（2017）青0103民初904号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-11-30
案件名称
黄河与新大地公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄河,青海新大地房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条
全文
青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0103民初904号原告（反诉被告）：黄河，男，汉族，1977年6月3日出生，公民身份证号：6301031977********，中国邮政集团公司西宁邮区中心局员工，住西宁市城中区长江路91-23-241室。委托诉讼代理人：丛金祥，青海磐佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海新大地房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000710587053M，住所地：青海省西宁市七一路348号。法定代表人：赵成，该公司董事长。委托诉讼代理人：李政霖、崔小青，青海泰宏律师事务所律师。原告（反诉被告）黄河与被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司（以下简称：新大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄河委托诉讼代理人丛金祥、被告（反诉原告）新大地公司委托诉讼代理人李政霖、崔小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄河向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》合法有效；2、确认原、被告签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力；3、解除原、被告签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》；4、被告向原告返还购房款233000元并支付利息45435元以及被告向原告承担给付一倍购房款233000元的赔偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月14日，原、被告重新签订了《天骄花园住宅小区内部定房单地》（以下简称：《定房单》），约定被告将其开发的南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼1202室、建筑面积99.32平方米的商品房出售给原告，并对出售的商品房的单价、总房款、付款方式、付款期限、交房期限进行了约定。原告于2011年3月23日向被告交付购房款233000元。根据被告2013年12月6日给原告的《通知》，原告对剩余131703元购房款办理了提转公积金的单位手续。因当时《定房单》项下的商品房未取得《商品房预售许可证》，原告无法提转公积金，原告按被告要求将填写好并加盖原告单位公章的《西宁地区职工住房公积金提取转移审批表》原件一份交给了被告，以此确定原告付款比例，并被明确告知等待被告通知。因此，原告已按《定房单》约定履行了交付90%购房款的义务。原、被告双方签订的《定房单》不违反法律法规的强制性规定，应是合法有效的。该《定房单》具备了《商品房销售管理办法》规定的《商品房买卖合同》应当具有的主要内容，故应当具有《商品房买卖合同》效力。被告违背诚信，于2016年11月17日将原告《定房单》项下的商品房出卖给了第三人，对原告构成了根本违约，故应向原告承担相关违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）新大地公司辩称：1、原告黄河未在双方《定房单》“特别说明”条款第1项约定的期限内交清90%购房款，合同解除条件成就，《定房单》已于约定的交款期限届满之日解除；2、《定房单》解除后，被告两次发出《通知》，告知包括原告在内的未按约定交清房款的团购户办理退房手续，并告知被告将对涉案房屋进行公开销售，其中有部分团购户办理了退房手续，故被告不构成“一房二卖”。被告同意在原告办理退房手续时退还其已交付的购房款并按双方约定支付利息，但原告要求双倍赔偿，于法无据，应予驳回。同时，基于上述答辩理由，向法院提起反诉，请求：1、确认反诉被告黄河与反诉原告新大地公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》已于交纳90%购房款期限届满之日解除；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）黄河针对反诉答辩称：反诉原告新大地公司没有证据证明双方签订的《定房单》已解除，请求驳回其反诉请求。根据本诉及反诉原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告于2013年12月14日签订的《定房单》是否有效以及是否具有商品房买卖合同的效力；2、上述《定房单》是否已于交纳90%购房款期限届满之日依约解除；3、被告将《定房单》中约定出售给原告的房屋出售给案外第三人是否违反了合同约定、是否应当承担相应的法律责任。原告（反诉被告）黄河为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、2011年和2013年签订的两份《定房单》，证明原、被告就商品房预售的权利义务进行了约定，且2013年12月14日《定房单》具有《商品房买卖合同》效力。二、《通知》，证明被告在发出的通知中明确表示原告可办理提转公积金手续。