（2017）豫1722民初1047号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-08-04

案件名称

王明高与张华平、张冬勤租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上蔡县人民法院

所属地区

上蔡县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王明高,张华平,张冬勤,张华勤,张华站

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

河南省上蔡县人民法院民事判决书（2017）豫1722民初1047号原告王明高（反诉被告），男，汉族，住上蔡县。委托代理人常自华，河南博建律师事务所律师。被告张华平（反诉原告），女，汉族，住河南省上蔡县。被告张冬勤（反诉原告），女，汉族，住上蔡县。被告张华勤（反诉原告），女、汉族、住上蔡县。被告张华站（反诉原告），男，汉族，住郑州市金水区。四被告委托代理人肖倾涛，河南豫川律师事务所律师。原告王明高与被告张华平、张冬勤、张华勤、张华站租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王明高及其委托代理人常自华、四被告委托代理人肖倾涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)诉称，2013年4月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将位于上××中段的蔡明园公园东大门南侧十二间门面房（包括负一楼至六楼面积共计3000平方米）租赁给原告，租赁期限十五年，被告保证出租房屋符合出租条件，原告有权转租。合同签订后原告依约履行合同，按时交纳房租，被告也依约交付了房屋。原告承租被告房屋后，由于地下室用不着，原告于2013年6月7日将承租被告的负一楼地下室十一间及由南向北第四间门面转租给孙磊经营溜冰场，原告与孙磊在房屋租赁合同中约定租赁期限为三年，自2013年6月17日起至2016年6月16日止。房屋租金为：第一年7万元，第二年7.5万元，第三年8万元，孙磊于每年5月17日前向原告一次性缴纳当年房租租金。原告与孙磊签订房租租赁合同后，双方依约履行，孙磊按约定向原告交纳了第一年房租租金7万元，原告按约定及时向孙磊交付了租赁房屋。孙磊在承租房屋期间，对上述房屋进行了装修装饰并用于经营溜冰场和酒吧，在正常经营过程中，2014年6月份，孙磊经营的溜冰场多处出现渗水、漏水现象，积水达到脚脖深，不能经营。原告要求孙磊交纳后续房租，孙磊不但拒交，还要求原告等人赔偿损失。原告多次通知被告解决房屋质量问题，了结与孙磊的纠纷，被告置之不理。孙磊停止经营并将原告等人诉至法院要求赔偿损失20万元，孙磊虽然因为无法提供具体的损失评估实物、无法进行鉴定损失而败诉，但经驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所鉴定：被告的地下室分项工程质量不合格等是地下室过水的原因。原告应收的第二年度和第三年度的租金不能按合同收回完全是由被告的的地下室质量不合格所致，虽然被告在2015年11月对北侧四间地下室、2016年11月对南侧7间地下室的内部防水进行重做，但被告的行为损毁了原告固定装修部分400㎡左右的地板砖及四周的墙面，这部分固定装修价值达5万余元，被告的地下室质量不合格不仅严重影响原告的转租和收益，而且造成原告需要重复装修，原告多次与被告交涉，要求被告赔偿损失，但被告至今未赔付。遂诉至法院要求被告赔偿因其提供的租赁房屋地下室质量不合格给原告造成的经济损失15.5万元。被告（反诉原告）张华平、张冬勤、张华勤、张华站辩称，1、该合同是王明高、王明利与四被告签订的租赁合同，但参加诉讼的只有王明高一人，应当通知王明利参加；2、原告转租孙磊时未通知被告，且装修时也未告知被告；3、漏水的原因是原告装修不当及二楼的蓄水池、储水罐管理不当等原因造成的，2016年双方达成协议对地下室进行了维修，双方矛盾自然消除，任何一方不得再以此事为理由拖延双方房屋租赁合同的实施。综上，驳回原告的诉请。