（2016）苏0591民初9983号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-09-30
案件名称
9983姜尝奇与卞村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜尝奇,卞村
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初9983号原告：姜尝奇，男，1980年12月28日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉璐，江苏正盛律师事务所律师。被告：卞村，女，1983年2月20日生，汉族，住睢宁县。原告姜尝奇与被告卞村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。因被告下落不明，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告姜尝奇及其委托诉讼代理人胡嘉璐到庭参加诉讼，被告卞村经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姜尝奇提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金33.5万元（按房款总额335万元的10%计算）；2.诉讼费被告承担。审理中，原告变更第1项诉请为被告支付原告违约金12万元。事实和理由：2016年4月17日，原、被告签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》一份，约定由被告购买原告位于苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋，总价335万元，双方于2016年7月18日前签订该房屋网签合同并办理相应资金托管手续，购房人承诺在资金托管后3个工作日内办理银行购房贷款。同日被告向原告支付购房意向金(即定金)15万元，双方与中介方苏州存房房地产经纪有限公司（以下简称苏州存房公司）共同签订《意向金合同》。合同签订后，被告不愿配合原告履行网签及支付房款等义务。在中介方多次催告未果后，原告于2016年7月29日对被告进行短信催告，要求被告于2016年8月l日上午十点前往苏州工业园区房地产交易管理中心继续配合办理相应购房手续，但被告依旧置之不理，导致该房屋买卖交易至今仍未完成。按合同第七条第3款约定，“如果甲乙双方未能按照第三条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。”原告于2016年8月23日依照合同约定向被告发出正式《通知函》，要求被告在收到《通知函》之日起十日内联系原告继续履行合同，否则视为原告解除合同。2016年8月24日，被告收到上述通知。2016年9月6日，原告决定解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并委托律师向被告发出正式《解除函》。被告行为已构成根本违约。被告卞村未作答辩。经审理查明，苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋建筑面积90.96平方米，于2014年7月18日登记于原告姜尝奇及其配偶邹茹婉二人名下。2016年4月17日，原告姜尝奇（甲方、卖方）、被告卞村（乙方、买方）、苏州存房公司（丙方）签订《意向金合同》一份，就上述房屋以335万元价格转让达成意向，并由乙方支付意向金13万元。同日，原告姜尝奇（甲方、售房人）、被告卞村（乙方、购房人）签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》一份，约定：甲方将上述房屋以335万元价格卖给乙方。合同第三条约定：乙方于2016年4月17日向甲方交付定金15万元。乙方部分房款以贷款方式支付。甲乙双方于2016年7月18日前签订该房屋网签合同并签订该房屋资金托管协议以及办理相关资金托管手续。乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款。如因乙方自身原因未能获得贷款或贷款金额不足，需在资金托管协议订立后30日内自筹资金汇入资金托管账户。银行贷款下放后三个工作日内甲乙双方办理产权过户手续并缴纳税费。第五条约定：甲方承诺于甲方拿到全款、乙方拿到产证后一周内将该房屋交付乙方。第六条约定：过户税费（物业维修基金除外）由乙方承担。第七条第3款约定：如果甲乙双方未能按照第三条约定的条款按期履行合同的……守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。第5款约定：甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同还作了其他约定。同日，被告向原告支付定金15万元。2016年7月29日，原告姜尝奇向被告卞村在《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》上所留电话189××××9333发短信称：“卞村女士，我是九龙仓时代上城1期203室的业主姜尝奇，依据我们的房屋买卖合同你应于2016年7月18日进行网签，在此之前，中介房天下明确告知我方，你方由于自身原因不愿继续进行网签等手续，拒绝完成此房的购买交易行为。出于诚意我方愿再给予一次机会，请你于下周一（2016年8月1日）上午十点到苏州工业园区房地产交易管理中心继续执行此购房合同，完成网签、首付、资金托管等流程；如到期仍不执行，你方将被视为合同违约方，请知悉遵守为盼！谢谢配合！”同日，居间方人员又向上述电话189××××9333发短信称：“尊敬的卞村女士您好，关于您之前通过我们公司购买的雅九龙仓时代上城5幢203室，根据三方协议（协议编号：201604D0000667）约定的2016年7月18日网签资金托管手续，由于您方原因造成网签合同至今未进行，由于您已经超过约定网签时间11日且一直与您联系，电话未接，短信未回，由于您方的违约我们无权扣押业主房产权证和土地证，如果收到本短信24小时内未见您回复，我们将退还业主产权证和土地证，以及退还房产证和土地证所造成的一切后果由您方负责。”2016年8月23日，原告姜尝奇向被告卞村“苏州市工业园区九华路88号中央景城4-103”、“江苏省睢宁县睢城镇苏源社区1136号”两处地址邮寄《通知函》，内容为：“卞村女士：我是苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋的出卖人姜尝奇。