（2017）沪01民终4745号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-09-06
案件名称
蔡敏华诉周君房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡敏华,周君,上海搜房房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4745号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡敏华，女，1982年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡晓华（系蔡敏华妹妹），1983年3月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周君，男，1990年1月1日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：费明云，上海市群成律师事务所律师。原审第三人：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路769号1807-7室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：胡凤超，上海搜房房天下房地产经纪有限公司员工。上诉人蔡敏华因与被上诉人周君、原审第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初9165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡敏华的委托诉讼代理人蔡晓华、被上诉人周君及其委托诉讼代理人费明云、原审第三人搜房公司的委托诉讼代理人胡凤超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡敏华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周君一审的诉讼请求，支持蔡敏华一审的反诉请求。事实和理由：一、一审中蔡敏华提供的《通话详单》证明2016年8月30日上午搜房公司的工作人员曾与蔡敏华进行过三次电话沟通，周君声称当日蔡敏华电话始终无法接通的说法与事实不符。蔡敏华、周君及搜房公司均对“2016年8月30日13:30前至上海市金山区房地产交易中心办理房产过户手续”的约定非常明确，但周君和搜房公司并没有在约定的时间和地点与蔡敏华会合，此系周君违约，一审判决认为对双方未能办理房屋过户，周君在主观上无过错，属于认定错误，何况周君并无证据证明其在约定时间至搜房公司门店。二、合同约定周君若逾期办理过户手续，蔡敏华应当催告其履行并给与7天宽限期。蔡敏华于2016年9月1日发送给周君和搜房公司的解除合同通知书就是催告函，用以证明蔡敏华适当地履行了自己的合同义务和周君违约的事实，并不具有当然解除合同的效力。周君于2016年9月6日发送的《关于要求出庭人履行购房合同办理过户手续的催告》并未载明履行过户手续的具体时间和地点，蔡敏华无法配合继续履行合同。一审判决认定蔡敏华没有适当全面履行合同、违反诚实信用原则，驳回蔡敏华的反诉请求，缺乏合同和法律依据。周君辩称，2016年8月30日上午周君至搜房公司门店，该公司工作人员和蔡敏华三次电话沟通，约定当日12时30分共同至上海市金山区房地产交易中心办理过户手续。周君与搜房公司工作人员按时到达该交易中心等待，而蔡敏华并未出现，周君与搜房公司工作人员再与蔡敏华联系，但对方电话再也无法接通，之后周君仍要求蔡敏华继续履行合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。搜房公司述称，周君的陈述属实，蔡敏华的上诉请求应予驳回。周君向一审法院起诉请求：1、判令蔡敏华继续履行诉争《上海市房地产买卖合同》全部义务，办理房屋过户登记手续并交付房屋；2、判令蔡敏华支付周君违约金按房屋总价的20%计算，并赔偿周君因此可得的预期利益人民币（下同）57万元；3、周君愿意支付蔡敏华剩余购房款50万元。庭审中，周君变更诉讼请求为：1、周君自愿筹付房款470,000元支付蔡敏华（交由法院提存）；2、依法判令蔡敏华继续履行双方于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》的全部义务；3、依法判令蔡敏华交付上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；配合周君办理过户手续；4、依法判令蔡敏华收取的30,000元贷款保证金冲抵购房款。蔡敏华向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2016年6月25日签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、判令周君支付总房价20%的违约金12.6万元；3、蔡敏华同意返还周君购房款3.4万元。一审法院认定事实如下：蔡敏华为系争房屋的所有权人。2016年6月19日，经第三人介绍，蔡敏华和周君签订《房屋买卖合同》一份，约定蔡敏华将系争房屋出售给周君，总房价款63万元，首期房款周君应于签订示范合同并办理公证手续后7日内向蔡敏华支付，计13万元（包含已支付的全部定金），第二期房款周君通过贷款方式支付50万元，交易产生的所有税、费全部由周君承担。当日周君向蔡敏华支付购房定金2万元。2016年6月25日，双方就系争房屋交易事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款63万元。第六条约定，在2016年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第九条第（三）款约定，周君逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日按逾期部分万分之五向蔡敏华支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，蔡敏华有权催告周君履行，在蔡敏华催告的宽限期7天届满后周君仍未履行的，蔡敏华有权以书面形式解除本合同，余款返还给周君，已付款不足违约金的，周君应在接到书面通知之日起5日内向蔡敏华支付。第十条第（三）款约定，蔡敏华逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按周君已付款的万分之五向周君支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，周君有权催告蔡敏华履行，在周君催告的宽限期7天届满蔡敏华仍未履行的，周君有权解除本合同，并要求蔡敏华赔偿总房价款的20%。附件三第1条约定，本合同签订后，周君已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待双方签订本合同并办理本合同公证手续后当日，周君再向蔡敏华支付部分首期房价款11万元，以上款项共同构成周君的首期房价款13万元，蔡敏华收到首期房价款后应优先用于注销抵押。