（2017）苏08民终471号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2018-07-12

案件名称

盱眙志明物业管理有限公司与盱眙恒兴市场管理有限公司、汪素霞用益物权纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

盱眙志明物业管理有限公司,盱眙恒兴市场管理有限公司,汪素霞

案由

用益物权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2017）苏08民终471号上诉人（原审原告）：盱眙志明物业管理有限公司。法定代表人：倪志明。委托诉讼代理人：卢伯和。委托诉讼代理人：张贤。被上诉人（原审被告）：盱眙恒兴市场管理有限公司。法定代表人：陆宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚伯祥。被上诉人（原审被告）:汪素霞。委托诉讼代理人：段建军。上诉人盱眙志明物业管理有限公司（以下简称志明公司）因与被上诉人盱眙恒兴市场管理有限公司（以下简称恒兴公司）、汪素霞经营权承包合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2016）苏0830民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭于2017年5月10日公开开庭进行了审理。志明公司的委托诉讼代理人卢伯和，恒兴公司的委托诉讼代理人姚伯祥，汪素霞的委托诉讼代理人段建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人志明公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判；恒兴公司与汪素霞负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院将恒兴公司与陆宏视为同一主体关系错误。陆宏虽系恒兴公司法定代表人及东方市场产权人，但是陆宏本人并非恒兴公司的股东，故恒兴公司的收益并不是陆宏的，陆宏的租金或承包费用收益也非恒兴公司的。2、陆宏与志明公司之间存在多起诉讼，所形成的裁判均将陆宏和恒兴公司加以区分。在诉讼过程中，陆宏也认可志明公司一直是东方市场的实际控制主体，且也主张了2013年9月以后的14个月的违约金，这说明陆宏认可与志明公司在2013年8月份以后仍存在租赁关系。同时，陆宏于2014年10月17日向志明公司发出解除合同通知书，虽然志明公司不予认可，但是这表明志明公司与陆宏在2013年9月至2015年2月9日期间存在租赁关系。3、恒兴公司在志明公司与陆宏尚存在合同关系前提下，与汪素霞恶意串通并实际占有东方市场，侵犯了志明公司的合法权益。因为志明公司与恒兴公司在东方市场产权买卖以及汪素霞与志明公司解除合同前后的过程中并未形成相关法律关系，且恒兴公司作为东方市场的实际占有者并不具备买受人或出租人资格，所以志明公司以恒兴公司侵权作为请求基础主张权利，故一审法院以合同关系为基础裁判错误。4、汪素霞在与志明公司解除合同后并未将东方市场等交还志明公司，志明公司一直认为汪素霞仍然占有东方市场，后志明公司起诉汪素霞并在诉讼中知晓恒兴公司进入东方市场，故志明公司一直在主张权利，未过诉讼时效。被上诉人恒兴公司辩称，1、志明公司与恒兴公司之间不存在合同关系，志明公司于2013年8月份与汪素霞解除合同后，恒兴公司接手东方市场。志明公司是东方市场的前任承包人，对市场的状况是知晓的。截止志明公司向一审法院诉讼时，已达三年之久。在此间，志明公司并未主张过权利，这表明其已放弃权利，且已超过诉讼时效。2、志明公司在一审起诉时，其诉状依据的事实与理由是以合同关系为基础，其二审上诉状依以此为依据。3、关于淮安市中级人民法院（2016）苏08民终1675号民事判决中的利息问题，该利息是志明公司应给付给陆宏2012年8月至2013年9月期间的承包金逾期利息，与租金无任何关系，故志明公司陈述的该判决书所认定的事实与本案没有关联性。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。被上诉人汪素霞辩称，1、志明公司于2013年8月25日与汪素霞协商一致解除协议，后汪素霞退出了东方市场管理，此后也没有收取任何费用。汪素霞与志明公司在签订协议时，双方并无交接手续，故协议解除后，志明公司应当及时接收管理东方市场，志明公司因没有及时接收而导致损失，应由其自行承担，与汪素霞无关；2、汪素霞与恒兴公司不存在恶意串通行为，恒兴公司在汪素霞承包时就已进入东方市场管理，汪素霞并未将东方市场交由恒兴公司；3、本案至今都是以合同关系为基础起诉，汪素霞也认为本案系合同法律关系。综上，一审适用法律正确，请求维持。志明公司向一审法院起诉请求：1、恒兴公司赔偿志明公司承包金及物业费损失278万元（2013年9月25日至2015年2月9日），并按中国人民银行同期同类贷款利率计算赔偿利息损失；2、汪素霞承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由恒兴公司和汪素霞承担。