（2017）陕09民终301号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
王磊与韩柏林、刘平、陈朝辉、陕西兴科房建集团房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
陕西省安康市中级人民法院
所属地区
陕西省安康市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王磊,韩柏林,刘平,陈朝辉,陕西兴科房建集团房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民终301号上诉人（原审被告）：王磊，男，1975年8月13日出生，汉族，住安康市汉滨区委托诉讼代理人：顾勇，陕西恒典律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧陈浩瀚，陕西恒典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩柏林，男，1972年5月5日出生，汉族，住安康市汉滨区。委托诉讼代理人：春晨，陕西联邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘平，女，1979年5月5日出生，汉族，住安康市汉滨区。被上诉人（原审被告）：陈朝辉，男，1975年6月3日出生，汉族，住安康市汉滨区。委托诉讼代理人：杨洁丽，陕西政源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西兴科房建集团房地产有限公司。住所地：安康市汉滨区。法定代表人：胡崇安，董事长。委托诉讼代理人：罗万东，男，该公司员工。上诉人王磊因与被上诉人韩柏林、刘平、陈朝辉、陕西兴科房建集团房地产有限公司（以下简称兴科公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王磊的委托诉讼代理人顾勇、欧陈浩瀚，被上诉人韩柏林及其委托诉讼代理人春晨，被上诉人陈朝辉的委托诉讼代理人杨洁丽，被上诉人兴科公司的委托诉讼代理人罗万东到庭参加诉讼。被上诉人刘平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1137号民事判决，查明事实后依法改判驳回韩柏林对王磊的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由韩柏林、刘平、陈朝辉、兴科公司承担。事实和理由：1.一审判决将王磊、刘平与陈朝辉、徐玲签订的《房屋转让协议》与韩柏林与兴科公司签订的《商品房买卖合同》混为一谈，不符合基本事实；2.一审判决认定韩柏林与陈朝辉之间存在代理关系而不是房屋买卖关系，认定房屋的实际受让人是韩柏林，认定王磊同意将其与兴科公司原签订的《商品房买卖合同》中的权利义务转让给韩柏林，认定王磊收到陈朝辉购房款，均属认定事实错误；3.一审判决适用法律错误，王磊与韩柏林没有合同关系，一审判决王磊承担协助韩柏林办理房产证的合同义务没有法律依据；兴科公司将房屋销售给王磊后，无权对房屋再次销售；王磊与韩柏林没有合同关系，也未委托韩柏林垫付购房款，一审判决王磊向韩柏林返还购房款适用法律错误；4.一审判决王磊等人协助韩柏林办理房屋的所有权手续，用司法权代替了安康市房产管理局的行政权，程序违法。韩柏林辩称，1.韩柏林与陈朝辉之间是委托购房关系，本案的《房屋买卖合同》的权利义务关系王磊已经转让给韩柏林，王磊将原购房合同和票据交还兴科公司，兴科公司与韩柏林重新签订了《房屋买卖合同》；2.本案争议的购房款1500000元已经支付了王磊，王磊出具了收条；3.一审判决适用法律正确；4.一审判决程序合法，一审判决王磊配合办理过户手续是履行合同义务，并未代替行政权。陈朝辉辩称，1.本案王磊、刘平与陈朝辉、徐玲签订的《房屋转让协议》是合同权利义务的转让，并非房屋所有权的转让；2.韩柏林与陈朝辉之间是委托购房关系；3.变更申请上是王磊、刘平亲自签字；4.王磊收到1500000元房款；5.一审程序合法，并非用司法权取代行政权。兴科公司辩称，1.兴科公司与韩柏林签订的合同真实有效，也经过了备案；2.变更申请上是王磊、刘平本人签字，韩柏林的名字是公司工作人员书写的。刘平辩称，1.刘平与韩柏林无任何合同关系，也没有义务配合韩柏林办理登记手续；2.王磊、刘平与陈朝辉、徐玲签订的《房屋转让协议》实际是将房屋抵押给陈朝辉借款，实际陈朝辉并未向王磊提供借款，《房屋转让协议》未履行；3.变更申请中变更对象一栏王磊和刘平没有填写，王磊和刘平没有申请将房屋变更给韩柏林；4.刘平与王磊于2015年10月离婚，离婚前一直居住在争议房屋。韩柏林向一审法院起诉请求：1.确认韩柏林与兴科公司签订的XKMZ-0457号《商品房买卖合同》合法有效；2.