（2017）辽0702民初280号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-31
案件名称
原告幺明志诉被告锦州国维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
锦州市古塔区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
幺明志,锦州国维房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第七十五条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款
全文
辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0702民初280号原告：幺明志，男，1972年3月3日出生，汉族，锦州市光宇石油产品销售有限公司司机，住锦州市古塔区，身份证号码21140419XX********。委托诉讼代理人:姜海兰、盘龙，辽宁名崛律师事务所律师。被告：锦州国维房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区，统一社会信用代码912010700XXXXXXXXXX。法定代表人：潘锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。原告幺明志诉被告锦州国维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告幺明志向本院提出诉讼请求，1、请求人民法院依法判令被告锦州国维房地产开发有限公司支付逾期交付房屋违约金18914元（从2014年1月1日至2014年10月31日按照年利率4.25%计算，从2014年11月1日至2015年11月30日按照年利率4.25%有1.3倍计算）；2、判令被告锦州国维房地产开发有限公司返还购房款3万元；3、由被告锦州国维房地产开发有限公司负担诉讼费用。事实及理由：原告与被告锦州国维房地产开发有限公司于2013年5月20日签订《委托建房协议书》，协议书约定原告在被告锦州国维房地产开发有限公司处购买坐落于锦州市古塔区延安路二段102号鑫龙花园5号楼西一单元5层东户（入住房号5-15号），面积为115.86平方米，房屋总价款492405元。原告于2013年5月20日交付20万元购房款，该房屋为贷款购房，余款办理贷款。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日。2015年5月原告到被告公司售楼处询问房屋何时可以入住，在聊天过程中售楼处工作人员告知原告可以按原价格调整楼层将原房屋调到3号楼21层西一单元东户，面积117.73平方米，并交付3万元首付款。2015年11月被告通知原告办理入住，并要求原告按原房号办理入住，否则不予办理，并且对原告交付的3万元不予认可，违约金拒绝给付。因房租过高，无奈之下原告办理了入住，但是3万元购房款及违约金经过多次协商，被告锦州国维房地产开发有限公司未予解决。被告锦州国维房地产开发有限公司辩称：我公司同意给付违约金，标准是按照银行活期存款利率给付。关于购房款3万元，我公司不知情，与我公司没有任何关系，按照起诉状中原告的表述，3万元是调楼层个人的好处费，与我公司无关。经审理查明：2013年5月20日，原、被告签订了委托建房协议书，协议约定：原告购买被告所建鑫龙花园小区高层房屋一户，入住时间2013年12月31日，若逾期入住，乙方按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。暂测建筑面积115.86平方米，户型两室，第5号楼西一单元五层东户。单价每平米4250元，总价492405元，分二期交付，第一期付款期为2013年5月20日，房款金额20万元，第二期付款期：楼房主体封顶时，补齐全部房款。签订协议当日，原告向被告交付了房款20万元，被告为其开具收款收据一张。因被告未能在合同约定的期限内交付房屋，2014年7月18日，被告向鑫龙花园业主出具一份承诺书，内容为：“鑫龙花园业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）；2、入住标准必须达到水电齐全；3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时交付入住，第3条和第4条全部作废；4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付。”该承诺书上盖有被告公司公章，并有公司经理赵添鑫、杜凯签字。2015年5月4日，原告为调整楼层，与被告售楼处协商后向被告交付购房款3万元，被告售楼处工作人员向原告开具收条一张，内容为：今收定金3万元整，预定3号楼21层西一单元东户，面积117.73平方米，总房款5003525元整，单价每平米4250元，总首付款3万元整，未付首款20万元整。收条上有甲方幺明志签字，并注明身份证号码及联系电话，盖有被告公司扁红印章和史可签字，并注明史可手机号码及被告公司电话号码、售楼处电话号码。史可当时为被告售楼处经理，其证实原告交付3万元，是因被告公司当时资金紧张，在原告调整楼层时，售楼处要求其先预交一部分购房款作为条件。2015年11月30日，原告按原协议约定房屋及房款办理了入住。原告向被告要求返还3万元购房款，被告以系收款人个人行为与公司无关为由拒绝返还。本院所确认的上述事实，有原告提供的委托建房协议书、收款收据2张、承诺书、收条1张、证人幺秋梅证言，本院制作史可询问笔录,以及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点存在以下两点：一是关于原告要求被告支付违约金从2014年1月1日至2014年10月31日按照年利率4.25%计算，从2014年11月1日至2015年11月30日按照年利率4.25%的1.3倍计算一节。原、被告签订的委托建房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，依法受法律的保护。该协议中约定的违约金在承诺书之后发生了改变。但承诺书中约定的违约金明显过高。根据我国合同法及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失”。本案中因被告逾期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款20万元的利息损失。原告要求被告支付违约金从约定回迁之次日即2014年1月1日至2014年10月31日按照年利率4.25%计算，从被告承诺入住之次日即2014年11月1日至实际入住之日即2015年11月30日按照年利率4.25%的1.3倍计算，符合法律规定，故原告该项请求，本院予以支持。二是原告要求返还房款3万元一节。被告抗辩认为，3万元收条上没有被告公司公章，不是购房款而是好处费，对此节不予认可。首先，原告交付3万元，地点在被告的售楼处，收款人为售楼处的工作人员，收条上有经手人当时任售楼处经理史可的签字，盖有被告公司的扁章，同时有当时经手人史可的证实，以上内容足以证明当时原告有理由相信收款人行使的是被告公司工作人员的职权，故应认定被告收取了原告交付的3万元。其次，该3万元的性质问题。被告抗辩认为是调整楼层的好处费。根据收条上标注的内定看，被告收取的应是房款，而被告认为是好处费未能提供有效证据，故应认定3万元属于房款。原告购买被告的房屋，该3万元不在办理入住的房屋房款之内，现在原告已全额交付房款并办理入住，被告理应将原告交付的3万元予以返还，故原告要求被告返还3万元房款的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第（四）、（八）项之规定，判决如下：一、于本判决生效后15日内，被告锦州国维房地产开发有限公司赔偿原告幺明志违约金18,914元（以房款20万元为基数，自2014年1月1日至2014年10月31日按照年利率4.25%计算，自2014年11月1日至2015年11月30日按照年利率4.25%的1.3倍计算）；二、于本判决生效后15日内，被告锦州国维房地产开发有限公司返还原告幺明志房款3万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1022元，减半收取511元，由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 蒋 彬二〇一七年六月五日书记员 曹婉鑫 来源：百度搜索“”