一审法院认定事实：2009年2月11日，志明公司（承包方、乙方）与盱眙县东方商城农贸市场（发包方、甲方）（以下简称东方市场）签订《农贸市场承包经营合同》，约定甲方将东方市场摊位整体承包给乙方经营，承包期限为6年，自2009年2月9日至2015年2月10日，承包经营方式为自主经营、自负盈亏，其中2009年、2010年承包费各为102万元，2011年、2012年承包费各为105万元、2013年、2014年承包费各为115万元，乙方应于每季度开始前20天向甲方缴纳下一季度的承包费（具体的缴纳时间为每年的1月19日、4月18日、7月19日、10月18日前，每一季度的缴纳承包费金额为当年租金的四分之一）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年9月20日，志明公司与汪素霞签订《东方商城承包经营合同》，志明公司将其承包的东方市场摊位全部承包给汪素霞经营，承包期间自2012年9月19日至2015年2月10日；承包金及物业费2012年9月25日至2013年9月24日承包金150万元、物业承包金35万元，合计185万元；2013年9月25日至2014年9月24日承包金155万元、物业承包金35万元，合计190万元；2014年9月25日至2015年2月9日承包金70万元、物业承包金18万元，合计88万元。合同签订后，汪素霞向志明公司支付了第一年度承包金185万元。2013年8月25日，因无力支付下年度承包金，汪素霞与志明公司协商解除了承包合同。2012年6月19日，东方市场原产权人王新权、倪丽珍将东方市场所有房屋出售给陆宏、韩业中，并明确原东方市场承包经营合同权利义务一并转让给陆宏，并告知了志明公司。2012年9月13日，韩业中、徐志勉作为出资人设立恒兴公司，陆宏任恒兴公司的法定代表人。恒兴公司在汪素霞承包经营期间，2013年初就开始对东方市场进行经营管理，一直经营管理至今。2014年11月份陆宏向一审法院起诉志明公司要求其支付2012年6月至2013年9月的租金，该案经江苏省淮安市中级人民法院终审判决，志明公司给付陆宏截止2013年9月18日的租金690961.1元及逾期付款违约金246630.5元。因陆宏所在的恒兴公司自2013年初就实际经营东方市场，在汪素霞与志明公司解除承包经营合同后，陆宏也未再主张要求志明公司支付租金。志明公司也未再向陆宏支付过租金或主张其承包经营权。现志明公司认为，汪素霞、恒兴公司自2013年9月就占有经营东方市场，对其承包经营权构成侵权，要求恒兴公司和汪素霞按其与汪素霞承包经营合同约定的承包金标准连带赔偿其损失278万元及利息。一审法院认为，志明公司与原东方市场签订的《农贸市场承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。东方市场原产权人在将产权转让给陆宏等人后，将原与志明公司的承包经营合同的权利义务一并转让给陆宏，志明公司收到转让通知后也未提出异议，故志明公司应当与陆宏继续履行原承包经营合同。但志明公司在汪素霞于2013年8月份解除其转包的承包经营合同后，陆宏任法定代表人的恒兴公司已实际接管东方市场的情况下，其未再主张享有承包经营权，也未再履行原承包经营合同约定的支付租金义务，作为权利人陆宏也未再向志明公司主张2013年9月份之后的租金。自此，尽管陆宏与志明公司没有正式解除原承包经营合同，但事实上双方已终止了原农贸市场承包经营合同的履行。现志明公司认为恒兴公司、汪素霞占有、经营东方市场，要求恒兴公司、汪素霞连带赔偿其承包金损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第八十二条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：驳回盱眙志明物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费29040元，由盱眙志明物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人志明公司提供：陆宏于2014年10月17日出具给志明公司的通知一份，内容为志明公司没有缴纳承包费及擅自转租他人，要求解除合同。证明2014年10月17日之前志明公司与陆宏存在承包租赁合同关系，一审法院认定2013年9月份合同已终止的事实不成立，同时证明恒兴公司于2014年10月17日前进入东方市场是没有合同依据的，恒兴公司存在侵权行为。同时结合一审对案外人刘培勇与汪素霞的调查笔录，证明汪素霞与恒兴公司之间存在恶意串通行为。恒兴公司质证意见为：该证据的真实性无异议，该证据在庭审前已存在，且在志明公司保管的情况下其一审中并未提供，故不属于新证据。该证据与本案无关联性。调查笔录不能达到志明公司证明目的。汪素霞质证意见为：该证据真实性无异议，但与汪素霞无关联。调查笔录不能达到志明公司证明目的，汪素霞与志明公司签订承包合同及解除协议均与恒兴公司没有任何关系。本院对2014年10月17日通知书的真实性予以认可。