（2017）渝0108民初11519号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-02-27
案件名称
温平智与重庆招商置地开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温平智,重庆招商置地开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11519号原告（反诉被告）温平智，女，汉族，1973年10月3日出生，住重庆市大渡口区。委托代理人陈晶（特别授权），重庆渝正律师事务所律师。委托代理人陈永亮，重庆渝正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）重庆招商置地开发有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号正联大厦8层，统一社会信用代码91500000699257394Q。法定代表人凌常峰，董事长。委托代理人张薇（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告温平智与被告重庆招商置地开发有限公司（以下简称招商置地）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告重庆招商置地开发有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告温平智的委托代理人陈晶、陈永亮，被告重庆招商置地开发有限公司的委托代理人张薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温平智诉称：2015年3月20日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市南岸区泰昌路69号4幢X号房屋，总房款8245332元。签订合同时，由被告指定工商银行南岸支行办理按揭贷款事宜，同时约定按揭贷款七成总房款，首付三成。原告一共支付了首付款2555332元，另支付税费297983.36元。原告在支付上述首付款及税费后，在被告安排下提交了申请房屋贷款的各项资料，并配合银行办理贷款相关事宜。但在2015年6月，原告接到被告和银行通知，称由于银行贷款政策调整，房屋贷款不能发放。根据原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项之约定，原告在2015年10月21日向被告发函正式要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告退还所有房款和税费。但被告一直拒绝退还，原告为此诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方商品房买卖合同于2015年10月22日正式解除；2、被告返还原告购房款及相关费用总计2853315.36元以及按照银行同期贷款利率支付自2015年10月22日至实际返还之日为止的利息；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告将上述诉讼请求变更为：1、被告支付违约金148748.87元（以8245332元为基数，自2015年10月22日起按银行同期贷款利率为准计算至2016年11月20日），依据为《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项之约定，理由为被告一直不同原告协商继续履行合同导致原告首付款存在资金占用情况；2、诉讼费由被告承担。被告招商置地辩称，1、被告多次发函要求原告继续办理贷款，但至今原告仍未办理，系原告怠于履行合同义务导致合同无法继续履行，双方继续履行合同的基础已不存在，被告有权按照合同约定解除合同；2、原告提出的违约金缺乏合同依据。反诉原告招商置地诉称，反诉原告和反诉被告于2015年3月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于重庆市南岸区泰昌路69号4幢X号房屋，总房款8245332元。合同第十条约定“逾期超过30日后付款，反诉原告有权解除合同，反诉被告按应付款的百分之十向反诉原告支付违约金，反诉原告退还反诉被告全部已付房价款。”合同附件五约定“如银行要求补充提供审贷资料的，反诉被告需在反诉原告或银行发出通知7日内提供所需资料，反诉被告逾期提供相关资料、提交资料不全或不缴纳、不按时足额缴纳应缴纳的相关费用的，均视为被反诉人逾期提供相关资料或提供资料不齐全，反诉被告应承担合同第十条的逾期付款责任。”上述合同签订后，反诉被告支付了部分房款2555332元，并向工商银行南岸支行提交了贷款资料。银行经审查后认为，反诉被告提交的第一还款来源收入佐证材料不足、第二还款来源抵押物的风险控制以及存在信用逾期记录等原因，要求将贷款首付比例提高至40%，反诉被告需补交790000元。反诉被告收到银行信息后拒不补交，经反诉原告函告，反诉被告至今未能将首付款补足，给反诉原告造成了巨大损失。反诉原告认为，反诉被告拒不支付房款及违约金的行为已严重违背了合同约定。为此提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告和反诉被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、反诉被告承担逾期付款违约金569000元。反诉被告温平智辩称，1、反诉被告未能办理按揭的原因在于银行风控政策的调整，不能归责于反诉被告；2、根据合同法及司法解释之规定，反诉原告以逾期付款为由要求解除合同已过期限，解除权已消灭；3、反诉被告已支付首付款和税费，且已办理网签，原告也有能力和意愿履行合同，为维护交易稳定，应驳回解除合同的反诉请求。审理中，反诉原告认为《重庆市商品房买卖合同》已在2015年10月21日解除，故撤回第一项反诉请求。经审理查明：2015年3月20日，原告温平智（乙方）与被告重庆招商置地开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区泰昌路69号4幢X号房屋，建筑面积533.23平方米，建筑面积单价为15462.99元/平方米，房屋总成交金额8245332元。付款方式为按揭付款，详见合同附件五。