由兴科公司立刻将韩柏林与其签订的XKMZ-0457号《商品房买卖合同》在安康市房屋管理局进行备案登记并为韩柏林办理该房屋产权证，王磊、刘平、陈朝辉予以配合；3.由王磊、刘平返还韩柏林代其垫付补交的房款及偿还银行按揭贷款共计223752.15元；4.案件诉讼费由王磊、刘平、陈朝辉、兴科公司共同承担。一审法院认定事实：2015年2月1日，韩柏林给陈朝辉及其妻徐玲出具一份委托书，委托陈朝辉和徐玲在兴科明珠花园小区购买一套住房，并载明与购房有关的行为所产生的法律后果由韩柏林承担，最终所购房屋为韩柏林所有。同日，陈朝辉向韩柏林出具了一份收条，载明收到韩柏林交付委托购房款1500000元。2015年2月17日，王磊、刘平与陈朝辉、徐玲以合同甲方和乙方名义签订一份《房屋转让协议》，约定：王磊、刘平将其合法拥有的一套房屋转让给陈朝辉、徐玲；转让房屋基本情况为位于安康市汉滨区兴科明珠花园P6幢5单元1号房，房屋为框架结构，建筑面积217.39平方米，实用面积196.158平方米；转让价格为1500000元，此房款包括装修、家具等屋内各项设施；付款方式为双方一致同意一次性支付，甲方在收款时应向乙方提供将房屋产权办理到乙方名下的全部手续、收据；甲方应于合同生效之日起对乙方进行交付，乙方如无任何异议，甲方在完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；甲方保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，甲方保证转让房屋不涉及第三方的权利；合同自甲、乙双方签字之日起生效。王磊、刘平与陈朝辉、徐玲分别在合同甲方和乙方栏签名捺印。当日，王磊、刘平向陈朝辉、徐玲出具了一份收条，载明收到陈朝辉、徐玲购买兴科明珠花园P6—501房款1500000元。2015年8月19日，王磊、刘平向兴科公司出具书面申请，请求将其在安康市汉滨区江北兴科明珠花园P6座5单元1号，建筑面积217.39平方米，实用面积196.158平方米的房屋变更为韩柏林，并将其与兴科公司签订的商品房买卖合同原件及相关票据原件退还给兴科公司。同日，兴科公司即与韩柏林签订了合同编号为XKMZ—0457的《商品房买卖合同》，约定：兴科公司将其开发的位于兴科明珠花园小区P6幢5层01号房屋出售给韩柏林；合同约定建筑面积共217.39平方米，套内建筑面积196.158平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米2800元，总价款为608692元；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向安康市房地产管理局申请登记备案。后兴科公司将其在2010年9月1日为王磊开具的购房款金额为188692元的销售不动产统一发票上，付款方王磊的名称及身份信息变更为韩柏林，并于2015年9月24日为韩柏林出具了一张购房款金额为420000元的销售不动产统一发票。2015年10月9日，韩柏林为涉案房屋交纳契税18260.76元。2015年10月16日，韩柏林为涉案房屋交纳专项维修基金17391元。因王磊、刘平在购买涉案房屋时在中国建设银行安康分行办理有住房贷款未还清，为了办理该房屋所有权证需要，韩柏林于2016年4月6日向中国建设银行安康分行归还王磊在该行的剩余贷款本金及利息共计209337.15元，中国建设银行安康分行亦出具了个人贷款结清证明。因该房屋实际测量面积比合同约定面积增加了4.65平方米，2016年4月11日韩柏林又向兴科公司补交购房款14415元。同日，安康市房地产业管理局为韩柏林颁发了安房权证产字第W300912-03-P6-15**号房屋所有权证，载明:房屋所有权人为韩柏林，房屋坐落地址为安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—501室，建筑面积为222.04平方米。2016年5月4日，安康市房产管理局作出关于撤销韩柏林房屋登记的决定，载明：经查明，2010年1月14日开发商与王磊《商品房买卖合同》载明的楼盘地址为江北办黄沟路兴科明珠P6幢5层01号。2015年9月14日，开发商将该《商品房买卖合同》由王磊变更为韩柏林，记载的楼盘地址为建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—501号，该地址表述不同的两处房产为同一房产。由于开发商对两处地址表述不同，造成房屋信息录入不同，导致房屋登记发证错误，对座落于安康市汉滨区建民办安康大道明珠花园地上P6幢1—501号为韩柏林所做的房屋登记予以撤销，收回其安房权证产字第W300912-03-P6-15**号房屋所有权证。2016年5月13日，韩柏林诉至法院。同时查明，兴科公司与王磊就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》仅在安康市房管局进行了合同备案登记，王磊并未取得该房屋的所有权证。