三、收据、单位证明，证明原告已按双方《定房单》约定交纳了90%的房款及房款的构成情况，并按被告要求将盖有原告及原告配偶文春红单位公章的公积金提转审批表原件交给了被告。四、住房公积金账户详细明细查询清册一份，证明截止2013年12月原告及配偶公积金账户中的余额足够交付90%购房款的剩余部分。五、商品房买卖合同登记备案证明，证明被告违约，其已将原告《定房单》项下房屋出卖给了案外第三人。六、2017年银行贷款利率一览表，系原告主张利息的依据。被告（反诉原告）新大地公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但两份《定房单》从名称、房号、房屋建筑面积、单价、付款方式等都不相同，二者之间无必然的联系，2013年12月14日的《定房单》是双方最后签订的协议，该《定房单》仅对交款时间和比例进行了约定，未约定被告有为原告办理公积金提转手续的义务。对证据二的真实性无异议，但两份《通知》的日期均在2013年12月14日《定房单》签订之前，故对《定房单》无约束力。对证据三中收据的真实性无异议，但恰恰能够证明原告未按约定履行付款义务，《定房单》已依约解除，对证明的真实性不认可，我方未收到原告提供的公积金转提审批表。对证据四的真实性不认可，与本案无关。对证据五的真实性无异议，但不认可原告的证明方向，我方是在双方《定房单》解除后对外公开销售的，不属于违约。对于证据六，我方认为可以支付利息，但应以原告实际交付的现金按银行活期存款利率分段计算，且期间从交款之日至2016年6月1日（我方第二次通知的日期）止。被告（反诉原告）新大地公司为支持其抗辩主张及反诉请求，向本院提交如下证据：一、2011年和2013年签订的两份《定房单》（与原告提供的一致），证明双方以2013年12月14日签订的《定房单》替代了2011年的《定房单》，2013年的《定房单》未约定被告有为原告办理公积金转提手续的义务，且该《定房单》中对于交付90%购房款的截止日期进行了约定，该约定是双方真实意思表示，该条款是附解除条件的特别约定，原告未按该约定履行付款义务，应承担合同解除的法律后果。二、收据（与原告提供的一致），证明原告未按约定交纳90%购房款的事实。三、青海省邮政实业公司复函，证明经被告函询，青海省邮政实业公司经核实并函告被告，团购户中仅有四户无法在2013年12月27日前付90%房款，原告不在上述四户内，说明其有能力履行付款义务，但未依约履行。四、通知及张贴照片，证明由于原告未按《定房单》的约定交清房款，被告两次发出通知，敦促原告办理退房手续，并告知被告将对该房屋公开销售的事实。五、刘珊等4户退房手续，证明因该四户未在2013年12月27日前交清90%房款，合同解除，该4户办理了退房手续，正确履行了合同。六、商品房买卖合同登记备案证明（与原告提供的一致），证明合同解除后被告公开销售了涉案房屋。原告（反诉被告）黄河质证认为：对证据一、二的真实性无异议，但该上述证据不能证明《定房单》已解除，合同解除有协议和法定解除两种，本案均不符合。证据三与本案无关联性，被告的证明目的不能实现。对证据四不予认可，原告没有见到过，双方签订《定房单》时原告留下的联系方式是手机号码，原告未接到被告通知退房的电话。证据五，他人对合同的处理与原告无关，与本案无关。证据六，恰好证明被告存在“一房二卖”的违约事实。庭审中根据法庭要求，新大地公司提供了涉案开发项目的《商品房预售许可证》，经原告黄河质证，予以认可。另，本庭依职权向原告所在单位（中国邮政集团公司西宁邮区中心局）和原告配偶文春红所在单位（中国邮政集团公司西宁市分公司）就该单位出具证明的真实性及是否在原告及原告配偶文春红提转公积金审批表上加盖过公章等相关事实进行了调查核实，同时向西宁市住房公积金管理中心就其所出具的原告及原告配偶文春红住房公积金账户详细明细查询清册是否真实进行了调查核实，上述调查笔录经双方质证，均对本庭依职权调查的程序无异议，但新大地公司认为法院所核实的上述证据与本案无关。经本诉、反诉原、被告双方举证、质证，本院对双方提供的证据认证如下：对双方提交的两份《定房单》，从内容上看差异较大，2013年《定房单》不是2011年《定房单》的补充协议，而应是一份新的合同，且原告明确表示其诉讼请求所指的是2013年《定房单》，故2011年《定房单》与本案无关联性，不予认定，2013年《定房单》与本案事实具有关联性，予以认定。对双方提交的交款收据、商品房买卖合同登记备案证明，上述证据与本案事实具有关联性，予以认定。对原告（反诉被告）黄河提供的两份被告于2013年12月6日发出的《通知》，被告对其真实性不持异议，该证据与本案事实具有关联性，予以认定。对单位证明，被告不认可其真实性，但结合本庭依职权对相关单位进行核实的情况，该证明确系原告及原告配偶文春红单位所出具，该证据与本案事实具有关联性，予以认定。对公积金账户详细明细查询清册，被告虽不予认可，但未能提供反驳证据，经本庭核实该证据确系西宁住房公积金管理中心出具，该证据与本案事实具有关联性，予以认定。对于利率一览表，系原告计算利息的依据，双方对于给付利息本身无异议，但是否支持原告主张的利息及利息数额以本院确认为准。对被告（反诉原告）新大地公司提供的青海省邮政实业公司复函，该实业公司不是本案买卖合同的当事人，其复函的性质仅是一种情况反馈，对于各团购户不具有任何约束力，故该证据对于被告的证明内容无证明力，不予认定。对退房通知、张贴照片，原告对该证据不予认可，被告亦未能提供证据证明该通知已送达给了原告，且该通知不是解除合同的通知，其系被告单方行为，对本案相关事实不具有证明力，故对该证据不予认定。对刘珊等四户的退房手续，本案房屋买卖虽具有团购背景，但《定房单》是由各团购户与开发商分别签订的，根据合同相对性原理，案外人的意思表示与本案无关联性，故对该证据不予认定。对《商品房预售许可证》，原告不持异议，该证据与本案事实具有关联性，予以认定。