（2017）川32民终52号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-10-12

案件名称

陈鹏与四川省宇虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈鹏,四川省宇虹房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民事判决书（2017）川32民终52号上诉人（原审被告）：陈鹏，男，1967年8月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：沈朝斌，��川明致律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国强，四川新开元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省宇虹房地产开发有限公司，住所地四川省松潘县。法定代表人：闫朗，系公司董事长。委托诉讼代理人：丁友军，四川辞合辞律师事务所律师。上诉人陈鹏因与被上诉人四川省宇虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省松潘县人民法院（2016）川3224民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月13日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈鹏的委托诉讼代理人沈朝斌，被上诉人四川省宇虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈鹏的上诉请求：一、依法撤销四川省松潘县人民法院（2016）川3224民初96号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，遗漏了对被上诉人出具的《声明》、快递单及邮寄内容、朱黎明身份问题的事实认定。且一审超越当事人诉请作出了判决，被上诉人在一审中未提出解除3-1-16这套房屋的《商品房预售合同》，庭审中也未增加、变更诉请。一审却一并判令解除，属于超诉裁判；被上诉人提交的三份邮寄单与一审法院依职权调取的通知不能相互印证，一审对此认定错误；一审认为上诉人提交的《收条》、《声明》、《借款协议》、《协议书》与本案无关，属于认定错误。二、上诉人与被上诉人之间抵债行为合法有效，债权债务关系明确，被上诉人以房抵债的行为具有债务加入性质，该行为合法有效，应当予以认定，朱黎明在赵红浪和陈鹏处的债务是公司债务，朱黎明是被上诉人的公司经理、股东，其对外借款是用于“景尚云天”项目，可推定为公司债务。朱黎明以个人名义出具借款协议和签订债权债务转移协议，即便为个人债务，被上诉人以《声明》方式承认该项债务由其承担，该行为也属于债务加入。被上诉人通过出具《声明》、《收条》，认可偿还债务的真实性与合法性，抵偿了在上诉人处的部分债权，该项债务加入行为履行完毕，综上，抵债行为合法有效，上诉人依法按约履行了付款义务。三、合同解除条件不成立，上诉人不享有解除权，即使购房款逾期未交，在被上诉人诉称的期间内，被上诉人不享有合同解除权。根据《商品房预售合同》第七条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解��》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条之规定，被上诉人在本案中不享有解除权。四、被上诉人行使合同解除权时已超过法定期限，解除权已消灭。被上诉人四川省宇虹房地产开发有限公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。买卖合同是形式存在，但双方之间实际没有这种买卖关系，被上诉人至今未收到上诉人缴纳的购房款，上诉人的材料中可看出其主张相互矛盾，其先说合同合法有效，后又说抵债合法有效，双方是通过抵债形成的权利义务关系。上诉人陈述相互矛盾，也可以侧面反映出陈鹏的钱款并未到公司，而是通过赵红浪债权债务转移给朱黎明，这显然是债权债务的转移纠纷，所以对方以买卖合同法律关系来主张另一法律关系，被上诉人认为不正确。一方不履行另一方享有法定解除权，解除权可��随时履行，并没有消灭。上诉人所述无事实、法律依据。四川省宇虹房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除与陈鹏签订的《商品房预售合同》；2.陈鹏承担违约责任；3.诉讼费由陈鹏承担。