（2017）川1124民初477号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-01
案件名称
乐山市万事兴物业有限公司与殷小容、郭丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
井研县人民法院
所属地区
井研县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山市万事兴物业有限公司,殷小容,郭丹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省井研县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1124民初477号原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地四川省乐山市中心城区泌水院商业步行街D区，组织机构代码证：74961086-3。法定代表人：雷定康，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，女，该公司员工。被告：殷小容，女，汉族，1966年4月25日出生，农民，住四川省井研县研城镇。被告：郭丹，女，汉族，1986年2月5日出生，务工，住四川省井研县研城镇。原告乐山市万事兴物业有限公司（以下简称万事兴物业公司）与被告殷小容、郭丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人陈杰、被告殷小容到庭参加诉讼，被告郭丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万事兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2013年11月1日至2016年12月31日前的物业管理服务费用3475.00元（以下简称物管费）（114.08㎡×0.80元/㎡×38个月）；2.判令被告给付原告欠缴的物管费滞纳金1042.00元（3475.00元×30%）（原告在审理过程中将“滞纳金”更正为“违约金”）;3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2011年11月6日签订《盛世·融城前期物业服务协议》，按协议约定收费标准电梯公寓为0.80元/㎡/月，商铺0.70元/㎡/月，多层0.50元/㎡/月，被告应先缴纳物管费后享受服务，从欠费之日起按每天1%交纳滞纳金。2015年11月29日，盛世融城小区成立井研县盛世融城业主委员会，同日，业委会与原告签订《井研县盛世融城小区物业服务合同》，合同约定服务时间为2016年1月1日至2020年12月31日止，2016年12月31日前的收费标准实行过渡原则。过渡期间按前期物业服务协议标准收费。同时约定欠费的业主必须在业主大会和业委会成立后60日内全额交清，逾期将按拖欠的物业费每日加收1‰的违约金。原告按协议内容履行了相应义务，对被告的欠费行为多次进行公告催缴，也向原告发送书面通知，但被告仍不履行自己的义务。为了广大业主利益不受损失，原告为此起诉至法院，请求法院依法判决。被告殷小容辩称，我对业委会的成立以及业委会与原告签订的合同不认可，我只认可业委会成立以前欠缴的物管费。我不交物管费的原因是原告的物业服务不到位，包括：1.没有征得我的同意就让旁边楼层安装雨棚，导致我被盗财物1万多元，原告应当赔偿我的损失，如果原告赔偿了我的损失我就缴纳物管费；2.原告的卫生服务不到位；3.原告事先未通知就随意停水；4.电梯没有备用电，导致我和外孙还有女婿都曾被关在电梯里；5.占用公共地段安装信号塔及设置停车位；6.原告未将账目向业主公布；7.原告的催收通知上的名字写错了，催收单上写的是我丈夫的名字。被告郭丹未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年11月6日，原告万事兴物业公司与郭忠明签订《盛世·融城前期物业服务协议》，约定在业主委员会成立前由原告万事兴物业公司担任盛世融城小区的前期物业管理工作，物业服务费按房屋建筑面积收取，电梯公寓为0.80元/㎡/月，商业物业为0.70元/㎡/月，多层为0.50元/㎡/月；物业费每半年预付一次，每次在第一个月的10号前；拖欠物业费的，从逾期之日起每天按所欠费用的1%计收滞纳金。2015年11月29日，盛世融城小区选举产生井研县盛世融城小区业委会，同日，业委会与原告签订《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定盛世融城小区业委会选聘原告为该小区提供物业管理，服务内容为物业共有部位的维修、养护管理、物业共用设施设备的日常运行维修养护、物业共用部位和相关场地清洁卫生服务、公共绿地养护服务等。物业服务费按业主产权面积计算，从每批次交房之日起，多层住宅、电梯底层住宅按0.50元/㎡/月计算，门市商铺按0.70元/㎡/月计算，电梯住宅从二楼起按0.80元/㎡/月计算。卫生费，即生活垃圾清运费按6.00元/户/月。对拖欠物管费的，从2012年9月1日起，分批次在业委会成立后的60日内全额交清，否则对拖欠的物管费每日加收1‰的违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同同时对服务内容约定了相应的质量标准。另查明：原告万事兴物业公司于2003年3月28日成立，经营范围为：物业管理、停车服务、楼宇清洁；资质等级为三级。郭忠明生前与被告殷小容系夫妻关系，二人共同购买坐落在井研县研城镇迎宾大道13号盛世融城小区住房一套，该房系电梯房，建筑面积114.08㎡。郭忠明于2012年8月26日因病去世，被告郭丹因继承取得该房50%产权。