（2017）陕0112民初4940号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-31
案件名称
邓某某与北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓翔戈,北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初4940号原告：邓翔戈，男，。委托诉讼代理人：王博，陕西方益律师事务所律师。被告：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司。委托诉讼代理人：孟良，陕西德伦律师事务所律师。原告邓翔戈与被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称戴德梁行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓翔戈的委托诉讼代理人王博、被告戴德梁行的委托诉讼代理人孟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓翔戈向本院提出诉讼请求：1、判决被告出示如下：（1）建设方（第三人）和被告签订的前期物业服务合同，共有部分的使用和收益状况；（2）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（3）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（4），企业、实际提供服务的管理人员资质（资格）证书及管理、服务人员每年度出勤记录，供原告查阅；2、判决被告出示物业承接验收资料及物业管理区划资料，供原告查阅；3、判决被告出示从被告接管海珀兰轩物业服务之日至2016年度，服务资金各年度预决算、财务（服务资金）收支明细、收支凭证和财务审计报告，供原告查阅；4、判决被告出示其同第三方签署的所有与海珀兰轩物业服务相关的合同，供原告查阅；5、判决确认物业服务协议第四条第3款第1项无效；双倍返还已交差额48447.76元；6、判决确认物业服务协议第四条第3款第2项无效；双倍返还已交金额15380.24元；7、判决确认物业服务协议第五条第1款（滞纳金条款）无效；判决被告出示已收取滞纳金总额及明细，判决确认被告收取滞纳金属于全体业主所有；8、判决确认从被告接管海珀兰轩物业服务之日截止原告起诉日公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益、车位租赁费、会所租金等），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主所有；9、判决被告出示物业公共部位、公共设施设备日常运行、保养和维护记录（包括：小区内的电梯、水泵、电子防盗门、监控和消防设施设备的运行、养护和维修记录，水箱清洗及水箱检测报告）、公共绿化（树木、灌木）养护、成活记录（包括：树木修剪、施肥、病虫害防治养护记录，草坪养护修剪、除杂草、施肥、病虫害防治养护记录，花坛花境布置、补种、修剪、病虫害防治养护记录），供原告查阅；10、判决被告限期整改或采取补救措施履行以下义务：（1）履行市政热水入户使用（2）履行小区双回路供电，并确保小区停电时，电梯、楼梯间、停车场、消防设施等应急设备的正常使用（3）恢复车辆自动识别系统的正常使用（4）恢复水景喷泉的正常开放（5）恢复安防设施的正常使用，恢复楼宇红外线报警设备、电子围栏报警系统的正常使用（6）为每栋楼宇大堂设置门禁系统，并设置专职大堂保安人员（7）对损坏的消防设备、照明系统进行维修，确保系统完好率达到95%以上；11、判决确认被告违约，并按原告已交物业费总额的千分之三向原告支付违约金。12、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：其为西安市凤城九路海珀兰轩小区（下称“小区”）的业主，被告系绿地集团委托为小区提供前期物业服务。其同小区其他业主从2011年底后相继入住，其办理收房时，发现房屋及小区存在诸多问题，物业服务协议内容表述含糊，被告就连正常的服务标准都达不到，甚至存在重大瑕疵，严重影响了小区业主的正常生活。被告还严重侵犯业主知情权甚至欺诈业主，对于涉及小区共益事项的重大问题长期隐瞒，恶意提高收费标准，侵占业主共有收益等行为,故起诉至法院。被告戴德梁行辩称，1、其与业主签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家有关法律、法规和禁止性规定，应认定该合同有效，本案的物业服务费用采取酬金制，不存在被告恶意提高收费标准，侵犯业主合法利益的情形，被告不负有返还原告物业费用的义务。2、其已经基本履行了物业服务义务，提供的物业服务质量与合同约定相符。3、原告部分诉请不属于其提供的物业服务范畴，不是其义务，上述问题应协调开发商予以处理。4、原告部分起诉知情权的范畴超出法律规定，依法应予以驳回。5、其不存在严重违反合同的约定的情形，不应承担违约金。6、请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告戴德梁行系北京戴德梁行物业管理有限公司设立的分公司。上海绿地集团西安北城实业有限公司与被告戴德梁行于2011年7月20日签订了《前期物业服务合同》，由被告对绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理服务事宜，并在西安市房屋管理进行了前期物业服务合同备案，该合同约定本物业区域物业服务收费选择酬金制方式，住宅物业费1.65元每月每平方米。2011年年底，上海绿地集团西安北城实业有限公司在向原告交付房屋时，原告又与被告签订了《物业服务协议》，该份《物业服务协议》约定本物业服务费的收取采用酬金制，物业服务费住宅每月每建筑平方米4.80元，电梯费每月每建筑平方米1元，被告对其物业各项收费在物业办公室进行了公示。原告按照《物业服务协议》约定的收费标准交纳了物业服务费、电梯费。自2016年以来，原告因小区停电、开发商未兑现其购房时所作承诺、被告恶意提供收费标准、服务不能达到正常标准等为由，向被告及开发商上海绿地集团西安北城实业有限公司发出书面函件并通过三秦都市报等媒体反映问题。