（2017）宁01民终637号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-11-14
案件名称
孙立伟、宁夏昊盛房地产开发有限公司与宁夏亚元建材有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙立伟,宁夏昊盛房地产开发有限公司,宁夏亚元建材有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终637号上诉人（原审被告、反诉原告）:孙立伟，男，1972年9月17日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李杰、詹捷富，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏亚元建材有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区郊区北门八里桥。法定代表人：王亚春，该公司总经理。委托诉讼代理人：任小昆，宁夏兴业律师事务所律师。原审原告：宁夏昊盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区亲水南大街36号。法定代表人：谭秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：任小昆，宁夏兴业律师事务所律师。上诉人孙立伟因与被上诉人宁夏亚元建材有限责任公司（亚元公司）、宁夏昊盛房地产开发有限公司（昊盛公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初2435号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行公开审理。本案现已审理终结。上诉人孙立伟上诉请求：1.依法撤销贺兰县人民法院（2016）宁0122民初2435号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人、原审原告的诉讼请求及支持上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定”上诉人与被上诉人在2015年口头约定继续参照原租赁合同继续履行，已形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效”。却又在判决书中认定”租赁合同已终止，且是因为上诉人逾期交付租金的行为造成的”明显前后相互矛盾。2.一审法院以上诉人与被上诉人的租赁合同关系已终止为由，判令驳回上诉人要求被上诉人支付搬迁费50万元和房屋损失补偿款10万元的合法诉请明显错误。3.搬迁费用属于必须发生的费用，应当进行鉴定。上诉人在一审庭审阶段已经书面申请鉴定，一审法院没有组织进行鉴定，属于审判程序错误。4.搬迁费用依据合同约定应当由被上诉人承担。被上诉人亚元公司辩称，1.一审法院认定的事实不存在前后相互矛盾的问题。2.上诉人要求被上诉人支付搬迁费50万元和房屋损失10万元的诉请于法无据，一审法院不予支持符合法律规定。3.一审法院对上诉人提出的搬迁费用的鉴定申请不予准许符合法律规定。4.由于上诉人未按约定的时间交清租赁费用，该合同已经终止，搬迁费应当由上诉人承担。综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告昊盛公司述称，上诉人在一审反诉状中，未将昊盛公司列为反诉被告，其反诉请求与昊盛公司无关，一审法院也未判决昊盛公司承担任何法律责任。被上诉人亚元公司、昊盛公司一审诉讼请求：1.判令被告返还租赁原告位于贺兰县曙光路以北，大连路以南，天鹅湖小镇以东，红胜路以西宁夏亚元公司院内10亩土地；2.判令被告支付欠缴租金19万元；3.诉讼费由被告承担。上诉人孙立伟一审反诉请求：1.依法判令反诉被告承担搬迁费用50万元；2.判令反诉被告支付补偿款10万元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告宁夏亚元公司与被告孙立伟于2014年9月25日签订《租赁合同》一份，合同约定：一、被告租赁原告主车间东面场地（贺兰县曙光路以北、大连路以南、天鹅湖小镇以东、红胜路以西）面积达10亩，租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日，到期收回；二、租金一年10万元，被告必须在2014年9月30日前交清2014年全年租金，否则立即搬离原告场地；三、被告必须按合同约定的时间和金额交纳租金，不得以任何理由拒交和拖延租金，否则可视为被告单方终止合同；四、在被告租赁期间，原告宁夏亚元公司因开发需要，提前两个月通知被告清理场地搬迁，被告不得以任何理由拖延搬迁时间，所有费用原告宁夏亚元公司承担，而且要积极配合原告宁夏亚元公司。同时被告不得拆迁场地内的房屋，保持完好无缺。房屋归被告所有。原告宁夏亚元公司在被告搬迁后按时间退还未用场地租金。被告如果在下一年有续租的需求，提前两个月向原告宁夏亚元公司提出请求，双方协商后签订续租合同。被告于2014年6月20日交纳2014年租金2万元，于2015年2月16日，交纳2014年租金4万元，剩余租金至今未交。