（2017）鲁0681民初2063号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-29
案件名称
尹桂兰与烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹桂兰,烟台海基置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初2063号原告：尹桂兰，女，1941年10月12日出生，汉族，居民，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：陈秀川，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓静，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，公司董事长。委托诉讼代理人:曲春道，男，任公司职工。原告尹桂兰与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹桂兰的委托诉讼代理人赵晓静，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹桂兰诉称，1、解除原被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款人民币132218元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，自2010年6月5日计算至本案判决确定的给付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月29日，原被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的怡天海景D区10栋3单元102号房，建筑面积为35.6平方米，每平方米3463元，房屋总价款为123282.8元。按认购书的约定，原告当日向被告支付定金2000元，2010年6月5日，原告又向被告支付余下房款121282.8元。2010年9月20日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，合同约定被告应在2013年12月31日前，向原告交付经验收合格的商品房。被告于2010年12月24日向原告出具了123283元的房款收据。2013年9月23日，应被告要求，原告又向其支付余下房款8935元。至此，原告共支付房款132218元，但被告至今未按照合同约定交付房屋。为此，原告诉至法院，望依法判决。被告海基置业公司辩称，一、根据双方签订商品房预售合同第九条第二项所规定，买受人因出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方再行协商交付时间。因买受人自购买后至今并未向出卖人发出书面通知，故被告认为，买受人的解除权丧失。二、本案涉诉房屋已完成建设，该楼栋已有其他业主入住，原告合同目的可以得到实现，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。故被告认为原告应继续履行合同。三、原告的利息主张不合理，商品房预售合同是双方真实意思表示，合同明确约定因逾期交房解除合同的违约金比例，应按照有约定从约定的原则计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月20日，原、被告签订了《商品房预（销）售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于龙口市东海黄金海岸怡天海景城第D10栋3单元102号房，建筑面积共38.18平方米，每平方米3463元，房屋总价款为132217元。合同第六条“付款方式及期限”约定，于商品房认购书签订之日起7日内支付房款总额的40%，计52887元整，商品房认购书签订之日起三个月内支付房款总额的30%，计39665元整，至商品房交付前15日，买受人应付清总房款132217元整；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，1、……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；2、根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。原告于2010年5月29日支付房款2000元，于2010年6月5日支付房款121282.8元，被告于2010年12月24日出具123283元收款收据一张，2013年9月23日，原告交付房款8935元，由被告出具收款收据一张。至此，原告交纳房款共计132218元。因涉诉房产至今无法交付，原告以烟台海基置业公司和青岛吉兴房地产开发有限公司为被告诉至本院，请求依法判令所请。审理前，原告申请撤回对青岛吉兴房地产开发有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。另查明，涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，原、被告双方未办理房屋交接手续。本院认为，原告尹桂兰与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告已按合同约定付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，应按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋，但被告至今未按合同约定交付涉诉房屋，原告遂请求解除合同。被告辩称涉诉合同不能解除的事由有二：一、根据合同中关于出卖方逾期交房，买受人行使解除权期间的约定，原告的合同解除权应自有权解除合同之日起15日内行使，原告未在约定时间内行使，即丧失了该权利；二、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。针对该两个事由，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。双方约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，但及至法庭辩论终结，被告仍未取得涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案表》，不具备交房条件，故被告辩称涉诉房屋已完成建设，不同意解除合同的事由，与法相悖，本院不予采信。另关于原告解除权是否已丧失的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第九条第2项的约定，原告应在自有权解除合同之日起十五日内行使解除权，其未在该期限内行使解除权，原告的约定解除权即归于消灭。根据该约定，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同，故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结被告仍不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使约定解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款132218元，于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。原告主张被告应承担自2010年6月5日起至判决确定的给付之日，以132218元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算利息，以弥补自己的损失。被告辩称合同中双方明确约定因逾期交房解除合同的违约金比例（按总房款的2%），故应按有约定从约定的原则计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，故原告因被告的违约行为造成的实际损失应按照中国人民银行同期贷款利息的标准计算，原告请求过高部分，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告尹桂兰与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景城D区10栋3单元102室签订的《商品房预（销）售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告尹桂兰购房款132218元，并赔偿利息损失（以132218元为基数，自2010年6月5日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告尹桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元，减半收取1522元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年六月五日书记员 邹向东 搜索“”