（2017）黔02民初21号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-08-28
案件名称
黄维、黄迪等与六盘水山海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州省六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州省六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄维,黄迪,六盘水山海房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民初21号原告：黄维，男，汉族，1990年8月18日出生，住贵州省盘县，原告：黄迪，男，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省盘县，二原告特别授权委托诉讼代理人：敖显能，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200810308058。二原告一般授权委托诉讼代理人：黎香丽，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200911971934。被告：六盘水山海房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路新世纪幼儿园B栋302室，统一社会信用代码：91520200789751783Q。法定代表人：李贻富，系该公司经理。一般授权委托诉讼代理人：谭昌毅，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710203483。一般授权委托诉讼代理人：余清凯，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200910759270。原告黄维、黄迪与被告六盘水山海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄维、黄迪及其委托诉讼代理人敖显能、被告六盘水山海房地产开发有限公司的法定代表人李贻富及委托诉讼代理人余清凯、谭昌毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄维、黄迪起诉请求：1、确认原被告于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）合法有效；2、判令被告立即为原告购买的110-111-112-202-（夹层02）号房屋办理产权登记（合同备案登记及产权证书办理）；3、判令被告支付原告违约金（逾期贷款利息5‰每月×23319474元×39月）4547297元；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月23日，原、被告协商一致签订一份《商品房买卖合同》，被告将自己开发的山海观天下1栋110-111-112、202-夹层02的房屋出售给原告。合同约定了房屋按套计算价款，110室房款为2871900元，111室为3083768元，112室为3971760元，202室为11113410元，（夹层）02室为2278618元，总价款为23319474元。约定房屋交付时间为2011年8月30日，产权办理时间为商品房交付使用后730日，对出卖人逾期办理产权的违约责任约定按照规定执行。合同签订之日二原告通过亲属（原告黄迪的父亲黄初羊转款820万元，原告黄维的母亲邹竹仙转款1640万元）账户分三次共计支付被告购房款24600000元，该款项中包含办理产权的契税及维修基金等费用1280526元。2011年7月，被告将房屋交付原告使用，原告投入装修使用至今。双方约定的产权手续办理期限届满，原告多次要求被告办理产权，被告均以资金困难暂时办理不了等各种理由予以推诿。2016年5月，原告持合同到产权部门查询，被告并没有将原告购买的房屋进行备案登记，给原告造成巨大的风险。按照双方合同约定，被告应在房屋交付原告后730日内办理房屋产权，即2013年8月30日之前给原告办理产权，原告将相关办理产权费用支付给被告，被告却予以挪用，至今没有给原告办理产权，被告应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告逾期办理产权时间已经长达39个月，按照原告支付的购房总款每月按照逾期贷款利率5‰计算，被告应当支付原告违约金4547297元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，原告已经按照合同约定支付完毕购房款及相应契税，被告将房屋交付原告使用，但迟迟没有给原告办理产权，被告的行为已经违反约定，应当对原告承担违约责任，该房屋现在被告名下，被告完全可以给原告办理产权，被告不予办理没有依据。原告为保护自己的合法权益，降低风险，特向贵院提起诉讼。被告六盘水山海房地产开发有限公司辩称，1、原告向人民法院提交的《商品房买卖合同》并未成立，对答辩人没有任何约束力。根据《中华人民共和国合同法》第三十三条规定，原告提交的《商品房买卖合同》上并没有加盖被告公司印章，也没有法定代表人签字，因此合同并未成立，原告要求确认合法有效的诉讼请求无法成立。该合同对被告无任何约束力，原告不能以该合同向被告主张权利；2、本案中二原告的主体不适格。本案二原告向法院提交的三张盖有被告公司财务章的《收款收据》，从该收据的表现形式来看，能在本案中主张权利的应为黄初羊、邹碧仙二人，而非本案的原告黄迪、黄维。故本案二原告不是适格的主体；3、涉案房屋的买受人没有向被告补足房屋面积差，故被告未协助实际买受人办理产权登记系行使先履行抗辩权，不应当承担逾期办证的违约责任。买受人向被告支付2460万元房款后，被告也在约定的交房期限内向原告交付了房屋。双方在达成买卖房屋协议时，涉案房屋的面积为预测面积，约定待实测面积确定后，买受人需要被告补足面积差款。此后，被告在办理产权登记时（大确权）发现双方约定交易的面积与产权面积差，买受人需要向被告补足近150万元的购房款，但买受人一直拒绝补足，故依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，本案中，买受人负有先向被告支付房屋差价的义务，被告则负有协助买受人办理产权登记的义务，在买受人未支付差价的情况下，被告有权拒绝协助办理产权登记；4、本案中2460万元全部都是房款，并未包含房屋契税等费用，买受人在没有缴纳其应当缴纳的房屋契税、维修基金等费用的情况下，被告客观上也无法为买受人办理产权登记。