（2017）皖0123民初1490号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-01-12
案件名称
禹洲物业服务有限公司合肥分公司与孙桂群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肥西县人民法院
所属地区
肥西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
禹洲物业服务有限公司合肥分公司,孙桂群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0123民初1490号原告：禹洲物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路新都汇环球广场6-2804、2805、2806，统一社会信用代码913401006897830088（1-1）。负责人：林聪辉，公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，男，该公司员工。被告：孙桂群，女，汉族，1979年7月24日出生，住合肥市肥西县，原告禹洲物业服务有限公司合肥分公司诉被告孙桂群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王涛、被告孙桂群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费2275元，违约金1092元（自2015年1月1日至2016年12月31日，违约金暂计算至2016年9月30日止）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告是合肥市肥西县禹洲华侨城三期的物业服务单位，被告是该小区业主。根据原告与被告签订的《禹洲·华侨城前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务、服务标准、违约责任均作了明确约定。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，交纳欠费总额的3‰作为违约金。合同履行期间，原告依约提供了相关物业服务后，被告违反协议约定自2015年1月1日开始拖欠物业费，截至2016年12月31日共拖欠物业费2275元。原告多次催要未果。被告答辩称：1、肥西县商品住宅销售明码标价书第五条规定物业服务费收费标准为1.26元每平方米，而原告是按1.3元收取；2、原告提供的物业服务存在无公共自行车停车库、私自建造非机动车停车棚、在电梯里任意贴广告牌、允许小商小贩在小区公共区域摆地摊等瑕疵；3、2016年4月21日，原告公司有一保安故意划坏被告家的小汽车。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院查明，2006年4月3日，原告与被告签订了《禹洲·华侨城前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务。协议约定高层住宅收费标准为1.3元每平方米，被告物业面积为72.92平方米，被告于2015年1月1日至2016年12月31日共拖欠物业费2275元未付。本院认为：公民、法人和其他非法人组织合法的财产权利依法受法律保护。本案中双方签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。物业服务合同作为一种持续性、服务性合同，合同当事人之间存在互利共存的密切关系，在合同履行过程中出现争议时，双方应本着互信、合作的原则，尊重对方合理关切，多换位思考，通过真诚有效的及时沟通消除分歧、解决问题。一方面，当物业服务确实存在瑕疵时，业主有权利及时向物业公司反馈并通过合法、合理的适当途径解决问题，物业公司也应该切实履行职责，虚心听取广大业主呼声，理解、尊重业主提出意见和建议的权利，对业主提出的合理诉求及时回应并尽力提高服务质量。另一方面，当物业服务质量存在瑕疵时，业主如果通过不交物业费的方式来消极应对服务瑕疵，则可能会导致后续物业服务质量的进一步降低，在损害业主自身利益的同时，也会影响小区全体业主的共同利益。本案中，根据庭审情况，双方当事人对所欠物业费的事实、时间并无异议。由于《前期物业管理服务协议》中明确约定收费标准按1.3元每平方米计算，本院对此予以确认，被告于2015年1月1日至2016年12月31日共拖欠物业费（72.92×1.3×24）2275元。双方争议的焦点在于被告主张的其车辆受损的事实能否成为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。本院认为，一方面，在原告明确否认被告车辆被划系由其公司工作人员所致的情况下，被告未能提供充分证据证明其车辆被划系由原告作为侵权责任主体所实施导致；另一方面，被告主张其车辆被划所造成的侵权财产损失与原告依据物业服务合同向被告主张物业费系两个不同的法律关系，被告以此为由不缴纳物业费的做法缺乏法律上的依据，对于车辆被划所造成的财产损失，被告可通过其他法定途径另行解决。因此，对于原告要求被告缴纳物业费2275元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金1092元，因双方对被告车辆被划的客观事实均不持异议，仅对此能否作为抗辩事由存在不同的理解，被告据此未缴物业费不属于无故拖欠，缺乏适用物业服务合同中所约定违约金条款的正当性，故对原告的此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孙桂群于本判决生效之日起五日内向原告禹洲物业服务有限公司合肥分公司支付物业费2275元；二、驳回原告禹洲物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙桂群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 姚 军二〇一七年六月五日书记员 曹丽丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。 来自