（2017）苏05民终3666号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-29
案件名称
3666苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司与苏州巧欣金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州巧欣金属材料有限公司,苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3666号上诉人（原审被告）：苏州巧欣金属材料有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区康元路。法定代表人：张宗鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙明，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯瑜，江苏元融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。法定代表人：李吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙卓平，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘继平，江苏新开利律师事务所律师。上诉人苏州巧欣金属材料有限公司（以下简称巧欣金属公司）因与被上诉人苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司（以下简称企业服务管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巧欣金属公司的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：企业服务管理公司出租的房屋漏水，导致巧欣金属公司实际使用的面积只有一半，因此只能承担一半面积的房屋租金。企业服务管理公司辩称，巧欣金属公司的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉。企业服务管理公司向一审法院起诉请求：1、巧欣金属公司立即搬离承租的位于苏州市相城经济开发区康元路777号科技园5号的厂房，并将该厂房返还企业服务管理公司；2、支付从2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；3、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月2日，企业服务管理公司（甲方）与巧欣金属公司（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方将位于苏州相城经济开发区内科技园5号、建筑面积4277平方米的标准厂房及附属设施租赁给乙方开展生产经营活动。标准厂房的计算面积为4277平方米。厂房每平方米的平均月租金为8.5元人民币，年租金总额为436254元人民币（乙方租赁315KVA变压器的费用每月2500元另行计入每月厂房租金，315KVA的配电设施属甲方资产，若乙方不再租赁厂房需协助甲方办理电力过户手续）。附属设施及厂区内空地供乙方无偿使用。房屋的租赁费甲方每季度收取，每年差额在第四季调整。乙方应于每一季度第一个月15日前交付甲方，甲方应开据租金发票给乙方。租金起算期为2014年1月l日，租赁期为两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。该协议另对其他事宜作了相应约定。又查，苏州市相城区相城经济开发区康元路777号房屋登记于苏州漕湖科技发展股份有限公司名下，苏州漕湖科技发展股份有限公司将该房屋委托企业服务管理公司对外出租管理。以上事实，有当事人举证的《厂房租赁协议书》、房产证、情况说明以及当事人陈述等附卷佐证，法院予以确认。企业服务管理公司另述称，《厂房租赁协议书》约定的租赁期届满后，双方未再续签租赁合同，涉案厂房依旧由巧欣金属公司占有使用，且租金交纳至2015年12月31日止，之后未再支付相应费用。租赁期间届满后，企业服务管理公司曾口头要求巧欣金属公司搬离，现因同地段房屋租金上涨，因此租期届满后的占有使用费用应当上涨，要求按照月租金每平方米15元的单价以原合同约定的除租金标准外的其他计算方式（单价变更，其他不变）进行计算。为此举证苏州漕湖科技发展股份有限公司与苏州金创科技有限公司、苏州市苏润机械科技有限公司签订的《厂房租赁协议书》各一份，证明同地段房屋租金上涨，租赁单价分别为月租金每平方米15元、16元。经质证，巧欣金属公司认为，以上两份《厂房租赁协议书》与本案租赁协议不具有可比性，双方当事人在租赁合同到期后系按原合同延续双方的租赁关系，企业服务管理公司之前并未提出过解除合同。同时，涉案厂房现仍然由巧欣金属公司占有使用，但因漏水导致顶层实际无法使用，企业服务管理公司至今没有修理。一审法院认为，企业服务管理公司与巧欣金属公司签订的《厂房租赁协议书》为当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，巧欣金属公司对于企业服务管理公司有权向其出租涉案房屋也没有异议，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满后，双方未签订书面续租合同，也未就续租事宜达成口头约定，巧欣金属公司继续使用租赁物，企业服务管理公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，企业服务管理公司解除合同应当在合理期限之前通知巧欣金属公司。现企业服务管理公司要求巧欣金属公司搬离并返还涉案房屋，实际已经包含要求解除双方不定期租赁合同关系的意思表示，结合巧欣金属公司亦同意搬离涉案房屋的意见，应视为巧欣金属公司对于解除租赁合同关系亦无异议，故对于企业服务管理公司要求巧欣金属公司搬离并返还涉案房屋的请求，法院予以支持。巧欣金属公司应支付不定期租赁期间内的租金及租赁关系解除后至实际搬离前的占有使用费。企业服务管理公司主张在诉讼前已经向巧欣金属公司提出解除合同，对此并未提供证据证实，法院不予采信。在不定期租赁期间，合同双方当事人就双方权利义务并未达成新的协议，故此期间内的权利义务仍应按原《厂房租赁协议书》确定，巧欣金属公司应支付企业服务管理公司以月租金38854.5元（8.5×4277+2500）为标准自2016年1月1日起计算至租赁关系解除之日止的租金，并按前述标准支付自租赁关系解除后至搬离之日止的占有使用费。巧欣金属公司提出的因房屋漏水致其使用面积实际只有一半，要求按照一半面积计算的辩解，未提供相应依据，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、苏州巧欣金属材料有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于苏州市相城区康元路777号（科技园5号）的房屋，并将房屋交付苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司。二、苏州巧欣金属材料有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司按月租金38854.5元的标准自2016年1月1日起计算至搬离之日止的租金、占有使用费。案件受理费减半收取为3650元，保全费2520元，合计6170元，由巧欣金属公司负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，巧欣金属公司在2016年10月24日一审庭审中同意搬离承租厂房。二审中，当事人均未提供新的证据。二审中，巧欣金属公司陈述于2017年1月26日将承租房屋的钥匙交到一审法院。企业服务管理公司书面确认2017年2月14日收到租赁厂房的钥匙。本院认为：2013年12月2日企业服务管理公司与巧欣金属公司签订的厂房租赁协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同约定租赁期至2015年12月31日止，到期后巧欣金属公司仍在使用承租房屋，企业服务管理公司未提出异议，应认定原房屋租赁合同继续有效，租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同。企业服务管理公司于2016年5月4日向原审法院提起诉讼，要求巧欣金属公司搬离承租房屋并返还，应认定为其要求解除与巧欣金属公司的房屋租赁合同。巧欣金属公司在2016年10月24日庭审中同意搬离承租厂房，应认定为同意解除房屋租赁合同。据此，本院认定双方的房屋租赁合同于2016年10月24日解除。巧欣金属公司已经支付了截止2015年12月31日的房屋租金，应当按原合同标准继续支付2016年1月1日至2016年10月24日的房屋租金，为380769.6元。关于合同解除后的占有使用费，因二审中企业服务管理公司确认2017年2月14日收到巧欣金属公司交还的房屋钥匙，故房屋使用费应按原合同标准从2016年10月25日计算至2017年2月14日止，为146351.95元。巧欣金属公司上诉认为承租房屋漏水只能使用一半的面积，未能提供相应证据，该上诉理由不能成立。综上，巧欣金属公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2069号民事判决第一项及案件受理费部分。二、撤销苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2069号民事判决第二项。三、苏州巧欣金属材料有限公司支付苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司租金380769.6元，房屋使用费146351.95元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7299元，由上诉人苏州巧欣金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈军芳代理审判员 郭 锐二〇一七年六月五日书 记 员 吉宇璐