另查明，本案所涉建筑物及附属设施的维修资金由西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户归集、管理，建筑区划内停放汽车的车位、车库的处分均由上海绿地集团西安北城实业有限公司与业主签订协议进行约定，被告提供停放服务。在实际物业服务过程中，被告将保安、保洁、绿化等专项物业服务内容分包给西安市经济技术开发区保安服务公司、卓新清洁服务（上海）有限公司西安分公司、陕西绿海环境艺术有限公司。经查，被告物业收费系按照《陕西省物业收费管理办法》一级服务标准收取，但在实际服务过程中未达到相关的服务标准，因小区业主对开发商房屋质量、相关硬件设施及物业服务均不满意，且存在的部分问题一直未得到有效解决，致使小区业主缴纳物业费的比例逐年下降，被告物业公司因收费不足致使物业服务跟不上，从而不缴纳物业费业主比例不断扩大，形成不良循环。目前小区业主正在筹备成立业主大会。上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业服务协议》、物业缴费票据、录音录像、照片、投诉函件、生效的判决文书、审计报告、催款函及当事人的陈述等证据附卷佐证。本院认为，上海绿地集团西安北城实业有限公司、被告戴德梁行签订的《前期物业服务合同》与原、被告签订的《物业服务协议》均约定了本案物业服务费用采取酬金制。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。该《办法》第十三条规定：物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。该《办法》第十四条规定：物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属代管性质，为交纳费用的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。虽然《前期物业服务合同》与《物业服务协议》中约定的物业收费标准不一致，但是根据酬金制预收物业服务资金以及该预收的资金属于代管的法律特征、《前期物业服务合同》与《物业服务协议》签订的先后顺序、原告实际缴费的情况，均可认定原告与被告实际履行的是《物业服务协议》，被告向原告预收物业服务资金，该协议是双方当事人真实意思表示，不存在加重业主责任的格式合同条款，协议的内容不违反国家有关法律、法规和禁止性规定，合法有效，原告要求确认《物业服务协议》部分条款无效并双倍返还已交金额的请求，本院不予支持。关于原告主张被告存在违约行为，并按原告已交物业费总额的千分之三向原告支付违约金的诉请。依照上海绿地集团西安北城实业有限公司与被告戴德梁行签订的《前期物业服务合同》第二十九条中规定：被告物业公司未达到物业管理服务标准应按3‰的标准向业主支付违约金。根据查明的情况，小区共同区域水景无水、垃圾筒生锈、小区座椅损坏破烂、环境脏乱未达到原、被告签订物业服务协议中关于物业服务质量标准，被告行为构成违约，原告主张按其已缴纳物业费总额千分之三主张违约金，并无不当，予以支持。因原告主张133.81元以物业费总额3‰为标准计算，但原告未提交相关物业费票据，考虑到被告的违约事实，法庭酌情认定违约金为120.43元。原告作为小区业主，享有法律规定和合同约定的监督权，有权向被告提出意见和建议，还享有法律规定的知情权。原告要求被告出示共有部分的使用和收益情况、服务资金预决算、财务审计报告均符合法律规定，于法有据，本院予以支持。但原告其他各项知情权权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同、各项请求所涉及的当事人主体不同、当事人之间所确定的权利义务不同、法律后果及责任承担亦不同，应由不同的法律关系予以调整。同时，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，业主应对关乎其自身利益或者直接关系全体区分所有权人共同利益的事项进行了解即可。尽管被告负有披露有关信息的义务，但应有所限制，即仅对涉及业主合法权益有关的信息披露，否则，将因披露范围过大而致披露主体成本过高，负担过重。因此，对原告其他知情权的诉请，原告可寻求其他途径或另案主张。原告主张被告自接管海珀兰轩物业服务之日截止原告起诉日公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主以及要求被告限期整改或采取补救措施等诉求，因本案系原告业主个人起诉，并非全体业主起诉，个人业主不能代表全体业主，且该小区部分业主未起诉，共有部分的利益涉及全体业主，故原告以个人起诉不妥，可待业主委员会成立后再案主张上述权利。原告诉请求中关于房屋硬件设施、基础设施等问题，已经超出物业管理服务合同范畴，属于商品房买卖合同纠纷中原告与开发商之间的法律关系，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、国务院《物业管理条例》第六条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十一条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：一、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告邓翔戈出示海珀兰轩项目自被告接管以来共有部分的使用和收益状况。二、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告邓翔戈出示从被告接管海珀兰轩物业服务之日至2016年度服务资金各年度预决算、财务审计报告，供原告查阅。三、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓翔戈违约金120.43元。四、驳回原告邓翔戈的其余诉讼请求。案件受理费1399元（原告已预交），现由原告负担560元，被告负担839元，被告负担部分于本判决生效之日十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 白 剑代理审判员 唐楠楠人民陪审员 满选利二〇一七年六月五日书 记 员 刘 娜 微信公众号“”