2016年3月18日，原告宁夏昊盛公司取得涉案土地在内的土地使用权。现二原告诉至人民法院，望判若所请。另，原告宁夏亚元公司与原告宁夏昊盛公司签订《联合开发合同》一份，并于2003年11月12日在宁夏回族自治区公证处进行了公证。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告宁夏亚元公司与被告于2014年签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告诉称被告未按约定付清2014年租金，故2015年双方未签订租赁合同，但口头约定比照2014年《租赁合同》执行。故原告宁夏亚元公司与被告已形成不定期租赁合同关系。根据上述法律规定，原租赁合同继续有效，被告应当参照2014年签订的合同约定在2015年9月30日前付清当年租金。被告未能在合同约定的期限将2014年部分租金及2015年租金付清，以致出现合同约定的权利义务终止的情形，按照合同约定被告未交清当年租金，合同因被告解除，被告应当立即搬离原告场地，故原告宁夏亚元公司要求被告返还租赁原告位于贺兰县曙光路以北，大连路以南，天鹅湖小镇以东，红胜路以西原告宁夏亚元公司院内租赁场地的诉讼请求，予以支持。对于原告宁夏亚元公司要求被告支付自2014年8月1日至2016年6月30日期间的租金19万元（并支付至实际给付之日）的诉讼请求，因合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。被告未能按约支付2014年下剩租金4万元，2015年9月30日前的租金75000元（100000元÷12月×9月），故支持至合同终止之日的租金，即2015年9月30日前租金共计115000元。2015年9月30日以后因租赁合同已终止，双方之间不产生合同关系，其与本案法律关系不同，故对此后的租金诉请不予支持，原告宁夏亚元公司可另行主张。本案审理过程中，原告宁夏昊盛公司同意将该土地的租赁合同的权利义务由原告宁夏亚元公司享有、承继并主张权利，故对于原告宁夏昊盛公司的诉讼请求，不予支持。关于被告反诉要求原告承担搬迁费50万元、补偿款10万元的诉请，因原被告签订的《租赁合同》第四条约定”在被告租赁期间，原告宁夏亚元公司因开发需要，提前两个月通知被告清理场地搬迁，被告不得以任何理由拖延搬迁时间，所有费用原告宁夏亚元公司承担”。因被告未在约定的时间交纳租金，违约在先，按照合同约定：”被告必须按合同约定的时间和金额交纳租金，不得以任何理由拒交和拖延租金，否则可视为被告单方终止合同”。由此可见，合同的终止是由于被告逾期交付租金的违约行为造成。且原告要求被告返还涉案租赁物也是在由于被告的违约行为造成合同的终止以后。故被告庭审抗辩意见不予采信，对于被告的反诉请求亦不予支持。综上所述，原告宁夏亚元公司要求被告返还涉案租赁物并支付至2016年9月30日前的租金115000元的诉讼请求，予以支持。对于原告宁夏昊盛公司要求被告承担责任的诉讼请求，不予支持。对于被告要求原告承担搬迁费50万元、补偿款10万元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孙立伟于判决生效之日起十五日内返还原告宁夏亚元建材有限责任公司返还位于贺兰县曙光路以北，大连路以南、天鹅湖小镇以东、红胜路以西约十亩租赁土地（即原告宁夏亚元建材有限责任公司院内租赁土地）；二、被告孙立伟支付原告宁夏亚元建材有限责任公司2015年9月30日前未付租金11.5万元，于判决生效后十五日内付清；三、驳回原告宁夏昊盛房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告孙立伟反诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，由原告宁夏亚元公司负担1618元，由被告孙立伟负担2482元。反诉案件受理费4900元，由反诉原告孙立伟负担。二审中，上诉人与被上诉人、原审被告均未提交新的证据。二审查明的事实及证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同当事人应全面履行。租赁合同签订后被上诉人依照合同的约定向上诉人交付租赁物，上诉人应当按照合同的约定按时足额支付租赁费。依照合同约定，在租赁期间内，被上诉人因开发需要，提前通知上诉人清理场地搬迁，所需的费用由被上诉人承担。本案中上诉人未能按照合同的约定按时足额支付租赁费，违约在先，依照合同约定视为上诉人单方终止合同，故一审法院驳回上诉人请求被上诉人支付其搬迁费50万、补偿款10万元反诉有事实和法律依据。租赁合同因上诉人的违约行为单方终止后，上诉人应当向被上诉人返还租赁物，搬迁所产生的费用亦应当由上诉人自行承担，故上诉人提出一审法院未对搬迁费用进行鉴定程序违法的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13900元，由上诉人孙立伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 鹏审 判 员 张 婧代理审判员 梅佩佩二〇一七年六月五日书 记 员 曾 睿 关注公众号“”