2016年4月17日，你与我就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋(下称该房屋)的买卖事宜签订了合同编号为201604D0000667的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《合同》)。按照《合同》约定，该房屋成交价格为人民币3350000元，你方应于2016年7月18日前与我签订该房屋的网签合同并办理相应的资金托管手续。在约定网签日期到达前你方以各种理由表示不愿继续履行网签及支付房款等义务，本人于2016年7月29日对你进行过短信催告，要求你于2016年8月1日上午十点前往苏州工业园区房地产交易管理中心继续配合办理相应购房手续，但你依旧置之不理，导致该房屋的买卖交易至今仍未完成。按照《合同》第七条第3款约定，‘如果甲乙双方未能按照第三条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同，如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。’出于诚意我方再次正式通知你：请你于收到该通知之日起十日内与我联系一同前往苏州工业园区房地产交易管理中心办理网签及资金托管等购房手续，同时按照《合同》约定向我支付逾期履行的相应违约金。届时你方若仍旧不于配合，视为我方依照《合同》约定解除编号为201604D0000667的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，本人将通过法律途径追究你方的违约责任。特此通知!”2016年9月6日，原告姜尝奇委托江苏正盛律师事务所律师刘军向被告卞村上述两处地址邮寄《律师函》，内容为：“卞村女士：江苏正盛律师事务所接受姜尝奇先生(下称委托人)的委托，指派刘军律师就你与我委托人签订的关于苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋买卖的相关事宜，郑重致函如下：根据我委托人的陈述和提供的资料反映：2016年4月17日，你与我委托人就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区5幢203室房屋(下称该房屋)的买卖事宜签订了合同编号为201604D0000667的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《合同》)。按照《合同》约定，该房屋成交价格为人民币3350000元，你方应于2016年7月18日前与我委托人签订该房屋的网签合同并办理相应的资金托管手续。在约定网签日期到达前你方以各种理由表示不愿继续履行网签及支付房款等义务，我委托人于2016年7月29日对你进行过短信催告，要求你于2016年8月1日上午十点前往苏州工业园区房地产交易管理中心继续配合办理相应购房手续，但你依旧置之不理，导致该房屋的买卖交易至今仍未完成。2016年8月23日，我委托人依据《合同》第七条第3款的规定，向你发出正式的书面催告通知，要求你于收到该通知之日起十日内与我委托人联系一同前往苏州工业园区房地产交易管理中心办理网签及资金托管等购房手续，同时按照《合同》约定向我委托人支付逾期履行的相应违约金。如今十日期限已届满，你方始终未予答复，己构成根本违约。现我委托人决定解除与你签订的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，请你在收到本函之日起3日内向我委托人支付房款总价格10%的违约金。若你方不予协助，本律师将根据姜尝奇先生的授权依法追究你方的法律责任。届时，你方将额外承担诉讼费等费用及严重的信誉损失。特此函告，敬请配合!”2016年9月24日，原告姜尝奇及其配偶邹茹婉作为出卖人与买受人吕逸菲签订《苏州市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，以308万元价格将上述房屋出售给吕逸菲，房屋权属于2016年12月14日过户登记于吕逸菲名下。审理中，原告陈述：原告共收到被告15万元。原告向被告发函后，被告置之不理，原告将涉案房屋出售给吕逸菲。原告实际售价308万元，与被告合同的价格为335万元，差价27万元是原告损失最好的证明，故原告诉请被告支付违约金33.5万元既有合同依据也符合实际情况。考虑到被告已实际支付15万元定金的事实，为减轻双方诉累，原告合计主张被告承担违约金27万元，并扣除被告已付的15万元定金，原告不予返还定金，并由被告另赔偿原告违约金12万元。以上事实，有苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、意向金合同、房产证、土地证、不动产登记簿、转账记录、短信记录、通知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、苏州市存量房屋买卖合同、补充协议、不动产登记簿等证据及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告姜尝奇与被告卞村签订的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。被告未按合同履行义务，原告催告未果后致函解除合同于法有据。按照合同明确约定，违约方应承担总房款10%的违约金，而原告根据实际售房价主张被告承担违约金27万元已属合理。因原告已收取被告定金15万元，该款原告可不予返还，原告诉请被告支付违约金12万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告卞村于本判决生效之日起十五日内支付原告姜尝奇违约金12万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元、公告费690元，合计3390元，由被告卞村负担。此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。审 判 长 刘 洋人民陪审员 李明俊人民陪审员 刘义文二〇一七年六月五日书 记 员 孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。 来源：百度搜索“”