合同第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款10%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；3、因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定，乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之10向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同附件五补充协议第三条按揭贷款付款方式约定：1、乙方拟向甲方指定的贷款银行申请元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应付房款的一部分。2、乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总房款扣除个人按揭贷款数额以外的所有房款，即元整。3、…乙方确认，在本合同签订时已被告知办理按揭所需的资料要求，乙方逾期提供相关资料、提交资料不齐全或不缴纳、不按时足额缴纳应缴纳的相关费用的，均视为乙方逾期提供相关资料或提交资料不齐全，乙方应承担本合同第十条逾期付款违约责任；如银行要求补充提供审贷资料的，乙方需在甲方或银行发出通知后7日内提供所需资料，乙方逾期提供相关资料、提交资料不齐全或不缴纳、不按时足额缴纳应缴纳的相关费用的，均视为乙方逾期提供相关资料或提交资料不齐全，乙方应承担本合同第十条逾期付款违约责任。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条逾期付款违约责任。5、本合同约定的“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他乙方导致的按揭未能成功的原因。6、本合同约定的“不可归责于甲乙双方的事由”仅指不可抗力。上述合同签订后，原告向被告支付了首付款2555332元（即首付三成）及相应的税费，并于2015年3月20日向工商银行南岸支行申请住房按揭贷款，贷款金额575万元，期限27年。根据工行南岸支行出具的《情况说明》及本院到该行进行的调查，银行经办人员对原告的贷款是按照首付三成的要求上报审批，但在审批过程中由于银行风控政策的调整、结合原告提交的贷款资料（第一还款来源收入佐证资料不足、第二还款来源抵押物的风险控制）及原告存在信用逾期的征信情况，银行审批部门虽通过了原告的按揭申请，但要求原告将首付比例提高至四成。原告认为提高首付比例会为其增加近八十万的资金压力，故一直未补交该笔首付款。2015年10月21日，原告向被告发出《解除购房合同通知函》，…在2015年6月，本人接到贵司和银行客户经理的通知，称由于银行政策调整，贷款额度最多控制在总房款的六成…截止2015年10月18日，本人主动联系工行客户经理后，确认贷款银行因房屋贷款政策调整已无法办理上述贷款。根据《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项…之约定，现本人作出以下表示：自本函送达之日起，本人与贵司签订的《重庆市商品房买卖合同》予以正式解除…。2015年11月27日，被告委托律师向原告发出律师函，…你收到工行南岸支行的信息后未及时补交首付款，委托人多次催促并于2015年8月21日致函提示你逾期付款事宜。但你不仅不配合补充相关资料及补足首付款，反而单方面向委托人发出《解除购房合同的函》，要求解除购房合同，返还购房款。委托人明确反对你恶意的单方解约行为…你在解约通知中认为无法获得贷款的原因系不可归责于双方事由..不成立…无法获得贷款的原因在于你个人…综上，根据《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第2项之约定，若你拒绝补足首付款或配合更换按揭银行，属于严重违约行为，委托人有权要求你支付逾期付款违约金，或单方解除合同，扣除合同金额10%作为违约金。2016年6月8日，被告向原告发出《关于要求立即配合办理按揭贷款手续的函》要求原告配合到招商银行办理按揭贷款手续。原告否认收到过该函件，但认可在工行不能办理首付三成的按揭后，双方口头协商过到招行办理按揭，原告要求办理首付三成的按揭，因被告不能保证是否能够办理，故之后未到招行办理按揭。原告认为被告发出的律师函对2015年10月21日《解除购房合同通知函》提出了异议，且后续又发函要求原告继续履行合同，以实际行动表明其不同意解除合同，故《解除购房合同通知函》不发生合同解除之效力。被告认为其发出的函件不属于法律意义上的异议行为，双方的合同已于2015年10月21日解除。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同的解除。本院认为，2015年10月21日，原告向被告发出《解除购房合同通知函》。该份函件是否发生合同解除之效力？根据原告援引之解除合同条款：“因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”根据庭审查明的事实，工商银行已经通过了原告的按揭审批，只是出于风控政策的调整、原告提交的贷款资料及原告存在信用逾期的征信情况等综合考虑，要求原告将首付比例提高至四成，但原告以此会为其增加近80万元的资金压力为由，一直未补交该笔首付款。根据补充协议之约定，“不可归责于甲乙双方的事由”仅指不可抗力。而银行要求提高原告的首付比例显然不属于不可抗力之情形，原告以此为由要求解除合同不符合解除权行使之条件，即该份函件不发生解除合同之效力。如前所述，合同未能继续履行的原因在于原告未能按照银行要求补交首付款，原告以被告一直不同原告协商继续履行合同导致原告首付款存在资金占用情况要求被告支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院对其诉讼请求，不予支持。根据合同第十条之约定，反诉被告承担违约金的前提在于反诉原告应以反诉被告逾期付款为由解除合同，现反诉原告撤回了解除合同之诉讼请求，故其要求反诉被告支付解除合同违约金的条件不成就，本院对其反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告温平智的诉讼请求。二、驳回反诉原告重庆招商置地开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费3275元，财产保全费5000元，合计8275元，由原告温平智负担（已缴纳），反诉案件受理费4745元，由反诉原告重庆招商置地开发有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 龚泽勇人民陪审员 董泽芬人民陪审员 邹崇跃二〇一七年六月五日书 记 员 蒲 月