（2017）闽0524民初43号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-04
案件名称
李荣钦与泉州市新都贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安溪县人民法院
所属地区
安溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李荣钦,泉州市新都贸易发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初43号原告：李荣钦，男，1976年10月19日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。被告：泉州市新都贸易发展有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇上田村。统一社会信用代码：91350524561675366X。法定代表人：纪建鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐栋、郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。原告李荣钦与被告泉州市新都贸易发展有限公司（以下简称新都贸易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李荣钦的诉讼委托代理人林家宝、被告泉州市新都贸易发展有限公司的诉讼委托代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣钦向本院提出诉讼请求：1.判令新都贸易公司支付李荣钦逾期交房违约金48,284.83元（按已付总房款440,555元为基数，按照每日万分之一的标准自2014年1月1日起计至新都贸易公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止，暂计至2016年12月31日为1096日,暂计48,284.83元）；并自2017年1月1日起至新都贸易公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止按月向李荣钦支付逾期交房违约金；2.新都贸易公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：李荣钦于2012年12月25日与新都贸易公司签订《商品房买卖合同》，约定：新都贸易公司以出让的方式取得位于安溪县湖头镇编号为2010-06的地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，暂定名“锦绣新华都”；李荣钦以总价440,555元向新都贸易公司购买“锦绣新华都”第8幢3层302室；并约定新都贸易公司应于2013年12月31日前交付符合约定条件的商品房。合同签订后，李荣钦依约支付了全部购房款，但新都贸易公司未依约履行合同义务，未依约将讼争房产交付李荣钦使用。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，新都贸易公司逾期交房，应按日向李荣钦支付已付款0.01%的违约金。新都贸易公司辩称，1.因安溪县国土资源局交付的土地至今仍有部分土地和4栋房屋尚未拆迁，这导致无法如期建设房屋以及配套相关的水电，无法如期将商品房交付。根据合同约定，交房期限可以顺延，本案不存在逾期交房的问题。2.因李荣钦没有按时缴交专项维修基金，新都贸易公司有权延期交房。依据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第三项的规定，开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。李荣钦并未缴交住宅专项维修资金，因此根据规定，新都贸易公司有权延期交付商品房，直至李荣钦将专项维修资金缴足。3.违约责任不在于新都贸易公司的情况下，新都贸易公司仍然积极地与业主协商调解解决，以期能将各方的损失降到最小。4.根据《商品房买卖合同附件六》第四条第4款的约定，结合新都贸易公司提供的气象证明、中高考政府通知等证据，新都贸易公司可以延期交房361日。5.李荣钦逾期与银行签订借款合同，导致延期付款，新都贸易公司可以延期交房。到庭当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院归纳争议焦点如下：延期交房的天数是多少？新都贸易公司应支付李荣钦多少违约金？李荣钦提供了《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》、收款收据等证据。证明向新都贸易公司购房、付清房款，约定逾期交房违约责任的事实。新都贸易公司应按合同约定支付违约金。新都贸易公司提供证据：1.安溪县气象局《天气证明》，2.安溪县环保局安环保[2011]296号、安溪县人民政府安政[2012]31号、安政[2013]19号、安政[2014]12号《关于加强中高考期间环境噪声污染管理的通告》。证明新都贸易公司建设开发安溪县湖头新华都商住广场商品房期间遭遇天气、台风、高温及中高考等延误施工建设361日，不存在逾期交房。经庭审质证，新都贸易公司对李荣钦提供的证据均没有异议，但应扣除天气、法定节假日、中高考等延期交房的天数。李荣钦对新都贸易公司提供的证据1认为，《天气证明》“仅供泉州市新都贸易发展有限公司使用”，因此对该份证据的真实性有异议；退一步讲，即使该证据真实、合法有效，应提交相应的《施工日志》、《监理日志》进一步证明在存在上述天气情况下，影响其施工以及影响的程度。扣除天数只能在合同约定的期限内予以扣除。