（2016）粤0783民初3173号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-08
案件名称
余伟聪与唐上钦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余伟聪,唐上钦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初3173号原告：余伟聪，男，1957年9月4日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：许亮安，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。被告：唐上钦，男，1980年7月3日出生，汉族，住广东省廉江市。现住广东省开平市。原告余伟聪与被告唐上钦房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月17日公开开庭进行审理。原告余伟聪的委托诉讼代理人张秀莹到庭参加诉讼。被告唐上钦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余伟聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金25448.6元及利息（以25448.6元为本金，从起诉之日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；2、判令解除原、被告于2014年5月13日签署的《租赁合同》，并责令被告将租赁物交回原告；3、判令被告交付给原告的9790元保证金不予退回归原告所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月13日签署《租赁合同》约定，原告将座落于开平市埠南山村委会荻海小巴站侧027号钢棚铺位出租给被告使用，租赁期限从2014年5月13日起至2020年4月30日止，双方约定第一、二年月租金为4896元/月，第三、四年月租金为5385元/月，第五、六年月租金为5923元/月。被告必须在每月5日前支付当月租金，否则原告将以应付未付部分的10%向被告收取滞纳金。另外，被告根据《租赁合同》约定向原告支付了9790元保证金，双方约定待《租赁合同》期满且被告无任何违约或拖欠租金、费用的情况下无息退还给被告，如若被告违反《租赁合同》约定逾期支付租金，则原告除有权行使《租赁合同》的单方解除权外，并可没收该9790元保证金。被告从2015年12月起拖欠原告租金，截止到2016年10月共计拖欠租金57448.6元。被告于2016年2月至8月期间共计向原告支付了32000元，仍拖欠原告租金25448.6元。原告认为，被告未按《租赁合同》约定依时足额支付租金给原告的行为已严重损害了原告的合法权益,且违反《租赁合同》的约定，原告有权依据《租赁合同》追究被告的违约责任。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。被告唐上钦未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭应视为放弃质证的权利。对提交的国有土地使用权证因属复印件，又未有原件核对，不予采信；对提交的欠款明细，既属复印件，又是原告单方计算，且未经被告确认，不应予采信。除此外，对其他证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于开平市埠南山村委会荻海小巴站侧027号612平方米的钢棚铺位出租给被告；出租期限由2014年7月1日至2020年4月30日止；出租单价及价格4896元/月，从第三年起，在原租金上比上一年度增加10%(即第三、四年为5385元/月，第五、六年为5923元/月)，由此类推；出租期间装修期为壹个月，即从2014年7月1日开始缴交租金；被告必须在每月5日前支付当月租金，超期原告则按应交金额的10%收取滞纳金,原告当被告违约处理；被告在签订合同当日交付2个月合同保证金9790元给原告；被告不按时交纳租金，原告有权终止合同，没收合同保证金，并追收被告所欠款项。此外，该合同还约定其他事项等条款。合同签订后，原告依约将钢棚铺位交付被告经营使用，被告也依约支付保证金9790元，及如期交付租金。现原告以被告于2015年12月至2016年10月未依约足额支付租金为由，遂提起诉讼。经原告财产保全的申请，本院于2016年11月9日作出（2016）粤0783民初3173号之一《民事裁定书》，裁定冻结被申请人唐上钦的银行存款26000元或者查封、扣押等值的财产。后依该裁定分别查封登记在余伟聪名下的座落于开平市××××号铺位，及余伟聪所有存放在开平市埠南山村委会荻海小巴站侧027号厂房内的设备、办公用品等。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：1、关于租赁合同的解除及租赁物的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金，但其在举证期限内未能予以证明，且拖欠租金的期间较长，其行为已构成违约，并达至合同解除的情形。因此，原告主张解除《租赁合同》，并要求被告返还租赁物的请求，理据充足，应予支持。2、关于租金及利息的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”的规定，依《租赁合同》对租金起算、缴交的约定，被告拖欠2015年12月至2016年10月的租金共计11个月，其中2015年12月至2016年7月按4896元/月计算为：4896元×8个月=39168元；2016年8月至10月按5385元/月计算为：5385元×3个月=16155元，以上两项合计55323元（即39168元＋16155元），减除庭审中原告表示被告已付的32000元，经核被告仍欠此期间租金为23323元（即55323元－32000元）。至于利息，该部分应属违约所致的损失，应以23323元为总额，从2016年10月17起至本判决确定的款项清偿之日止以金额23323元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。综上，原告主张租金25448.6元及利息的请求，显属数额偏高，对超出以上计算部分不予支持。另对于庭审中原告提出还应计算2016年11月至2017年的租金及利息部分，属增加诉讼请求，该部分因未在举证期限届满前提出，本案不作调整。3、关于保证金的归属问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”的规定，本案《租赁合同》的解除是被告未依约支付租金的违约行为所致，依约被告已付的保证金9790元，原告不需退还，应属原告所有。故原告主张被告交付的9790元保证金不予退回归其所有的请求，理据充足，应予支持。此外，被告经本院合法传唤没有正当理由不到庭，依法应作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告余伟聪与被告唐上钦于2014年5月13日签订的《租赁合同》；二、被告唐上钦应在本判决生效之日起10日内返还位于开平市三埠南山村委会荻海小巴站侧027号612平方米的钢棚铺位给原告余伟聪；三、被告唐上钦应在本判决生效之日起10日内支付租金23323元及利息(从2016年10月17起至本判决确定的款项清偿之日止以金额23323元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付)给原告余伟聪；四、被告唐上钦交付的保证金9790元归原告余伟聪所有；五、驳回原告余伟聪的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费680元，由原告负担53元，被告负担627元。原告已交受理费680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 甄 灼 辉审判员 余 小 红二〇一七年六月五日书记员 朱 晓 贤伍彩仪 来自