涉案房屋现由韩柏林居住使用。因王磊与他人之间的经济纠纷，汉滨区法院于2015年10月20日作出（2015）汉滨民保字第0091号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。2015年11月23日，韩柏林将陈朝辉列为被告，王磊、刘平、兴科公司列为第三人，以其与陈朝辉签订了《房屋购买协议》，陈朝辉将从王磊、刘平处购买的位于兴科明珠花园小区P6幢5单元1号房屋出售给他，其已向陈朝辉支付了购房款，陈朝辉应按约定为其办理过户手续为由诉至法院。请求判令陈朝辉继续履行合同，限期配合其办理房屋过户手续，并提交了一份2015年3月5日签订的《房屋购买协议书》复印件及陈朝辉在同日给其出具的一张收条复印件。2015年12月22日，韩柏林申请撤回了该案诉讼。随后，韩柏林又以与本案相同的事实及理由诉至法院，后因安康市房地产业管理局为其颁发了所有权证，遂于2016年4月11日又申请撤回起诉。此后，因安康市房产管理局发文撤销了给其颁发的房屋所有权证，韩柏林又提起本案诉讼。本案在审理中，因韩柏林在2015年11月23日起诉时称的事实及提交的《房屋购买协议书》和收条复印件与其在本案中的陈述及提交的证据不一致，法院分别对韩柏林及陈朝辉进行了询问，其二人均确认韩柏林在上一案中诉称的部分事实为虚假陈述，《房屋购买协议》和收条是在第一次诉讼立案时为了诉讼需要而伪造的。另查明，2015年1月15日，韩柏林与案外人陈小红签订一份《借款合同》，约定韩柏林向陈小红借款1200000元用于购房。2015年1月16日，陈小红给陈朝辉转账970000元。2015年2月13日，陈朝辉分四次在银行提取现金共计2000000元。一审法院认为，王磊、刘平与陈朝辉、徐玲签订《房屋转让协议》，并向兴科公司书面申请将原合同购买人变更为韩柏林，同时将原购房合同及相关购房票据退还给兴科公司，实质是将其与兴科公司原签订的《商品房买卖合同》中的合同权利义务转让给韩柏林，且已取得了合同相对方兴科公司的同意，故该转让行为合法有效。韩柏林继受该合同权利义务后，又与兴科公司重新签订了《商品房买卖合同》予以确认，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，故对韩柏林要求确认该《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，兴科公司负有在房屋交付使用后协助韩柏林办理权属登记备案的合同义务。同时，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，兴科公司作为房地产开发企业亦负有协助韩柏林办理房屋权属登记的法定义务。因王磊、刘平与陈朝辉签订的《房屋转让协议书》中有关于“甲方在收款时应向乙方提供将房屋产权办理到乙方名下的全部手续、收据”的约定，应视为是双方对协助办理房产证的约定，王磊、刘平作为出让方有协助受让方办理房屋所有权证的合同义务。又因陈朝辉系接受韩柏林委托购房，故该房屋的实际受让人应为韩柏林。据此，王磊、刘平负有协助韩柏林办理房产证的合同义务。王磊辩称韩柏林与陈朝辉之间系房屋买卖关系而非委托购房关系，其并不知道陈朝辉是韩柏林的委托人，《房屋转让协议》系其与陈朝辉签订的，其与韩柏林之间没有合同关系，无协助韩柏林办理房产证的合同义务和法定义务，并认为韩柏林不是本案适格原告。因王磊向兴科公司提交的申请中明确载明将合同变更至韩柏林名下，说明其与陈朝辉均自认是韩柏林委托陈朝辉代购涉案房屋，其二人对此也未发生争议，并且即使本案存在王磊、刘平将房屋转让给陈朝辉后，陈朝辉又转让给韩柏林的事实，亦不影响本案《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》的效力，更不会改变韩柏林作为涉案房屋实际购买人的法律事实，故对该项辩解意见不予采纳。王磊还辩称陈朝辉实际未向其支付房屋价款，其依据《合同法》第六十七条规定有权拒绝向其履行房屋变更登记义务，且涉案房屋不动产登记薄上表明的权利人仍是王磊，故房屋的所有权人仍是王磊，陈朝辉将房屋转让给韩柏林系无权处分行为。但王磊对陈朝辉未支付房屋价款的辩解理由，并未提供合法有效的证据证明，而韩柏林及陈朝辉却提供了由王磊出具的收取购房款的收条和同一时期发生的资金往来证据予以佐证。且王磊若在未收到购房款时即给陈朝辉出具收条，并自愿将合同更名到韩柏林名下，还将原购房合同及已交购房款的票据退还给兴科公司，此做法明显不合常理，故对王磊的辩解理由不予采纳。王磊辩称涉案房屋不动产登记薄上表明的权利人仍是王磊，房屋所有权人仍是王磊，陈朝辉无权处分涉案房产的辩解理由与法院查明的事实不符。王磊与兴科公司原签订的《商品房买卖合同》仅在房产管理部门进行了合同备案登记，并未进行不动产登记，亦未取得房屋所有权证，而我国对房屋权属的登记有专门的法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。