（2017）鄂2828民初400号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-26
案件名称
鹤峰县长冠商贸有限公司与鹤峰县走马镇古城村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤峰县人民法院
所属地区
鹤峰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹤峰县长冠商贸有限公司,鹤峰县走马镇古城村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十条
全文
湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2828民初400号原告：鹤峰县长冠商贸有限公司（以下简称长冠公司），统一社会信用代码：91422828790580889R，住所：鹤峰县容美镇沿河路149号。法定代表人：蒋仁实，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：徐哲，湖北民基律师事务所律师。委托代理人（一般代理）：辛贵云，湖北领会律师事务所律师。被告：鹤峰县走马镇古城村村民委员会（以下简称古城村委会），住所：鹤峰县走马镇古城大道。法定代表人：罗建波，该村民委员会主任。委托代理人（特别授权）：刘文明，鹤峰县走马法律服务所法律工作者。原告长冠公司与被告古城村委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长冠公司的委托代理人徐哲、辛贵云，被告古城村委会的法定代表人罗建波、委托代理人刘文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长冠公司诉称：我公司的诉讼请求：1、依法确认我公司对古城宾馆一楼商用房的优先承租权；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年8月16日，我公司与被告签订《古城宾馆承租协议书》，约定被告将古城宾馆新建房屋及原宾馆（除谷臣鹤承租的一楼房屋外）一楼余下房间出租给我公司使用，同时将后院坝及原建平房一并出租，租期10年，租金前4年为每年5万元，后6年为每年5.5万元，还约定：租期届满后，同等价格优先我方继续承租。合同期满后，被告依照《鹤峰县三资管理办法实施细则》的要求，以公开招标的方式招租。2017年4月20日，鹤峰县农村产权交易中心举行竞租会，以投暗标的方式实行竞价，因恩施锦昌商贸有限公司报价高于我公司而中标。2017年4月21日，我公司书面通知被告和鹤峰县农村产权交易中心，明确表示愿意以中标价继续承租并主张优先承租权，但都没有答复。恩施锦昌商贸有限公司成立不足一年，不符合招标文件的规定，程序不合法。被告违反合同约定，侵害了我公司的优先承租权，请求依法支持我公司的诉讼请求。被告古城村委会辩称：优先承租权不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。同等条件要求原承租人必须参与公开招标投标，还应当取得一致的竞标结果。虽然锦昌商贸有限公司没有从事两年商业经营的成功经历，是不符合招标文件规定的条件，但他们是和另一家公司组成的联合体，而另一家公司是符合上述条件的，竞标程序是否合法也不是本案处理的范围。原告没有竞标成功就丧失了诉争房屋的优先承租权，因此原告的诉讼主张依法不能得到支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年8月16日，原告长冠公司与被告古城村委会签订《古城宾馆承租协议》，被告将古城宾馆有关商用房屋出租给被告使用，双方约定：“租期10年，租金前4年为每年50000元，后6年为每年55000元，一年一交，期满后，同等价格优先原告继续承租。”。2016年8月16日合同期满后，原告仍继续使用上述租赁房屋，但双方一直没有续签合同。2017年1月，古城村委会依据鄂财农村发（2014）10号文件、鹤政办发（2015）18号文件规定决定将上述房屋以招标投标的方式公开招租，经请示后得到鹤峰县走马镇人民政府和鹤峰县财政局走马财政所的同意，鹤峰县农村产权交易中心制定了招标文件。2017年3月10日。古城村委会书面通知长冠公司，要求其做好竞标准备。3月16日，长冠公司向古城村委会提交了续租报告，愿意续租并对被告公开招租提出了看法。3月24日，古城村委会制定了房屋经营权出租方案，长冠公司的代表蒋仁立在方案上签字确认。3月28日，鹤峰公示网发布了《走马镇古城村古城宾馆一楼商业用房招租公告》。