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条的规定，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定，在办理产权登记时，房屋买卖的出卖人只能起到协助买受人办理产权登记的作用，买受人没有按照有关规定向房管部门等有关部门缴纳专项维修资金、契税的，有关部门将不予办理产权登记，出卖人客观上也无法为买受人办理产权登记。因此，本案中，买受人所购买的房屋至今没有办理产权登记的另一个重要原因是买受人没有向相关部门缴纳房屋契税和维修基金，也没有将房屋契税和维修基金交给被告，让被告代缴，故被告不应当承担任何责任。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求；5、即使原被告的商品房买卖合同成立，买受人也没有将房款打入被告公司商品房预售资金监管账户。根据六盘水市住房和城乡建设局关于印发六盘水市商品房预售资金监督管理操作管理规程的通知，房屋权属登记机构在办理商品房备案登记手续时应查验该商品房预售资金转交情况，对未按要求缴入预售资金监管账户的，不予办理商品房备案登记手续。在本案中，涉案房款并未打到被告公司指定监管账户，所以客观上被告公司不能给原告办理商品房备案登记手续；6、本案中即使该份合同成立并生效，根据合同约定被告公司协助原告办理产权登记最后期限为2013年8月30日，原告已超出诉讼时效规定。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告黄维、黄迪向本院提交如下证据：1、二原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、被告企业信用档案网页打印件及股东组成信息，拟证明被告的主体资格及股东情况；3、商品房买卖合同复印件，拟证明：①原告向被告购买的商品房按照合同第4条约定是按套计算价款，5套房屋（包括夹层）总价款23319474元；②合同第5条约定双方选择按套计价的，不适用面积差异的处理；③原告采用一次性付款方式，交付时间为2011年8月30日之前；④房屋产权登记及办理时间为房屋交付使用后730日内，逾期办理要承担违约责任；4、付款凭证（银行转款凭证二份、收款收据三份、银行流水清单一份），拟证明原告按照被告的要求将款项支付给被告股东陈山海个人账户。被告财务核实收款后给原告出具收款收据，款项已经付清，包括预收的契税及维修基金等费用1280526元；5、户口本一份、盘县柏果镇继光村委会出具的证明，拟证明转款人邹竹仙系原告黄维的母亲，转款人黄初羊系原告黄迪的父亲。被告六盘水山海房地产开发有限公司质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明二原告就是实际的购房人；对证据2的三性无异议；对证3的三性有异议，这份合同与原告起诉时提交的不一致，加盖的骑缝章不是我公司印章，合同专用章以及法定代表人印章与我公司使用的不相符，合同第五条约定房款以最终测定的面积补差，第十五条约定了办理房屋过户的时间，原告起诉超过诉讼时效。根据该条约定，被告承担的只是协助办证义务，并非直接办证义务；对证据4中收款收据的三性均有异议，收款收据上载明的交款人是邹竹仙和黄初羊，因此购房人系该二人，对其关联性不予认可。收款人不是被告公司的财务人员，加盖的公章也不是被告公司的财务专用章，对收款收据的真实性不予认可，对银行转款凭证的真实性无法确认，因为不是直接转到我公司账户，对关联性不予认可。银行流水清单没有加盖银行的印章，无法确认原告主张的300万元存入谁的账户；对证据5中户口本的真实性和合法性无异议，但与本案无关。对村委会出具的证明的真实性无异议，对证明目的有异议，要证明亲属关系需要派出所确认。被告六盘水山海房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、被告的法定代表人身份证明和营业执照复印件，拟证明被告主体资格；2六盘水恒辉房地产中介服务有限公司作出的测绘报告，拟证明涉案房屋的实际面积3483.27㎡比被告与黄初羊、邹竹仙所签订的商品房买卖合同约定的面积3281.17㎡超出202.1㎡。二原告质证认为：对证据1的三性无异议；对证据2的关联性有异议，测绘报告与本案不具有关联性，原被告在合同约定的价款计算方式是按套计算，与房屋面积无关。对当事人提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、二原告身份证复印件，符合证据三性，予以采信；证据2、被告企业信用档案网页打印件，股东组成信息，符合证据三性，予以采信；证据3、商品房买卖合同复印件，虽系复印件，但上面加盖了被告公司的骑缝章，且与原告提交的付款凭证、收款收据等相印证，故予以采信；证据4、付款凭证（银行转款凭证二份、收款收据三份、银行流水清单一份），转款凭证、银行流水清单与收款收据相互印证，予以采信；证据5、户口本一份、盘县柏果镇继光村委会出具的证明，符合证据三性，予以采信。对被告提交的证据1、被告的法定代表人身份证明和营业执照复印件，符合证据三性，予以采信；证据2、六盘水恒辉房地产中介服务有限公司作出的测绘报告，因双方当事人并未约定房屋单价，而是约定按套计价，故对该证据的关联性不予认定。通过对以上证据的分析与认定，结合双方当事人的陈述，本院查明事实如下：2011年5月23日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告黄维、黄迪向被告购买被告开发的位于六××水市××区××大道北侧××路东侧山海.××天下××楼××室、××楼夹层××室、××楼××、××、××室××套房屋，房屋总价款23319474元。二原告对上述房屋按份共有：黄维所占份额为67%，黄迪所占份额为33%。其中，第四条计价方式与价款约定：商品房价款按以下方式计算：202室房款11113410元，（夹层）02室房款2278618元，110室房款2871900元，111室房款3083786元，112室房款3971760元。