反诉原告诉称，2013年4月28日反诉人将位于上××中段蔡明园公园东大门南侧十二间门面房租赁给被反诉人，租期为15年，双方对此签有房屋租赁合同，该合同明确约定租赁方在装修时必须保证不改变房屋主体结构，且因装修引起的安全隐患由租赁方自己承担。另又约定租期内租赁方可以转租，但转租时必须书面告知出租方，转租才成立。但被反诉人不顾这些约定，私自装修改变主体结构，并且在未告知出租方的情况下私自将房屋转租给他人，被反诉人的行为已经构成违约，被告提起反诉要求：1、解除反诉人和被反诉人之间的房屋租赁合同；2、判令被反诉人对租赁房屋恢复原状并返还；3、要求被反诉人支付违约金。反诉被告辩称，砸楼梯和雨搭、房屋主体结构的改变是经过房东交涉同意的。李勇系反诉人的委托代理人，租赁之事均由李勇出面协调。因被反诉人租赁的地下室用不着，与李勇协商同意后才转租的，李勇还替被反诉人代收了3万元租金。反诉人对上述情况均知晓，要求解除合同没有依据，应驳回反诉请求。经审理查明，四被告将其拥有的位于上××中段蔡明园公园东大门南侧十二间门面房租赁给原告王明高。2013年4月28日双方进行协商达成租赁合同一份，出租方（以下简称乙方）：张华勤、张华平、张冬勤、张华站，承租方（以下简称乙方）：王明高。合同内容为：“一、甲方保证是所出租房屋的合法所有人。二、甲方将位于河南省驻马店市上××中段蔡明园公园东大门南侧十二间门面房（负一楼至六楼面积约3000平方米）租赁给乙方经营。三、该房屋租赁期限共十五年，自2013年11约1日起至2028年10月30日止。四、该房屋租金及交租时间。1、该房屋前五年（从2013年11月1日起至2018年10月31日止），每年租金为人民币：叁拾陆万元整（360000.00）。2、该房屋中间五年（从2018年11月1日起至2023年10月31日止），每年租金为人民币：叁拾玖万陆仟元整（396000.00）。3、该房屋最后五年（从2023年11月1日起至2028年10月31日止），每年租金为人民币：肆拾叁万伍仟陆元整（435600.00）。4、乙方于每年11月1日前一次性向甲方付清当年房屋租金，不得拖欠。5、合同签到后，由乙方一次性交给甲方定金壹拾万元整，由甲方出具收据。6、乙方必须遵守国家的法律、法规、政策，再国家法律、法规、政策允许的范围内进行合法经营及办公。如因乙方进行非法经营所造成的后果一概由乙方自负……十七、本合同一式六份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，后附甲、乙双方身份证复印件”。该合同后有甲方张华平、张冬勤、张华勤、张华站，乙方王明高、王明利签字、按印。合同签订后原告按照约定交付了租金，被告将房屋交付原告管理使用。原告承租期间将地下室11间及由南向北第三间门面转租给孙磊用于经营溜冰场。租赁期限3年，自2013年6月17日起止2016年6月16日止。租金约定为：第一年租金为7万元，第二年租金为7.5万元，第三年租金为8万元。孙磊在使用地下室期间，地下室发生过水现象，导致孙磊无法正常营业。剩余的房租没有给付原告王明高。为此，原告以被告提供的地下室不合格为由要求被告赔偿经济损失15.5万元，即损失为转租租金15.5万元。另查明，2016年2月2日甲方：张华平、张冬勤、张华勤、张华站，乙方：王明高，双方达成调解协议一份，协议内容包括事情起因、结果。其中结果达成以下协议“1、在未查明漏水原因之前，甲乙双方口头商定过，修复地下室，保证质量不漏水、防水修复费用，甲乙双方各付一半。由乙方牵头进行修复、监督指导整个施工过程和负责日常维护管理工作直至合同期满，保障地下室完好无损交还给甲方。现已修复四间，耗资16000元，由甲方支付。在乙方承包期限内地下室管理维修事宜，由乙方自主决定、甲方不再出资。按照谁使用、谁管理、谁维护、谁负责的原则。以后地下室如再出现漏水、渗水、潮湿等危机地下室干燥等一切问题，由乙方承担，甲方概不负责。2、修复后，因乙方拥有使用权，乙方理应现场检验、认定合格后，方可使用，并书面告知甲方。3、地下室修复后，甲乙双方矛盾自然消除，一笔勾销，永不再提。任何一方不得再以此事为理由或借口，阻挠、干扰、拖延原甲乙双方《房屋租赁合同》的实施”。该协议有原、被告的签名。另外2013年4月28日原、被告双方签订的房屋租赁合同，承租人王明高、王明利。2014年11月1日王明高与王明利签订协议书，王明利自愿退出经营，房屋租赁合同的权利、义务全部由王明高享有。