（2017）鄂01民终1650号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-19
案件名称
叶卉萍、谢杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶卉萍,谢杰,武汉汉江宏升置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1650号上诉人（原审原告）：叶卉萍，女，1975年6月13日出生，汉族，无职业，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：昌子敬，湖北星威律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢杰，男，1971年1月20日出生，汉族，无职业，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：昌子敬，湖北星威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉汉江宏升置业有限公司，住所地武汉市江岸区江汉二路181号3层2室。法定代表人：时毅军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭佳丽，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周孟珏，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人叶卉萍、谢杰、上诉人武汉汉江宏升置业有限公司（以下简称汉江宏升公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭于2017年4月27日开庭对本案进行了审理。上诉人叶卉萍、谢杰的委托诉讼代理人昌子敬、上诉人汉江宏升公司的委托诉讼代理人郭佳丽、周孟珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶卉萍、谢杰上诉请求：依法撤销（2016）鄂0102民初4045号民事判决，改判汉江宏升公司支付叶卉萍、谢杰自2016年1月1日起至房屋符合交付条件止的逾期交房违约金。本案一、二审诉讼费由汉江宏升公司承担。事实和理由：1、叶卉萍、谢杰购买房屋所在的“尚湖熙园”项目配套绿地于2016年8月22日才能过武汉市园林绿化建设管理站的监督检查，汉江宏升公司交付的房屋绿化工程不符合交房条件。2、一审法院未查明汉江宏升公司交付的房屋供电与天然气是否达到了交房标准，事实认定不清。3、自2016年1月1日起至房屋符合交房条件之日止，汉江宏升公司应按日向叶卉萍、谢杰支付已交付房价款万分之五的违约金。汉江宏升公司辩称，汉江宏升公司已按照法律和合同约定如期交房，不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房的违约责任。汉江宏升公司上诉请求：依法撤销（2016）鄂0102民初4045号民事判决第一项，改判驳回叶卉萍、谢杰的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由叶卉萍、谢杰承担。事实与理由：1、一审法院认为汉江宏升公司交付的房屋未按照合同约定于2015年12月31日前正式通电并达到使用条件，构成延期交房，判决汉江宏升公司承担逾期交房违约金，系事实认定错误。2、一审法院在叶卉萍、谢杰未提供汉江宏升公司违约的相关证据情形下，认定江汉宏升公司存在违约情形系适用法律错误。叶卉萍、谢杰辩称，直到2016年3月初，涉案房屋项目的用电均是临时用电，没有正式通电，汉江宏升公司的上诉理由不能成立。叶卉萍、谢杰向一审法院起诉请求：一、汉江宏升公司支付叶卉萍、谢杰自2016年1月1日起至汉江宏升公司交付符合交房条件房产时止的逾期交房违约金(违约金暂计至2016年5月9日，共130日，数额为91,320元)；二、本案诉讼费用由汉江宏升公司承担。一审法院查明：2014年11月6日，叶卉萍、谢杰与汉江宏升公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸140088907），双方约定：叶卉萍、谢杰购买汉江宏升公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖尚湖熙园第8幢14层1号(建筑面积135.05平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米10,403元，总金额为1,404,925元；出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，叶卉萍、谢杰按约定付清全部房款。2015年12月21日汉江宏升公司在武汉晚报A21版刊登《房屋交付公告》，载明：尚湖熙园项目一标段（1#、3#、6#、7#、8#、9#、12#）已竣工验收合格，具备交房条件，我司定于2015年12月22日至24日（每日9:00-16:30）集中办理交房手续，请各位业主按交房通知书要求携带相关资料和费用按时前往办理交房手续。叶卉萍、谢杰至今未收房。一审再查明，汉江宏升公司分别于2015年11月9日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年12月18日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月23日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防竣工验收合格；于2015年12月14日取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》；于2015年8月7日通过人民防空工程验收；于2015年12月20日取得武汉水务集团有限公司汉口供水站的情况说明，汉江宏升公司“尚湖熙园”项目正式供水工程已施工完毕，经供水部门验收合格，现已达到正式供水条件。2015年9月12日，汉江宏升公司“尚湖熙园”项目的施工单位湖北枫林建设集团有限公司按合同规定完成该项目的景观及附属工程。一审又查明，2015年12月16日，汉江宏升公司“尚湖熙园”项目的施工单位武汉华源电力集团有限公司汉口分公司按合同规定完成该项目的供电工程。2016年11月2日经本院向武汉市供电公司调查核实，汉江宏升公司“尚湖熙园”项目8#楼于2016年1月10日正式送电。2015年12月31日前，汉江宏升公司“尚湖熙园”项目均一户安装一块电表及一块水表，并通电、通水。一审法院认为，叶卉萍、谢杰与汉江宏升公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。叶卉萍、谢杰依约向汉江宏升公司交付房屋总价款后，汉江宏升公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付叶卉萍、谢杰使用。