（2017）桂0902民初629号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-11-16
案件名称
李有源与玉林市？房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李有源,玉林市？房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初629号原告：李有源，男，1982年2月21日出生，汉族，住玉林市玉州区，委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：赵玲秋，广西三益律师事务所律师（特别授权）。被告玉林市？房地产开发有限公司委托代理人：蔡���屈，男，1981年7月9日出生，汉族，住玉林市，系玉林市？房地产开发有限公司的员工（特别授权）。委托代理人：黄有玲，女，1989年6月19日出生，汉族，住广西南丹县，系玉林市？房地产开发有限公司的员工（特别授权）。原告李有源诉被告玉林市？房地产开发有限公司（以下简称？房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李有源的委托代理人刘恩明、赵玲秋，被告？房地产公司的委托代理人蔡晓屈、黄有玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付商品房违约金（违约金的计算方式如下：以商品房总价款334899元为基数，从2015年1月1日起计算至商品房实际交付��日止，按被告每日需向原告支付万分之三的违约金计算，暂计算至2017年1月1日的违约金为73444元，之后续计）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告玉林市？房地产开发有限公司于2013年9月4日签订《玉林市商品房买卖合同》，约定：1、由原告购买被告所开发的位于玉林城区金港路西南侧滨江公馆20栋2单元401号商品房，商品房总售价为334899元。2、被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的，经验收合格的商品房交付原告使用。3、被告逾期交房的，逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起30内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止��被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告以及按照合同约定完全履行了合同义务。但被告至今仍未向原告支付符合合同约定的商品房，也未向原告说明无法按期交付的原因。原告所购商品房至今仍在施工过程中，离交付遥遥无期。被告违约事实明显，严重损害了原告的利益。被告？房地产公司辩称，1、对于19号楼业主起诉逾期交房没有异议，对于20号楼业主起诉有异议，20号楼业主赔付应当按照合同标准赔付。2、19号楼、20号楼延期交房违约金的计算方法中要求扣雨天和政府要求停工的天数。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——原告身份证、工商公示信息、销售不动产统一发票、被告的营业执照、法人代表身份证，本���予以确认并在卷佐证。由被告提供而原告表示异议的证据，本院认定如下：1、玉林市气象局降水证明，系玉林市气象局出具，是真实的，可作为本案的定案依据；2、关于做好防御强台风工作的紧急通知（玉住建管【2013】147号）、关于做好防御强降雨工作的通知（玉住建管【2014】69号）、关于做好防御强台风工作的紧急通知（玉住建管【2014】76号），是真实的，且与气象部门公布的降雨情况基本一致，可以作为本案的定案依据；3、关于要求有关在建工地在玉博会期间停止施工的通知（2015年9月17日），政府要求的停工日期在《商品房买卖合同》约定的交房日期之后，故与本案没有关联性，本院不予采信；4、住房城乡建设部办公厅关于做好汛期安全生产工作的紧急通知（建办厅电【2015】28号、建办厅电【2016】31号）、住房城乡建设部办公厅关于加强汛期建筑施工安��生产工作的紧急通知（建办质电【2016】35号）、自治区住房城乡建设厅转发住房城乡建设部办公厅关于做好汛期安全生产工作的紧急通知（桂建电【2015】22号、桂建电【2016】20号、桂建电【2016】23号）、转发住房城乡建设部办公厅关于做好汛期安全生产工作的紧急通知（玉住建管【2016】86号、玉住建管【2016】100号）、关于做好强降雨防御工作的通知（玉防指电【2016】38号），通知发出时间均在《商品房买卖合同》约定的交房日期之后，故与本案没有关联性，本院不予采信；5、业主拉横幅的照片、视频。该照片、视频难以证实系原告拉横幅，原告拉横幅与被告延期交房之间存在因果关系，故本院不予采信；6、建设工程质量竣工验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，是真实的，但因玉林市城乡规划设计院的法定代表人未签字认可，难以证实20号楼已经五方验收合格；7、整付零寄交寄清单，是真实的，可以作为本案的参考依据；8、滨江公馆交付单，是真实的，可以作为本案的参考依据。本院对本案事实认定如下：原告李有源与被告？房地产公司于2013年9月2日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的江南明珠小区20幢2单元401号房，房屋总价款334899元。原告依约付清房款，履行了合同的应尽义务。上述合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、因政府有关部门的临时限制、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含本数）及其他政策性原因导致工期延误或延期交房。第九条约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。根据玉林市气象局提供的雨量记录显示，2013年9月2日至2014年12月31日止达到中雨以上连续两天以上（含本数）的天数为30天，2014年9月16日-17日降雨量为中雨以下。2014年9月15日，玉林市住房和城乡规划建设委员会发布《关于做好防御强台风工作的紧急通知（玉住建管【2014】76号）》，该通知要求2014年9月16日-17日，各有关单位要加强建筑施工现场的台风防御工作，台风到来时全面停工。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告应按时交付经验收合格的房屋给原告。被告辩称20号楼已于2016年10月30日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，达到交付条件并邮寄收房通知给各业主，部分业主在滨江公馆交付单上签字，并提供建设工程质量竣工验收意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、整付零寄交寄清单、滨江公馆交付单欲证明其主张。但上述意见书、备案表中缺少玉林市城乡规划设计院的验收意见，该单位仅加盖公章，其法定代表人未签字说明是��合格，故难以证实20号楼已经五方验收合格。被告应承担举证不能的法律后果。据此，本院认定直至本案2017年5月25日庭审时20号楼尚未经五方验收合格，未达到交付条件。被告虽然于2016年10月24日以邮件形式通知业主收房，部分业主也承认在滨江公馆交付单中签字确认收房，但20号楼未达到交付条件且被告未明确向全体业主说明，故被告的交房行为违反《商品房买卖合同》的约定，本院依法不予支持。综上，本院认定被告直至2017年5月25日尚未交付经五方验收合格的房屋给原告，存在违约行为。依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、因政府有关部门的临时限制、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含本数）及其他政策性原因导致工期延误或延期交房。根���玉林市气象局提供的雨量记录显示，2013年9月2日至2014年12月31日止达到中雨以上连续两天以上（含本数）的天数为30天，2014年9月16日-17日降雨量为中雨以下。2014年9月15日，玉林市住房和城乡规划建设委员会发布《关于做好防御强台风工作的紧急通知（玉住建管【2014】76号）》，该通知要求2014年9月16日-17日，各有关单位要加强建筑施工现场的台风防御工作，台风到来时全面停工。据此，被告实际超期交房875天（2015年1月1日—2017年5月25日），扣减因雨天、政府限制因素导致的延期交房天数后为843天（875-30-2=843），该843天属于违约延期交房天数。被告应根据上述合同第九条（2）的约定向原告支付违约金84696元（334899元×0.3‰∕天×843天=84696）。原告诉请违约金计算至涉案房屋实际交付之日止，本院认为，由于涉案房屋尚未达到交付条件，何时达到亦不能确定，故本院仅��持违约金计算至本案庭审时即2017年5月25日止。待涉案房屋达到交付条件后，对于2017年5月26日起至涉案房屋达到交付条件并实际交付之日止的违约金可由原告另择途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告玉林市？房地产开发有限公司支付自2015年1月1日起至2017年5月25日止的逾期交房违约金84696元给原告李有源。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1636元，由被告玉林市？房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可���在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审 判 长 黄 双人民陪审员 钟范林人民陪审员 庞玉萍二〇一七年六月五日书 记 员 刘北江