（2017）黔0303民初1852号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-12-11
案件名称
唐超与何德阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐超,何德阳,刘明礼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百五十九条，第一百一十四条第一款，第一百二十条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0303民初1852号原告：唐超，男，汉族，1993年4月20日出生，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市播州区，委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雪莲，贵州港丰律师事务所律师。被告：何德阳，男，汉族，1983年1月2日出生，贵州省桐梓县人，现住贵州省遵义市汇川区，委托诉讼代理人：李建勇，贵州遵贤律师事务所律师。委托诉讼费代理人：汤大坪，贵州遵贤律师事务所实习律师。第三人：刘明礼，男，汉族，1965年10月3日出生，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区，原告唐超诉被告何德阳、第三人刘明礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐超的委托诉讼代理人郭雪莲、被告何德阳的委托诉讼代理人李建勇、第三人刘明礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐超向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告按合同约定支付剩余房款24万元并承担违约金66360元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人（系原告代理人）与被告于2016年8月22日签订房屋买卖合同，合同约定，第三人经授权将原告所有的位于遵义市××区大连××组××号房屋出售给被告，被告支付总价款331800元给原告（支付方式为按银行审批标准首付91800元，余款240000元由被告向银行按揭贷款直接支付给原告）。现原告按照合同约定为其办理了该房屋的过户手续，但被告却以各种无理的借口拒绝支付剩余房款24万元，其行为已构成违约。同时，根据合同第十四条约定，被告应支付总房价的20%作违约金支付给守约方原告。综上，原告履行了出卖方的全部义务，而被告拒不履行支付房款的义务，据此，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。被告何德阳辩称：原告方所说均不是事实，我方已经支付房款30万元给了刘明礼，现只剩31800元没有支付，这31800元没有支付是因为原告方没有将水电过户到被告名下。我们不承认违约。刘明礼将房子和发票都交付给了被告，我们当时认为给了发票就是正式的收据，就没叫刘明礼打收据。第三人刘明礼辩称：原告唐超委托我收取何德阳的房款，被告何德阳只给了我91800元，还有24万元没有支付。这24万元被告应当以公积金贷款的方式支付给我。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，原告唐超出具委托书就其所有的位于遵义市××区大连××组××号房屋出售的相关事宜委托第三人刘明礼代为办理，代理权限有：签订买卖合同、收取售房款、协助买方到不动产管理部门办理过户、登记的相关手续；如买方需要办理二手房按揭贷款，代为协助买方到银行办理二手房买卖按揭贷款、开户、划款及面谈的全部相关手续。贵州省遵义市中心公证处（2016）黔遵中证内字第1202号公证书就该委托书签名证明：唐超于2016年3月7日来我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名。2016年8月22日，第三人刘明礼以原告唐超委托代理人的身份与被告何德阳签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告将其所有的位于遵义市××区大连××组××号房屋出售给被告，被告支付总价款331800元给原告，付款方式为按银行审批标准支付首付款和余款，余款由被告向银行申请按揭贷款直接支付给原告；房屋的水、电、天然气、有线电视要过户至买方名下；双方若有违约，违约方自愿承担总房价的20%作违约金支付给守约方。合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告向第三人支付了2万元定金，后被告于2016年8月24日向第三人支付了71800元房款，两次收款第三人均出具了收据。2016年8月31日，涉案房屋经遵义市国土资源局由唐超名下过户至何德阳及案外人郭湖名下。2016年9月，被告何德阳（借款人）及共有人郭湖与中国工商银行股份有限公司南京路支行（贷款人）签订《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》，由贷款人向借款人提供住房公积金贷款，合同约定，何德阳就购买涉案房屋向贷款人贷款24万元，还款期限120个月，贷款利率按年利率3.25%执行；贷款人将贷款资金转账至借款人提供的下述账户（收款人：唐超，账号：62×××61，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司遵义市红花岗区支行）。合同还约定了其他内容。另查明，被告何德阳持有贵州增值税普通发票一张，开票日期为2016年8月24日，应税名称为商品住房，价税合计30万元整。另《遵义市住房公积金个人贷款业务操作细则》规定，二手房交易，由管理中心预审卖方房产证，到管理中心指定机构评估后，买卖双方到房产管理部门办理过户，再办理贷款手续。庭审中，当事人对涉案房屋已经交付被告何德阳无争议。被告何德阳在本院询问笔录中陈述向刘明礼支付20.82万元是用现金支付的。上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、公证书、房屋买卖合同、住房公积金贷款审批手续、遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同、《遵义市住房公积金个人贷款业务操作细则》摘录、房产证、收据、增值税普通发票、本院询问笔录等证据在卷相佐，足以认定。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告唐超授权第三人刘明礼与被告何德阳于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。本案中，涉案房屋已经过户至被告及其共有人名下且房屋也已经交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付房款。根据合同约定及银行审批的何德阳住房公积金贷款金额，被告应支付总价款331800元给原告，其中被告应支付原告首付款91800元，余款24万元被告应以住房公积金贷款支付原告。庭审中，当事人对被告已支付原告首付款91800元无争议，对余款24万元，被告辩解已经用现金支付原告代理人刘明礼20.82万元，尚欠31800元房款是因为原告方没有将水电过户到被告名下。对此，本院认为，根据民间买卖交易习惯，一方用现金向对方支付货款，一般对方应出具收款凭证，而且本案中被告两次向第三人付款，第三人都出具了收据，因此，被告仅以其持有房屋增值税发票和房屋已经交付被告为由辩解已经支付原告代理人刘明礼20.82万元，证据不充分，本院不予支持。按照被告何德阳与中国工商银行股份有限公司南京路支行签订《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》的时间，何德阳应当在2016年9月办理住房公积金贷款24万元支付原告，但何德阳一直未到银行办理住房公积金贷款，也未用其他方式向原告支付余款，何德阳的行为表明其不愿意履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。”之规定，原告要求被告支付剩余房款24万元的诉讼请求，本院予以支持。被告所持未支付房屋尾款的另一个理由是原告未按约定将房屋的水、电过户至被告名下，如前所述，涉案房屋已过户至被告及其共有人名下、房屋也已经交付给被告使用，且被告也未举证水、电不能正常使用严重影响正常居住，所以原告的主要合同义务已经履行，被告不能以此为由不支付房款。对于房屋的水、电过户问题，当事人可另案处理。关于原告要求被告承担违约金66360元的诉请，合同约定，双方若有违约，违约方自愿承担总房价的20%作违约金支付给守约方。本案中，被告未按约定支付大部分房款，原告未按约定将房屋的水、电过户至被告名下，双方均有违约行为，但被告在本案的违约中应负主要责任，原告在本案的违约中应负次要责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第一百二十条“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告违约金诉请，本院酌定被告支付违约金按未付房款24万元的5%计算为12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何德阳于本判决生效之日起十日内支付原告唐超购房款240,000.00元、违约金12,000.00元，共计252,000.00元；二、驳回原告唐超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,950.00元（已依法减半收取），由被告何德阳承担2,540.00，原告唐超承担410.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李晓倩二〇一七年六月五日书记员 李海珍 来自：