一审法院认定事实：2015年1月7日，四川省宇虹房地产开发有限公司与陈鹏签订“景尚云天”项目《商品房预售合同》，合同约定四川省宇虹房地产开发有限公司将“景尚云天”项目的3-1-16、3-1-21、3-1-29、4-1-8、4-1-22、4-1-23、5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16、1-A-2-2号商业用房出售给陈鹏，单价为10800元/平方米，合同总价款为7035093元，并于2015年1月15日前一次性支付全部购房款。合同第九条第一款第二项约定，“付款逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人。陈鹏逾期超过15日未付房款，四川省��虹房地产开发有限公司依合同约定要求解除合同，并书面通知陈鹏”。2014年12月31日，朱黎明与赵红浪签订借款协议，约定赵红浪受朱黎明委托对外借款的本金利息共计15160000元，朱黎明承诺以其松潘县“景尚云天”项目股份中资产及家庭资产为上述借款做担保。2015年1月6日，陈鹏与朱黎明、赵红浪签订协议书，约定赵红浪将其对朱黎明的债权转让给陈鹏，朱黎明以四川省宇虹房地产开发有限公司的名义给陈鹏书写收条一份。收条载明，收到陈鹏购买“景尚云天”全额价款7035093元。一审法院认为，四川省宇虹房地产开发有限公司与陈鹏签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。陈鹏未按合同约定支付购房款，在四川省宇虹房地产开发有限公司催告后，陈鹏至今未按合同约定履行付款义务，四川省宇虹房地产开发有限公司据此要求解除与陈鹏签订的商品房预售合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。因赵红浪及朱黎明未经四川省宇虹房地产开发有限公司授权私自对外借款，应视为个人借款，且陈鹏与赵红浪之间债务无法核实，陈鹏也未提交证据予以佐证，故陈鹏辩称抵债方式给付的房款与事实不符，不予认可。四川省宇虹房地产开发有限公司同时主张陈鹏承担违约责任，根据合同约定，逾期付款违约金是建立在双方履行合同的基础上，陈鹏逾期付款后应承担违约责任。现陈鹏未支付房款，四川省宇虹房地产开发有限公司未履行交房义务，故四川省宇虹房地产开发有限公司再主张逾期付款违约金，不予支持。综上，经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决一、解除四川省宇虹房地产开发��限公司与陈鹏于2015年1月7日签订的“景尚云天”项目的3-1-16、3-1-21、3-1-29、4-1-8、4-1-22、4-1-23、5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16、1-A-2-2号两份《商品房预售合同》；二、驳回四川省宇虹房地产开发有限公司、陈鹏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈鹏提交22页由赵红浪出具的朱黎明与赵红浪银行转账凭据，总金额为835万元。被上诉人对该组证据真实性无异议，关联性有异议。本院对该组证据认证：本案系商品房预售合同纠纷，关于案外人的债权履行不属于本案事实认定范畴，本院认为与本案无关联性。被上诉人四川省宇虹房地产开发有限公司未提交证据。二审查明事实，一审查明“合同约定四川省宇虹房地产开发有限公司将‘景尚云天’项目的3-1-16、3-1-21、3-1-29、4-1-8、4-1-22、4-1-23、5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16、1-A-2-2号商业用房出售给陈鹏，单价为10800元/平方米”中单价10800元/平方米有误，本院更正为“合同约定四川省宇虹房地产开发有限公司将‘景尚云天’项目的3-1-16、3-1-21、3-1-29、4-1-8、4-1-22、4-1-23、5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16号商业用，单价为10800元/平方米，1-A-2-2号商业用房，单价为11958元/平方米房出售给陈鹏”，另查明2015年1月6日四川省宇虹房地产开发有限公司出具加盖有公司印章的《声明》一份，内容为：2015年1月6日，宇虹公司向陈鹏出具的收条（购买景尚云天商铺全额价款共计7035093元）转入款项系朱黎明对陈鹏的债务转入，本公司予以认可，视同我公司已收到以上房款。与《声明》同一纸张的上半部分为《收条》内容为：今收到陈鹏购买景尚云天商铺全额价款共计柒佰零叁万伍仟零玖拾叁��整（7035093元）。