第五条面积确认及面积差异处理约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。第八条约定商品房交付时间为2011年8月30日前。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按六盘水市房地产监理处或发证机关规定执行。本公司代办房产证、土地证。”2011年5月20日、2011年5月23日，黄迪的父亲黄初羊分别向被告股东陈山海账户转款3000000元、5200000元，2011年5月23日，黄维的母亲邹竹仙向被告股东陈山海转款16400000元，被告于转款同日分别出具收款收据，确认收到黄初羊交来购房款8200000元，收到邹竹仙交来购房款16400000元，共计24600000元。现二原告以被告未按合同约定办理上述商品房的产权登记为由，诉至本院，请求：1、确认原被告双方于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即为原告购买的110、111、112、202、（夹层）02室房屋办理产权登记（合同备案登记及产权证书办理）；3、判令被告支付原告违约金4547297元；4、案件受理费由被告负担。本案的争议焦点是：1、二原告主体是否适格；2、涉案《商品房买卖合同》是否成立并生效；3、二原告是否存在未按约定缴纳房屋契税等相关款项的违约责任；4、被告是否存在逾期为二原告办理涉案房屋权属证书的违约行为，应否承担为二原告办理涉案房屋权属证书并支付违约金的违约责任；5、二原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效期间。本院认为，首先，虽然二原告提交的《商品房买卖合同》系复印件，但二原告对不能提供原件作出合理解释，且该《商品房买卖合同》复印件上面加盖了被告的骑缝章，并与二原告提交的付款凭证、收款收据相印证；被告虽然辩称涉案房屋的买受人是黄初羊和邹竹仙，但又不能提供其与黄初羊、邹竹仙就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》；虽然涉案房屋的购房款及其他费用系黄初羊与邹竹仙支付，但因黄初羊系黄迪的父亲，邹竹仙系黄维的母亲，黄初羊与邹竹仙出资以自己的子女名义购房符合常理，并且黄初羊的出资额8200000元与邹竹仙出资额16400000元的比例为1：2，与二原告提供的《商品房买卖合同》中约定黄迪与黄维对该房屋按份共有，黄迪所占份额为33%黄维所占份额为67%相符，故对被告的该辩称理由不予采信。本院确认该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”规定，该《商品房买卖合同》自2011年5月23日成立并生效。二原告作为该《商品房买卖合同》的一方当事人提起本案诉讼，主体适格。其次，从双方履行合同的情况看，虽然被告出具的收款收据上载明收到的款项是购房款，但因《商品房买卖合同》中已经明确约定购房款为23319474元，二原告实际支付的24600000元中超出23319474元的部分为1280526元，被告对此不能作出合理的解释，故该1280536元不能视为购房款，而应视为其他费用。按照被告在庭审中的陈述，维修基金按总房款的2%收取，契税按总房款的3%收取，该两项的费用为23319474元×5%=1165973.70元，二原告支付的超出房款的1280256元超出维修基金及契税金额，故被告辩称二原告未支付维修基金及契税的理由不成立。对被告辩称二原告应交纳房屋面积差价的理由，因双方对涉案房屋约定的是按套计价，未约定房屋单价，且《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，故被告主张二原告应交纳房屋面积差价的请求没有合同依据，不予采信。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告负有将办理房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案并保证非因被告责任的情况下二原告在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书，本案中，被告未举证证明其已经履行了上述义务，也未举证证明其对二原告未在约定期限内取得房地产权属证书没有过错，故被告应当协助办理涉案房屋产权登记。对二原告主张违约金是否超出诉讼时效期间的问题，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后730日内协助二原告取得房地产权属登记证书，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2011年8月30日前，则被告协助二原告取得房地产权属登记证书的截止期限是2013年8月30日，故二原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2013年8月31日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”规定，诉讼时效期间至2015年8月31日届满。二原告于2017年1月18日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效期间，故对二原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告黄维、黄迪与被告六盘水山海房地产开发有限公司于2011年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）合法有效；二、被告六盘水山海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后60日内协助原告黄维、黄迪办理位于六盘水市钟山区凤凰大道北侧步云路东侧山海.观天下1幢2楼202室、2楼夹层02室、1楼110室、111室、112室的五套房屋的权属证书；三、驳回原告黄维、黄迪的其他诉讼请求。案件受理费181134元，由原告黄维、黄迪负担29557元，被告六盘水山海房地产开发有限公司负担151577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 徐 芳审判员 林 波审判员 朱会峰二〇一七年六月五日书记员 杨玉成 更多数据：