李荣钦对新都贸易公司提供的证据2认为，我国每年都有高考中考，新都贸易公司完全可以预见并据此对工期做出安排，且与施工单位的施工合同中相信也会有同样的约定，不应当认定为不可抗力的事由，所以不能相应顺延交房日期。另外按合同第8条约定，遭遇不可抗力，新都贸易公司应在发生之日起30日内书面告知买受人的，而李荣钦从未收到任何书面告知文件。本院认为，当事人证明签订《商品房买卖合同》、支付房款等无异议的证据，可以认定双方约定买卖商品房、房款支付、房屋交付、违约责任等事实。李荣钦与新都贸易公司于2012年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定2013年12月31日前交房。新都贸易公司提供了证明延期交房的证据，其中安溪县气象局2011年、2012年12月25日前及2014年1月1日以后的《天气证明》；安溪县人民政府、安溪县环保局《关于加强中高考期间环境噪声污染管理的通告》安环保[2011]296号、安政[2012]31号、安政[2014]12号文均不在合同签订日之后、约定的交房日之前。这些证据与本案不具有关联性，本院不予采信。安溪县人民政府安政[2013]19号《关于加强中高考期间环境噪声污染管理的通告》、安溪县气象局出具的《天气证明》，在当事人签订的合同之日起至约定的交房时间止，符合合同约定的六级以上阵风、台风、高温35℃以上、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误的时间如下，2012年12月份1日、2013年1月份无、2月份2日、3月份3日、4月份4日、5月份8日、6月份19日、7月份18日、8月份22日、9月份3日、10月份无、11月份3日、12月份3日，合计86日。该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，新都贸易公司作为出卖人、李荣钦作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0427568）。约定：李荣钦向新都贸易公司购买址在安溪县湖头新华都商住广场第8幢3层302号房屋，总购房款440,555元，首付款200,555元。合同第八条约定：出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.01%（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金……《合同补充协议》第四条第4款关于延期交房的补充约定：双方同意，如因以下情况导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期：（1）施工中遇到异常困难和重大技术问题无法及时解决，设计重大变更等因素，取得设计技术部门证明；（2）因政府政策性原因或非出卖人原因而产生的时间延误，取得政府相关部门证明；（3）施工中遇到六级以上阵风、台风、高温35℃以上、降雨量10mm以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误，取得气象部门证明；（4）配合市政配套安装、检修而停水、停电造成工程无法施工；（5）政府公告、通知、命令停工或交通管制、学校学生考试等原因造成无法正常施工；（6）其余未尽因素，根据政府相关规定处理。该合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。2013年1月8日，李荣钦支付给新都贸易公司首付款200,555元，并由新都贸易公司出具1张销售不动产统一发票交由李荣钦收执。2013年2月6日，李荣钦就本案讼争房屋向中国银行股份有限公司安溪支行办理按揭贷款240,000元支付给新都贸易公司。至此，李荣钦已支付全部购房款，但新都贸易公司至今未按合同约定交付房屋给李荣钦使用。本院认为，李荣钦与新都贸易公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李荣钦依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，新都贸易公司应于2013年12月31日前交房，但自2012年12月25日次日起至2013年12月31日止，期间共有高温、中雨及以上天气、中高考等计86日，根据《合同补充协议》第四条第4款的约定，新都贸易公司可延期至2014年3月27日前交房，但新都贸易公司至今未交付，系属违约行为，依约应承担逾期交房的民事责任。因新都贸易公司逾期交房已超过180日，故新都贸易公司应自2014年3月28日起至实际交房之日止按购房款440,555元的日0.01%向李荣钦支付逾期交房违约金。李荣钦请求新都贸易公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金，因新都贸易公司可延期至2014年3月27日前交房，故该日期之前的违约金本院不予支持。综上所述，李荣钦请求新都贸易公司支付逾期交房违约金合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州市新都贸易发展有限公司应自2014年3月28日起按购房款440,555元的日0.01%向李荣钦支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市新都贸易发展有限公司向李荣钦实际交房之日止，若未满一年按实际天数计算）。二、驳回李荣钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,007元，由泉州市新都贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 蔡锦锋人民陪审员 陈秀珠人民陪审员 叶春婷二〇一七年六月五日书 记 员 陈淑婷附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。PAGE 百度搜索“”