（2017）辽0213民初1489号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-28
案件名称
姜明君、王丽娜与大连金悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市金州区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜明君,王丽娜,大连金悦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0213民初1489号原告：姜明君，男，1955年6月4日生，住大连市甘井子区。原告：王丽娜，女，1958年3月19日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：马兴骅、赵鑫，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连金悦房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道八里村。法定代表人：王士东，该公司总经理。委托诉讼代理人：史庆峰，男，1975年12月14日生，系该公司职员，住大连市甘井子区。原告姜明君、王丽娜诉被告大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜明君、王丽娜的委托诉讼代理人马兴骅、赵鑫，被告金悦公司的委托诉讼代理人史庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜明君、王丽娜向本院提出诉讼请求：请求被告支付自2012年7月3日至实际办证之日止的逾期办证违约金，按596545元×万分之一×逾期天数计算。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为596545元，并约定确因出卖人责任导致买受人在房屋交付满一年未能办理房屋登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。原告依约支付了房款，2011年7月2日被告将房屋交付给原告。在合同约定的时间内，因被告的责任导致原告无法取得房屋权属证书。被告金悦公司辩称：办证延期责任不在于被告，在于政府出让的土地存在权属争议、以及两区合并、政府相关部门对接不畅等被告不可控之客观原因造成的。对于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》第十五条约定与补充协议格式条款第二十二条约定不一致，补充协议第二十二条约定的违约金过高，应当酌情减少降低违约金，或采用非格式条款的约定，按已付款3%承担违约金。原告起诉已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年4月22日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定二原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为596545元，2011年6月30日前交付房屋。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第二十二条约定：“买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”《合同补充协议》第二十四条约定：“本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准。”合同签订后，二原告依约交付了房款。2011年7月2日，被告将房屋交付给二原告。二原告至今未取得房屋权属证书。对于金悦公司提出的逾期办证责任不在于被告，而由于政府出让的土地存在权属争议以及两区合并、政府相关部门对接不畅等被告不可控之客观原因造成的答辩意见，本院经查认为，金悦公司提供的会议纪要等材料并不能证明逾期办证系政府工作或政策变化等原因造成，其主张缺乏证据支持，不予采纳；对于金悦公司主张违约责任的承担应适用《商品房买卖合同》第十五条约定的答辩意见，本院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第二十二条对《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定作出了变更，且《合同补充协议》第二十四条明确约定“本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准。”故金悦公司应按变更后的合同约定履行义务及承担责任，此点答辩意见，不予采纳；对于金悦公司主张原告起诉已超过诉讼时效的答辩意见，经查认为，金悦公司在2014年11月20日向当地政府提交的《关于解决“悦泰山里”项目历史遗留问题的工作进展说明》中有“三年来购房居民不能办理房屋产权、户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜，一直怨声载道，不断上访”等记载，足以证明在其权利受到损害之日起，房屋买受人始终在持续、未间断地主张权利，金悦公司对此也是明知的，本案诉讼时效因买受人持续要求金悦公司履行义务而多次中断，故对金悦公司此点答辩意见，亦不予采纳。本院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照约定全面履行义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2011年7月2日交付，按照买卖合同及补充协议的约定，金悦公司应于2012年7月2日前完成产权登记备案，但金悦公司至今仍未能办理案涉房屋的初始登记备案，致使买受人至今未能办理房屋产权登记及取得房屋权属证书，金悦公司的行为已构成违约，理应按照合同约定承担相应违约责任。综上所述，二原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告大连金悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姜明君、王丽娜以购房款596545元为基数自2012年7月3日起至所购房屋具备办理房屋所有权登记条件之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元（原告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨慧超二〇一七年六月五日书记员 于 梅 来自：