详见购房合同编号1-A-2-2，3-1-16，3-1-21，3-1-29，4-1-8，4-1-22，4-1-23，5-1-4，5-1-6，5-1-13，5-1-16，收款单位四川省宇虹房地产开发有限公司并加盖公司印章，经办人朱黎明。四川省宇虹房地产开发有限公司曾向陈鹏邮寄三次信件，邮寄单书写的时间为2015年10月24日、2016年3月4日，另一份未载明时间，内件名称填写为文件资料，且通过邮寄单载明的单号，已无法网络查询投递轨迹。四川省宇虹房地产开发有限公司向松潘县房地产管理所备案通知两份，一份为落款时间2015年10月22日的通知，内容为：陈鹏，你于2015年1月7日与我公司签订《商品房预售合同》（合同编号：3-1-16），由于你购买我公司开发的“景尚云天”项目3幢第1层3-1-16、3-1-29，4幢第一层4-1-8、4-1-22、4-1-23，5幢第1层5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16商铺十套（预测面积：496.63平方米）。合同约定的总价款5363604元，付款方式为2015年1月15日前一次性付款。截至本通知发出日，你分文未付。你的未付行为，已经构成严重违约。为此，特向你发出通知，请你在2015年11月5日前到“景尚云天”售楼部缴纳购房款，逾期未缴纳购房款的，我公司将依法解除与你签订的购房合同。特此通知。一份为落款时间2015年11月6日的关于解除购房合同的通知，内容为：陈鹏，你于2015年1月7日与我公司签订《商品房预售合同》（合同编号：3-1-16），由于你购买我公司开发的“景尚云天”项目3幢第1层3-1-16、3-1-29，4幢第一层4-1-8、4-1-22、4-1-23，5幢第1层5-1-4、5-1-6、5-1-13、5-1-16商铺十套（预测面积：496.63平方米）。合同约定的总价款5363604元，付款方式为2015年1月15日前一次性付款，你分文未付。2015年月日，我公司向你发出《通知》，请你在2015年11月5日前到“景尚云天”售楼部缴纳购房款，但到期后你仍未付款。你未付款的行为，已构成严重违约，根据《商品房预售合同》第九条第1款的约定，我公司决定解除与你签订的购房合同。本通知自发出之日起生效。特此通知。另查明朱黎明系四川省宇虹房地产开发有限公司股东。其余查明事实与一审查明一致。本院认为，2015年1月7日陈鹏与四川省宇虹房地产开发有限公司订立的《商品房预售合同》约定付款时间为2015年1月15日前，付款方式为一次性付清，后于《声明》认可朱黎明该部分债务，视为四川省宇虹房地产开发有限公司已收到该房款的约定。基于民事行为意思自治原则，陈鹏与四川省宇虹房地产开发有限公司应按照后订立的《商品房预售合同》的约定履行相应义务。2015年1月15日合同约定履行付款期限到期，陈鹏未履行付款义务。按照合同约定四川省宇虹房地产开发有限公司享有对逾期未付款超15日解除合同的权利。四川省宇虹房地产开发有限公司一审提交的三份邮寄单，一份载明的时间2015年10月24日、一份为2016年3月4日、另一份未载明时间，内件名称填写为文件资料，且通过邮寄单载明的单号，已无法网络查询投递轨迹，因此该证据不能证明解除合同通知已向陈鹏送达；另备案于松潘县房地产管理所的两份通知未包含编号1-A-2-2的《商品房预售合同》，其次备案通知亦不能证明已向陈鹏送达了该通知。本案解除权发生之日为2015年1月15日付款日到期后的第16天，四川省宇虹房地产开发有限公司起诉要求解除合同的时间为2016年4月，已超过1年期间。因此按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付房款，经催告后在三个月的��理期限内任未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，对四川省宇虹房地产开发有限公司直接要求解除两份《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持。综上所述，陈鹏的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省松潘县人民法院（2016）川3224民初96号民事判决；二、驳回四川省宇虹房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费29923元，由四川省宇虹房地产开发有限公司负担；二审案件受理费59846元，由四川省宇虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　单琦娟审判员　　昌　玲审判员　　陈卉佳二〇一七年六月五日书记员　　何怡然微信公众号“”