签订物业服务合同后，郭忠明与被告殷小容支付了2011年11月6日至2012年10月31日前的物管费，从2013年11月1日起至2016年12月31日止，二被告均未缴纳物管费，共欠物管费114.08㎡×0.80元/㎡×38个月＝3468.03元，原告万事兴物业公司遂于2014年9月25日、2015年9月25日、2016年12月20日以张贴《物管费催收通知》的方式向被告催收2013年11月1日至2014年10月31日止的物管费1095.00元、2013年11月1日至2015年10月31日止的物管费2190.00元、2013年11月1日至2016年12月31日止的物管费3467.00元，但二被告仍然没有交纳拖欠的物管费。经催收未果，原告于2017年4月10日诉至本院，请求判决。以上事实有原告万事兴物业公司的营业执照、组织机构代码证、资质证明予以证明，二被告对以上证据无异议，本院予以确认；对于《通知》、《物业费缴费通知》、《交费通知》、《物管费催收通知》，被告殷小容认为原告催收单上名字写错，但郭忠明去世前系本案涉及房屋的业主，以上证据证明原告向井研县研城镇迎宾大道13号盛世融城小区房屋业主催收物管费的事实，原告并不知道郭忠明已经去世，因业主姓名写错并不能否认被告作为业主拖欠物管费的事实，故本院对以上证据予以确认；对于井研县房地产管理所出具的《证明》、《井研县盛世融城小区物业服务合同》、《盛世·融城前期物业服务协议》，被告殷小容虽然对以上证据有异议，但未提交证据予以反驳，故本院对以上证据予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告要求被告支付2013年11月1日至2016年12月31日前的物管费是否有事实依据和法律依据；2.原告主张被告支付违约金是否有事实依据和法律依据。一、关于原告主张二被告支付2013年11月1日至2016年12月31日前的物管费3475.00元的请求是否有事实依据和法律依据的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告万事兴物业公司与郭忠明于2011年11月6日签订的《盛世·融城前期物业服务协议》以及井研县盛世融城业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》均约定由原告提供物业服务，被告按合同约定支付物管费的义务，上述合同系双方真实意思表示，双方均应按该协议约定履行各自的义务。原告万事兴物业公司已按协议约定提供了物业服务，被告殷小容作为房屋共有人、郭丹因继承其父遗产份额成为该房业主，二人也应当按照协议约定履行向万事兴物业公司交纳物管费的义务。被告殷小容对物业管理不到位的情形并未提交证据予以证明，故二被告无拒交物管费的正当理由。原告万事兴物业公司作为物业服务企业请求业主殷小容、郭丹支付物管费，应当予以支持。但是原告主张二被告拖欠的物管费为3475.00元，按被告住房的面积和拖欠时间计算，至2016年12月31日止，二被告实际欠费金额为114.08㎡×0.80元/㎡×38个月＝3468.03元，本院对二被告2013年11月1日至2016年12月31日拖欠的物管费确认为3468.00元，对原告超出该物管费的主张，本院不予支持。对于被告殷小容抗辩井研县盛世融城业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》与其无关的理由，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持”之规定，盛世融城小区业委会与原告公司签订的物业服务合同对小区业主具有约束力，二被告作为盛世融城小区业主，也应受该合同的约束，故被告殷小容的抗辩理由不成立。二、关于原告主张二被告支付违约金的问题。原告与郭忠明签订的《盛世·融城前期物业服务协议》第十条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金”以及井研县盛世融城业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》第二十一条约定“对历欠的物管费，即从2012年9月1日起，分批次所欠的物管费，请欠费者必须在业主大会、业主委员会成立后的60日内，全额交清。否则。逾期将按拖欠的物业服务费计算，每日加收1‰的违约金，同时，业主委员会和物管企业将采取各种措施进行追缴”。被告殷小容、郭丹作为业主无正当理由拖欠物管费，原告有权要求二被告按协议约定交纳违约金。原告主张违约金不按二被告拖欠的时间每日计收，统一按欠费金额的30%收取违约金，低于双方约定的违约金金额，且二被告未要求本院对违约金进行调整，故原告对违约金按拖欠金额的30%进行主张违约金不违反法律规定，本院予以支持。故本院对二被告应支付的违约金确认为3468.03元×30%＝1040.41元。综上所述，被告殷小容、郭丹应向原告支付2013年11月1日至2016年12月31日前的物管费3468.03元及违约金1040.41元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告殷小容、郭丹于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务费3468.03元；二、被告殷小容、郭丹于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司违约金1040.41元；三、驳回原告乐山市万事兴物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告殷小容、郭丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 王嘉梅二〇一七年六月五日书记员 黄 滔 微信公众号“”