2017年4月20日，鹤峰县农村产权交易中心、鹤峰县走马镇人民政府、鹤峰县财政局走马财政所、古城村委会及鹤峰县立鹤律师事务所律师共同在走马财政所举行竞标会，拟定以投暗标的方式投标。截止当天上午9时，报名参加竞标的商家有长冠公司、恩施锦昌商贸有限公司（以下简称锦昌公司）、双虎家私三家，但只有前两家公司按招标文件交了保证金，经现场联系双虎家私其表示弃权。在参加投标的供应商不足3家的情况下，鹤峰县农村产权交易中心依据2004年财政部18号令第四十三条的规定，决定采用以竞争性谈判方式投标，并当场更换会标为：“走马镇古城村古城宾馆一楼经营权竞争性谈判现场会”，但未按《中华人民共和国政府采购法》的要求成立谈判小组，制定谈判文件和实际组织谈判，仍由长冠公司和锦昌公司以暗标的形式递交投标文件。两家竞标公司分别投标后，走马镇政府的代表现场开标，结果是长冠公司的标底1302001.00元，锦昌公司的标底1790000.00元，鹤峰县农村产权交易中心当场宣布标底高的锦昌公司中标。4月21日，长冠公司分别给古城村委会和鹤峰县农村产权交易中心送达了愿以179万元的同等价格继续承租的通知书，但均没有作出回复。4月22日，鹤峰县农村产权交易中心给锦昌公司发送了中标通知书。长冠公司认为古城村委会侵害了其房屋优先承租权，遂向本院提起诉讼。另查明，锦昌公司成立不足两年的时间。以上事实，有双方当事人的陈述及《古城宾馆承租协议》，古城村关于长冠超市公开招租的请示，HFXLJG2017-003号招标文件，古城村委会给长冠公司的通知，长冠公司的续租申请，古城村房屋经营权出租方案，古城村古城宾馆一楼商业用房招租公告，鄂财农村（2014）10号文件，鹤政办发（2015）28号文件，长冠公司给古城村委会、鹤峰县农村产权交易中心的通知及送达通知的现场照片，鹤农产权交易通字（2017）004号中标通知书予以证实。本院认为：优先承租权法律尚无明文规定，不属于法定权利，而是基于合同约定产生的约定权利。原，被告之间有合同约定，应依约定。根据双方的约定，原房屋租赁合同期满后，在同等条件下，被告继续出租房屋，原告享有优先于其他承租人的承租权。被告为了使原租赁房屋物权利益最大化，采取招投标方式公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原告享有的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原告只有参与招标投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，如不参与则视为对优先承租权的放弃。本案的同等条件，必须是同等地参与招标投标活动，同等地遵循招表投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才会完全出现，原告才能享有优先承租权。原告在竞标中的标底低于锦昌公司，已实际丧失了其优先承租权。原告在锦昌公司竞标成功后再提出同等租赁条件，有悖招标公平原则，也有损招标活动的严肃性，这是对“同等条件”的曲解。虽然，在被告房屋经营权招标投标过程中，锦昌公司没有两年商业经营的成功经历，不具备招标文件规定的资格条件，违反了《中华人民共和国招标投标法》第三十一条“…联合体各方均应具备规定的相应资格条件…”的规定。采用竞争性谈判方式投标后，没有依照《中华人民共和国政府采购法》第三十八条规定的程序进行，投标方式名为谈判式实为暗投式，中标结果也非谈判结果，其形式属于“换汤不换药”，违反了《中华人民共和国招标投标法》第二十八条“…投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。”和《中华人民共和国招标投标法实施条列》第四十四条“…投标人少于3个的，不得开标，招标人应当重新招标。”的规定。但是，对招标投标活动中存在的问题，应由招标投标行政监督部门依照《湖北省公共资源招标投标投诉处理办法》的规定来处理，属于行政法规调整的范围，不属于民事案件的审理范畴，故本案不作考虑。综上所述，原告长冠公司因投标标底低于第三人，已丧失了原承租房屋的优先承租权，其诉讼请求本院依法不予支持。为依法保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第二百三十条的规定，判决如下：驳回原告鹤峰县长冠商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告鹤峰县长冠商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费80元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 范先羿二〇一七年六月五日书记员 田红军 微信公众号“”