上述事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同二份、调解协议、协议书、公证书、（2015）上民一初字第896号卷宗材料等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，原告王明高与被告就位于上××中段蔡明园公园东大门南侧十二间门面房（负一楼至六楼面积约3000平方米）达成房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效合同。合同双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。原告按约交纳了房租，被告交付房屋给原告。原告承租房屋期间将地下室与由南向北的门面房转租第三人，地下室出现过水现象，致使第三人无法租赁，原告转租的租金剩余15.5万元要求原告赔偿，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经审查地下室过水的原因是多方面因素所致，其中一方面是驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所鉴定意见书显示1、地下室分项工程质量不符合《地下工程防水技术规范》，2、室内排水管道安装及使用维护不当形成较大泄露。另外一方面系双方自行达成的调解协议中均认可地下室过水原因为一楼西餐厅在南第二间堆放一水罐及六个白色蓄水桶，水从水桶链接管处溅出，流入地下室。因此原告没有足够证据证明地下室过水的责任全部是由被告造成的。双方自行达成的调解协议中修复地下室，保证质量不漏水，防水修复费用，双方各付一半，被告已经修复地下室并支付费用，其中第三条约定“地下室修复后，甲乙双方矛盾自然消除，一笔勾销，永不再提。任何一方不得再以此事为理由或借口，阻挠、干扰、拖延原甲乙双方《房屋租赁合同》的实施”。综上，原告的诉请没有法律依据，证据不足，本院不予支持。被告辩称签订房屋租赁合同的承租方系王明高、王明利，王明高一人提起诉讼，漏列当事人。经审查2014年王明利与王明高签订协议书一份，王明利自愿退出经营，签订房屋租赁合同的权利、义务全部由王明高享有。王明利自愿放弃权利、义务，原告王明高以自己的名义起诉，主体适格，被告辩称本院不予支持。反诉部分：由于原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以认可。被告在审理过程中向本院提出反诉，被反诉人王明高在没有书面告知出租方的情况下将房屋私自转租，私自装修改变主体结构。其行为违约，要求解除双方签到的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”经审查原告对其承租的地下室于2013年6月7日转租第三人，第三人使用地下室期间发生过水情况，原、被告出面解决，被告对转租事实明确，至今未提出异议。现以转租未书面告知为由要求解除合同，本院不予支持。根据原、被告双方签订的租赁合同第六条约定，被告同意原告按照自己的经营用途，在不影响房屋主体结构和承重结构情况下，对房屋布局进行合理改造。原、被告于2013年4月28日签订房屋租赁合同，经营酒店对房屋进行装修，被告没有提出证据证明因装修出现房屋安全隐患事实，原告的行为没有违反合同约定，不符合解除条件。综上，被告反诉要求解除合同的诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求原告对租赁房屋恢复原状、返还并支付违约金的诉请。原告按照合同约定进行装修，不影响房屋主体结构和承重结构，没有违约行为，对该诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告王明高的诉讼请求。二、驳回反诉原告张华平、张冬勤、张华勤、张华站的诉讼请求。案件受理费3400元，由原告王明高承担。反诉费100元，由被告张华平、张冬勤、张华勤、张华站承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审　判　长　　任秋莲审　判　员　　李广涛人民陪审员　　王刘常二〇一七年六月五日书　记　员　　曾艳荣关注公众号“”