该通知书能够证明以下事实：陆宏以志明公司自2012年9月起未缴纳东方市场摊位承包金且擅自转包给他人为由，要求解除与志明公司之间的2009年2月11日合同，志明公司与汪素霞于2012年9月20日的合同无效。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，本院生效的（2016）苏08民终1675号民事判决书载明：陆宏向一审法院起诉请求为，志明公司给付陆宏承包金1387200元及逾期付款滞纳金暂定332928元，合计人民币1720128元（2012年6月至2012年12月每月租金87500元，6个月共计525200元；2013年1月至9月，每月承包金95800元，9个月共计862200元；滞纳金按月息2分计算，自2013年9月至2014年11月共计14个月，每月27744元，共计332928元）等。一审法院（2014）盱民初字第2182号一案的2015年3月25日对恒兴公司经理刘培勇的调查笔录载明：“2013年初以后，刘培勇安排人员代表恒兴公司收取东方市场业主缴费，其还持有一份蒋姓业主的2013年6月27日的缴费收据存根，收费单位就是恒兴公司。”志明公司于2015年3月30日发表质证意见。此外，一审法院（2014）盱民初字第2182号民事判决书载明：“一审法院于2015年3月25日对东方市场进行实地调查核实，自2013年年初盱眙某市场管理有限公司入驻农贸市场进行经营管理工作，目前该市场经营管理及物业服务均由该公司负责。”本院认为，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，恒兴公司和汪素霞在一审并未提出诉讼时效抗辩，且也未提供证据证明志明公司知道或者应当知道其权利受到侵害的时间节点，且从一审法院（2014）盱民初字第2182号民事判决书和质证笔录可以看出，志明公司未超过诉讼时效。故志明公司的主张未过诉讼时效。本案中，各方当事人的之间的法律关系如下：第一，志明公司与案外人陆宏的法律关系。本院认为，陆宏作为东方市场的所有权人承继了2009年2月11日的农贸市场承包经营合同的权利和义务，并告知了志明公司。故双方之间系承包经营租赁关系，陆宏基于所有权有权向志明公司主张租金，志明公司基于合同关系对东方市场享有收取费用等管理权。本案中，陆宏于2014年10月17日向志明公司发出通知要求解除2009年2月11日的农贸市场承包经营合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。二审庭审中，志明公司陈述，其在收到解除通知后，未予理睬。因当事人对志明公司何时收到该通知书均未提供证据予以证明。故本院酌情认定志明公司于2014年10月20日收到该通知书，双方之间的承包经营租赁关系于2014年10月20日解除。第二，汪素霞与志明公司的法律关系。本院认为，双方于2012年9月20日签订了《东方商城承包经营合同》，双方之间形成了承包经营租赁关系。一审法院生效的（2014）盱民初字第2182号民事判决认定，双方的承包经营租赁关系已于2013年8月25日解除。第三，陆宏与恒兴公司的法律关系。本院认为，陆宏系恒兴公司的法定代表人。现有证据表明，双方就东方市场事宜并无其他法律关系。第四，志明公司与恒兴公司的法律关系。本院认为，双方之间并未签订相关合同或协议，但是双方对收取东方市场业主的费用存在权利冲突。综上，志明公司在2009年2月9日至2014年10月20日期间对东方市场具有收取费用等管理权，而恒兴公司现并未举证证明其对东方市场享有相关权利，故侵犯了志明公司的权利，应当赔偿志明公司损失。本院参照志明公司与汪素霞之间的承包经营合同，酌情认定2013年9月25日至2014年9月24日期间的损失为190万元，2014年9月26日至2014年10月20日期间的损失为17万元，合计207万元。本案中，志明公司自2013年8月25日与汪素霞解除合同后，志明公司并未及时收回东方市场承包经营权，导致其损失进一步扩大，具有一定过错。故本院酌情认定144.9万元。本案中，志明公司主张汪素霞与恒兴公司恶意串通应对其损失承担连带责任。本院认为，汪素霞与志明公司已于2013年8月25日协商解除合同，志明公司对两者存在恶意串通行为举证不足，故不予支持。综上所述，志明公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院（2016）苏0830民初3449号民事判决；二、盱眙恒兴市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿盱眙志明物业管理有限公司损失144.9万元；三、驳回盱眙志明物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14520元，由盱眙恒兴市场管理有限公司负担10164元，盱眙志明物业管理有限公司负担4356元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　赵骏飞代理审判员　　孙志丹二〇一七年六月五日书　记　员　　潘春节来自：