本案中，汉江宏升公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、消防、人防工程、燃气、供水、绿化等符合交房条件，但根据一审法院的调查核实，涉案“尚湖熙园”项目8#楼于2016年1月10日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然汉江宏升公司在合同约定的交房期限内已将上述8#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故汉江宏升公司未按合同约定于2015年12月31日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”，庭审中汉江宏升公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然汉江宏升公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中叶卉萍、谢杰也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，一审法院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即汉江宏升公司应向叶卉萍、谢杰支付逾期交房违约金为2,528.87元[1,404,925元×0.2‰×9天（2015年12月31日—2016年1月9日）]。叶卉萍、谢杰要求汉江宏升公司支付逾期交房违约金91,320元的诉请，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、汉江宏升公司于本判决生效之日起三日内向叶卉萍、谢杰支付逾期交房违约金2,528.87元；二、驳回叶卉萍、谢杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,083元、邮寄费20元，合计2,103元由汉江宏升公司负担58元，叶卉萍、谢杰负担2,045元。二审期间，叶卉萍、谢杰提交了一份《告知》及《武汉市天然气有限公司燃气销售发票》，拟证明案涉房屋项目于2015年12月31日交付时并没有开通天然气。汉江宏升公司质证认为，《告知》不是原件，真实性无法核实，且属物业公司所发布，与汉江宏升公司无关。发票只能证明办理天然气开通的时间，不能证明房屋符合交付条件的时间。本院认为，《告知》不是原件，无法核实真实性，且是案外人发布，与本案无关联性，本院不予采信。对于《武汉市天然气有限公司燃气销售发票》，双方认可其真实性，但属个人开通天然气的时间，与本案无关联性，不能达到证明涉案房屋于2016年5月18日才具备开通天然气条件的目的。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋是否符合交付条件，即该房屋项目的绿化工程、供电、供气是否达到房屋交付条件。现评判如下：一、涉案房屋项目的绿化工程是否符合交付条件问题。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条的规定：“……2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；……”，即双方约定的园林绿化工程交付条件是按设计要求建成并满足使用条件。根据查明的事实，2015年9月12日，湖北枫林建设集团有限公司完成涉案房屋项目的景观及附属工程施工并申请竣工验收，2015年11月3日，监理单位广东铁路建设监理有限公司及汉江宏升公司在《工程竣工验收单》上签章确认验收合格。可见，涉案房屋项目的园林绿化工程已经按设计要求建成并验收合格。叶卉萍、谢杰认为，根据一审法院2016年9月7日在武汉市园林绿化建设管理站调取的证据，涉案房屋项目于2016年8月22日才通过园林绿化站的监督检查，因此，该房屋的绿化工程于2016年8月22日才符合房屋交付条件。本院认为，绿化行政主管部门对于住宅项目绿化工程建设情况进行监督检查，属于行政部门对于建设单位履行相关义务的行政监督管理行为，在汉江宏升公司所开发房屋项目的绿化工程不符合法律法规的规定时，绿化行政主管部门可以依法责令其整改或进行行政处罚。但是，双方并未在合同中约定绿化工程通过行政主管部门的监督检查为涉案房屋交付的条件，故叶卉萍、谢杰的该项上诉理由不能成立。二、涉案房屋的供电是否符合交付条件问题。双方在《武汉市商品房买卖合同》约定，“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“供电：交付时一户安装一块电表、通电”。根据《武汉汉江宏升置业公司“尚湖熙园”供电工程（公用）竣工报告》、《工程竣工报验单》、一审法院对武汉供电公司所作的《询问笔录》及武汉供电公司提供的《用电（业扩）报装受电工程竣工检验意见书》载明的信息，案涉房屋项目的供电工程于2015年12月16日竣工并由监理项目部初步验收合格，2015年12月23日供电部门确认供电工程检验合格。虽然在汉江宏升公司通知叶卉萍、谢杰收房时，供电工程已验收合格，且提供了临时用电，但是供电公司对涉案房屋的正式供电时间为2016年1月10日，晚于合同约定的交房时间。结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，供电的条件应理解为合法、正常的用电。故2016年1月10日前涉案房屋不符合“通电”的交付条件，汉江宏升公司构成延期交房，一审法院判决其承担自2015年12月31日至2016年1月9日期间的逾期交房违约责任并无不当。汉江宏升公司上诉认为其供电工程在交房前已经达到法律规定和合同约定的交付条件，与事实不符，本院不予支持。叶卉萍、谢杰上诉认为，涉案房屋的用电到2016年3月初仍为临时用电，因无证据证明，本院不予支持。三、涉案房屋的供气是否符合交付条件问题。双方合同约定房屋交付时须“天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理”。根据查明的事实，2015年12月14日汉江宏升公司已取得了《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，证明汉江宏升公司已完成供气工程的施工并验收合格。同时，叶卉萍、谢杰在一审庭审中亦认可2015年12月31日前涉案房屋的天然气管道已经入户。叶卉萍、谢杰上诉认为一审法院未调查涉案房屋项目是否按武汉市天然气公司的规定安装天然气并按时点火，未查清天然气是否符合交房条件。本院认为，双方约定交付房屋时供气的条件是天然气管道入户，天然气表则由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司的规定办理，即交付房屋时汉江宏升的义务是确保天然气管道入户，而天然气表的安装及点火时间则另需根据天然气公司的规定办理。现汉江宏升公司已经完成供气工程施工且验收合格，天然气管道亦按合同约定入户，故涉案房屋的供气符合交付条件，叶卉萍、谢杰的该项上诉理由不能成立。四、一审调减违约金是否恰当问题。叶卉萍、谢杰上诉认为，双方合同明确约定出卖人逾期交房的，应按已付房款的日万分之五标准支付违约金，一审法院在无任何证据的情况下调整违约金标准为日万分之二，没有事实和法律依据。本院认为，汉江宏升公司逾期交房的原因是，交房时其提供的用电为临时用电而非正式用电，但买受人并不是处于无电可用的状态，临时用电不会对房屋的居住使用造成实质性影响。在叶卉萍、谢杰无证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据汉江宏升公司的请求及合同的履行情况、过错程度及法律、司法解释等规定，酌情将违约金标准由日万分之五调减为日万分之二，并无不当。综上，叶卉萍、谢杰和汉江宏升公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,166元，由叶卉萍、谢杰承担2,083元，由武汉汉江宏升置业有限公司承担2,083元。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 李斌成审判员 骆朝辉二〇一七年六月五日书记员 舒 渲书记员 饶诗敏 关注公众号“”