附件三第3条约定，周君通过贷款方式向蔡敏华支付第二期房价款50万元，周君应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若周君的贷款申请未在过户前获得足额批准，周君应当在过户当日以现金形式向蔡敏华补足。同月25日，周君向蔡敏华支付购房款11万元，支付贷款保证金3万元，蔡敏华收款收据（贷款保证金）上承诺：下家贷款批出时，退还此金额。2016年8月29日，蔡敏华向周君及搜房公司邮寄催告函，载明：“根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，第六条之相关规定：双方于2016年8月30日之前办理房地产转让过户手续。至今还未收到你方及中介交易过户时间通知。本人希望你履行合同约定，请于2016年8月30日13:30前至上海市金山区房地产交易中心办理房地产交易过户手续。否则，将视为你单方面违约”。2016年8月30日，周君至搜房公司处等待蔡敏华到场办理过户手续，但蔡敏华直接前往上海市金山区房地产交易中心，故当天未成功办理过户。当日蔡敏华又向周君及搜房公司邮寄解除合同通知书要求解除合同。2016年9月6日，周君向蔡敏华邮寄催告函，要求蔡敏华继续履行合同，但蔡敏华未履行，遂涉讼。一审法院另查明，设立于系争房屋上的抵押权已涤除，现涉案房屋无他项权利限制。搜房公司向一审法院提交补充材料并陈述，在蔡敏华发出催告函前，搜房公司经办人分别电话联系蔡敏华和周君，提醒过户时间将至，蔡敏华表示房子不卖了，想要解约；2016年8月30日当天，周君于上午来到搜房公司经营地点，经办人一直通过电话联系蔡敏华，但蔡敏华电话始终无法接通，蔡敏华也未来电告知其所在地点。蔡敏华向一审法院提交通话记录，证明2016年8月30日上午9时22分、10时35分、11时10分分别电话联络蔡敏华。一审诉讼中，周君将剩余购房款47万元以代管款形式交纳至一审法院账户。一审法院认为，蔡敏华和周君签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。两份合同内容一致，互为补充，当事人应当按照合同约定全面履行。关于蔡敏华是否有权解除合同。首先，对于办理过户当天蔡敏华和周君双方在何地点见面，合同并未明确约定。按照交易习惯，买卖双方可约见至中介门店或者直接前往房地产交易中心。但双方在交易过程中欠缺沟通，周君已按照约定的时间至中介门店，在中介公司多次联系蔡敏华未果后，蔡敏华当天却在交易中心等候，导致交易未成功。对于该结果蔡敏华和周君主观上均无过错，但周君的行为表明其愿意继续履行合同。其次，合同约定，如周君逾期办理过户手续，蔡敏华应当催告周君履行并给予7天宽限期，在蔡敏华催告的宽限期7天届满后周君仍未履行的，蔡敏华才有权以书面形式解除本合同，而蔡敏华未经催告即要求解除合同，不符合合同约定。纵观本案事实，合同签订后，周君积极主动履行合同，按时向蔡敏华支付首付款13万元，于约定时间前往搜房公司等待蔡敏华办理过户手续，并在本案审理中主动将剩余购房款交至一审法院，不存在违约。而蔡敏华在过户当天未主动电话联络周君及搜房公司，未经催告即单方面解除合同，没有适当全面履行合同，违背诚实信用原则。一审法院认定，蔡敏华关于解除合同的主张，无事实和法律依据，不予采纳。现系争房屋无他项权利限制，合同可以且应当继续履行。综上，周君关于继续履行合同，办理房屋产权手续的诉讼请求，予以准许，相关的交易税、费，按照合同约定，由周君承担。关于剩余购房款50万元，其中3万元周君要求以已支付给蔡敏华的3万元贷款保证金抵扣，予以准许，故周君实际还应支付给蔡敏华购房款47万元。按照合同约定，在蔡敏华收到全部购房款三日内，应当将系争房屋交付给周君。蔡敏华关于解除合同、要求周君支付违约金、退还周君购房款的反诉请求，缺乏依据，不予支持。一审法院审理后，于二○一七年二月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、周君与蔡敏华于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、蔡敏华应于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人变更登记至周君名下，相关交易税费由周君承担；三、周君应于判决生效之日起十日内支付蔡敏华购房款470,000元（已抵扣贷款保证金30,000元）；四、蔡敏华应于周君履行完判决第三项付款义务后三日内将位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋交付给周君；五、驳回蔡敏华的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，由蔡敏华负担；反诉案件受理费1,410元，由蔡敏华负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2016年9月1日蔡敏华向周君寄送《关于上海市金山XX路XX弄XX号XX室解除合同通知书》，载明：“……现特此通知你，我要求解除我们于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2844885）。”周君分别于2016年9月1日及同年9月6日向蔡敏华寄送《关于要求出庭人履行购房合同办理过户手续的催告》，载明：“……受让人周君已会同中介方于2016年8月30日之前按约准时前往上海市金山区房地产交易中心办理相关手续，但是贵方（出让人）拒绝到场办理，已经构成严重违约。希望贵方遵守双方约定及守信原则，继续履行此合同。否则受让人将以法律手段保护自身正当权益。”本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依照合同约定履行各自义务。本案中，蔡敏华与周君就系争房屋所签《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，合法有效。蔡敏华、周君对双方应于2016年8月30日至上海市金山区房地产交易中心办理过户手续的约定并无异议，对最终未成功办理过户手续的原因各执一词。现蔡敏华于一审中反诉请求解除双方合同并要求周君支付总房价20%的违约金，但根据双方所签《上海市房地产买卖合同》约定，若周君未按约定期限过户的，自逾期之日起蔡敏华有权催告周君履行，在蔡敏华催告的宽限期7天届满后周君仍未履行的，蔡敏华有权以书面形式解除合同，并要求周君赔偿总房价款的20%。实际上，在2016年8月30日之后蔡敏华并未依约履行催告义务，亦未给予7天宽限期，而是于同年9月1日即向周君以书面形式明确作出解除合同的意思表示，而周君在此之后书面催告蔡敏华继续履行合同，并将购房款付至一审法院，积极履行了合同义务。据此，一审法院判决双方合同继续履行于法有据，蔡敏华主张解除双方合同并要求周君支付违约金，缺乏合同依据，本院不予认同。综上所述，蔡敏华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由上诉人蔡敏华负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 陈蓓蓉二〇一七年六月五日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”