的期限内给付租金，按《租赁合同》第三条“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，原审原告依照合同约定请求解除两份合同及返还2580平方米土地以及赔偿占地期间租金损失及支付物业费请求符合法律规定，一审法院予以支持。原审被告提出的原审原告租用的土地不合法，其不履行租金等费用的抗辩，一审法院通过庭审调查及盘山县国土资源局给一审法院下发的盘县国土函（2016）53号告知函称盘国土资罚字（2016）第84号是未生效的行政处罚决定书。故原审被告提出的原审原告租用的土地系违法土地不应得到法律保护的抗辩一审法院不予支持，且原审原告在起诉其它承租人的同一事实的案件中经盘锦市中级人法院判决对原审原告的诉讼请求已经确认，判决已发生法律效力。故一审法院对原审被告的抗辩不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原审原告华盛公司与原审被告王志强于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同及华盛石材城二期开发补充合同有效；二、解除原审原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与原审被告王志强于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同；三、原审被告王志强于一审判决发生法律效力后十日内，清腾承租原审原告华盛公司2080平方米场地，同时将该土地返还给原审原告华盛公司；四、原审被告王志强于判决发生法律效力后十日内，赔偿原审原告华盛公司占用土地期间的损失及物业费共计89680元（计算至2016年12月31日止），如原审被告继续占用应给付按土地实际交付时止的占用损失。上述第四项，如原审被告王志强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取1021元由原审被告王志强承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供一份现场录音书面整理资料，上诉人称该份录音资料的内容是对盘山县汪晓辉县长的录音，该份录音能证明涉案土地是违法的。经质证，被上诉人对该份证据的真实性有异议。经审查，本院认为，上诉人提供的该份录音整理资料无法证明是对汪晓辉的录音，对录音内容也无法辨别真伪；而且即便这份录音是汪晓辉的录音，该份证据也不能作为认定涉案土地违法的依据，因是否违法使用土地是由相关职能部门来认定，而不是由某个人来认定，该份证据与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人提供一份辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民申5042、5043号民事裁定书，证明与本案相同情况的案件，已经过一审、二审和省院再审审理，均支持了被上诉人的诉讼请求。经质证，上诉人对该份裁定书不予认可。经审查，该份裁定书是经省院作出的生效裁判文书，对该份证据本院予以采信。本院二审认定的事实与原审认定一致。本院认为，本案中双方争议的焦点为：上诉人王志强与被上诉人华盛公司之间签订的《租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》的效力问题。上诉人称盘山县国土资源局向华盛公司送达的盘县国土资罚字（2016）第84号行政处罚决定中明确记载：“华盛公司未经批准非法占地，是违法的”。上诉人认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，上诉人与被上诉人签订的上述两份合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此应认定无效。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，只有违反效力性强制性规定，才会引起合同无效的法律后果。本案中，华盛公司与盘山县吴家乡榆树村民委员会签订了《租赁合同》，取得了涉案土地及地上厂房的使用权，后双方又签订补充协议，约定华盛公司在租赁期内可出租现有的场地厂房作为石材、建材、石材辅料、电动机械、超市及仓储等经营所用。因此，可以认定原土地所有权人盘山县吴家乡榆树村民委员会同意华盛公司将租赁的土地再进行转租。本案中，盘山县国土资源局并未对华盛公司作出生效的行政处罚。且华盛公司是否存在违法占地行为，属于行政管理范畴，相关行政法律规定并非效力性强制性规定，并不必然引起合同无效的法律后果。因此，相关行政机关是否对华盛公司进行行政处罚，与本案民事案件审理无关。故对上诉人要求需等待相关行政部门对华盛公司是否作出行政处罚有结论后再进行民事案件审理的主张，本院不予支持。关于上诉人认为被上诉人向其交付的土地与合同约定不符问题。本案中，双方提供的租赁合同内容一致，最后一页均载明王志强租赁的土地使用面积为2080平方米，且王志强还在其名字上加按手印确认。上诉人2015年度的租金也是按2080平方米交纳的，上诉人在一审及二审审理过程中也未提供其他证据证明其主张，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿其地上建筑物的投入损失问题。因本案中上诉人在一审时未提出反诉，本院对该项上诉请求不作审理，上诉人对该主张可另案提起诉讼。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》，合法有效。被上诉人履行了交付土地的义务，上诉人应按合同约定支付租金。上诉人逾期支付租金，被上诉人按合同约定，主张解除合同，并支付租金及物业费，符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2042元，由上诉人王志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 敏审 判 员 李宝明代理审判员 王 丹二〇一七年六月五日书 记 员 杨皓博 微信公众号“”