经审理查明：2013年12月14日原告（反诉被告）黄河以青海省邮政实业公司职工的身份与被告（反诉原告）新大地公司签订了《天骄花园住宅小区内部定房单》，该《定房单》约定：新大地公司将其开发的南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼1202室，建筑面积99.32平方米的商品房出售给黄河，单价4080元/㎡,总价款405226元,另在特别说明中约定：“买受人须于2013年12月27日前携带本人身份证原件、复印件及《天骄花园住宅小区内部定房单》到我公司交纳90%房款，并签订《天骄花园内部购房合同》，逾期未交清购房款者，视为买受人自动放弃购房，此单作废，按（退房程序）办理”。黄河于2011年3月23日向新大地公司交款233000元。2013年12月6日，新大地公司针对天骄花园1、2号楼邮政公司各团购户就重新选房等事项进行了通知，两份通知中均有“各团购户可办理提转公积金”的内容。根据双方约定，原告应交纳的90%房款为364703元，其已交纳233000元，余款为131703元。另查明，黄河及其配偶文春红所在单位分别证明，于2013年12月6日、2013年12月18日为黄河和文春红审核了公积金转移提取审批表，并加盖了单位公章。根据2017年4月25日西宁住房公积金管理中心出具的住房公积金账户详细明细查询清册显示，截止2013年12月13日黄河公积金账户余额为94870.73元、截止2013年12月20日文春红公积金账户余额为94510.99元。再查明，西宁市住房保障和房产管理局分别于2014年8月1日、2015年7月3日以（2014）房预售证第141号和（2015）宁房预售证第113号向新大地公司就其开发的天骄花园1号、2号楼颁发了《西宁市商品房预售许可证》。2016年11月17日，新大地公司将本案《定房单》中的涉案房屋出售给了案外人，并在房产部门办理了合同登记备案手续。本院认为，关于黄河与新大地公司于2013年12月14日签订的《定房单》是否有效以及是否具有商品房买卖合同效力的问题。黄河与新大地公司对该《定房单》的真实性均不持异议，该《定房单》系双方真实意思表示，内容不违反法律，应予以确认。该《定房单》对房号、房屋面积、单价、总房款、付款时间、付款方式等内容进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且作为出卖方，新大地公司已收取了部分购房款，故该《定房单》具有商品房买卖合同的效力。黄河的该两项诉讼请求成立，应予支持。关于上述《定房单》是否已依约解除的问题。首先，双方《定房单》中虽有买受人如未依约履行付款义务合同终止的约定，但对买受方以何种方式交款没有限定，而从新大地公司给包括黄河在内的各团购户发出的重新选房通知的内容看，新大地公司允许买受方以办理提转公积金的方式交纳房款，该通知与《定房单》在目的和内容上均不相同，二者之间不是替代关系而应是一种相互补充的关系，故黄河以公积金转移提取方式交纳购房款符合双方约定，且从原告及其配偶文春红公积金账户明细中显示的余额看，其对于交纳90%房款应具有履行能力。《定房单》中虽未约定新大地公司有协助买受人办理公积金转移提取手续的义务，但从上述分析认定的双方对于付款的真实意思表示以及办理公积金转提手续的条件，新大地公司负有必不可缺的协助义务，但其未履行该协助义务，对此黄河并无过错，故新大地公司应承担相应的法律后果，应视为原告履行了交纳90%购房款的义务。其次，根据《合同法》第九十三条和九十六条的规定，无论是依约还是依法解除合同，享有解除权的一方在行使解除权时都应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，即通知对方是享有解除权一方必须履行的法定义务。而新大地公司在行使解除权时并未将通知送达到黄河，其所称解除条件成就时合同自动解除无须通知对方的理由，不符合法律规定，不能成立。综上，新大地公司关于《定房单》已于交纳90%购房款期限届满之日依约解除的反诉请求不能成立，不予支持。关于新大地公司将《定房单》中约定出售给黄河的房屋出售给案外第三人是否违反了合同约定以及是否应当承担相应法律责任的问题。根据前述认定，本案双方签订的《定房单》所约定的解除条件由于新大地公司的原因未能成就，且新大地公司亦未向黄河送达解除合同通知，而在此情况下，新大地公司又将约定出售给黄河的房屋出售给案外第三人，违反了合同约定，且其违约行为导致本案合同目的不能实现，现黄河主张解除《定房单》，应予支持。本案合同解除是由于新大地公司的违约行为导致，其应承担相应的法律责任。黄河主张返还购房款并支付利息及按已交购房款双倍赔偿损失的诉讼请求，证据充分，于法有据，应予支持。另，其主张的利息45435元并无不当，应予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）黄河与被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》有效，具有《商品房买卖合同》的效力。二、原告（反诉被告）黄河与被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》予以解除。三、被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）黄河购房款233000元，并支付利息45435元。四、被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告（反诉被告）黄河损失233000元。五、驳回被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8914元，减半收取4457元，反诉费100元，共计4557元，由被告（反诉原告）青海新大地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 李江红二〇一七年六月五日书记员 金有胜附：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”