因此，王磊此项辩解理由缺乏事实和法律依据，且其与陈朝辉签订的《房屋转让协议》中约定“王磊、刘平应于合同生效之日起将房屋交付给陈朝辉，陈朝辉如无任何异议，王磊、王平在完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归陈朝辉行使”，对王磊的该项辩解意见亦不予采纳。对韩柏林要求兴科公司、王磊、刘平、陈朝辉协助办理房屋所有权登记的诉讼请求予以支持。因王磊、刘平在与陈朝辉签订的《房屋转让协议》中约定其保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，保证转让房屋不涉及第三方的权利，但该房屋实际在第三方办理了抵押贷款，且王磊、刘平未积极采取措施解除抵押，其行为已构成违约。韩柏林为实现合同权利，代替王磊、刘平还清贷款，是对其违约行为采取的补救措施，因此遭受的损失，应由王磊、刘平承担，故对韩柏林要求王磊、刘平支付代其偿还的住房贷款209337.15元的诉讼请求予以支持。韩柏林要求王磊、刘平返还其向兴科公司补交的购房款14415元，因双方转让的是现房，且对房屋转让价格约定的是1500000元，韩柏林因测量的建筑面积增加而补交的14415元应从其已支付的1500000元购房款中予以剔除，对韩柏林该项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决：一、确认韩柏林与兴科公司签订的XKMZ-0457号《商品房买卖合同》有效；二、兴科公司、王磊、刘平、陈朝辉于判决生效后十五日内协助韩柏林办理位于安康市汉滨区建明办安康大道明珠花园地上P6幢1-501号（原名址为安康市汉滨区江北办黄沟路兴科明珠P6幢5层01号）房屋的所有权登记手续。逾期不协助办理，韩柏林持该生效判决书自行去房屋管理部门办理房屋所有权登记手续；三、由王磊、刘平返还韩柏林给其垫付的购房款223752.15元，限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费4656元，由兴科公司、王磊、刘平、陈朝辉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：王磊提交了陈朝辉、徐玲于2015年2月17日给王磊、刘平出具的500000元现金借条，拟证明王磊、刘平与陈朝辉、徐玲签订的《房屋转让协议》是将房屋抵押给陈朝辉进行借款。因王磊在一审答辩中已经认可王磊、刘平与陈朝辉、徐玲之间的买卖合同关系，故该借条与本案无关联性，对该证据不予认定。本案经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，韩柏林与兴科公司签订的《商品房买卖合同》已在安康市房管局进行了合同备案登记。本院认为，一审判决认定韩柏林与兴科公司签订的《商品房买卖合同》有效，各方当事人均无异议，本院予以确认。王磊上诉认为，其与陈朝辉之间是抵押借款关系，因陈朝辉未提供借款，《房屋转让协议》实际未履行，陈朝辉并未支付1500000元转让款。王磊在一审答辩状中称，其与陈朝辉、徐玲之间是买卖合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。王磊在一审中已经认可其与陈朝辉、徐玲之间系买卖合同关系，在二审中又称双方是抵押借款关系，王磊二审上诉理由与一审答辩主张不一致，应当以王磊在一审中的答辩主张认定王磊与陈朝辉之间系买卖合同关系。《房屋转让协议》签订后，王磊、刘平给陈朝辉、徐玲出具了1500000元房款的收条。王磊、刘平作为具有完全民事行为能力人，应知道其出具收条的法律后果，并应承担由此产生的法律责任。且对于1500000元的大额交易，王磊在没有收到房款前提下仅凭信任关系给陈朝辉、徐玲出具收条，与常理相悖。故王磊认为其未收到1500000元房款的上诉理由本院不予支持。王磊上诉认为，韩柏林与陈朝辉之间是买卖合同关系，并非委托购房关系，王磊与韩柏林之间没有合同关系。2015年2月1日，韩柏林给陈朝辉、徐玲出具委托书，委托陈朝辉、徐玲购买房屋，并向陈朝辉支付了购房款，陈朝辉出具了收条。2015年2月17日，陈朝辉、徐玲以自己的名义与王磊、刘平签订了《房屋转让协议》。2015年8月19日，王磊、刘平向兴科公司出具书面申请，申请将本案争议房屋的合同变更到韩柏林名下。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，王磊、刘平向兴科公司申请将房屋合同变更到韩柏林名下，实际确认了韩柏林为最终的买卖合同相对人，不存在王磊、刘平如果知道是将房屋出售给韩柏林就不会签订《房屋转让协议》的情形。王磊、刘平仅以变更申请上变更对象“韩柏林”不是其本人书写，从而否定已将合同变更为韩柏林的事实，依据不足。在第三人王磊、刘平的行为致使受托人陈朝辉无法对委托人韩柏林履行义务，委托人韩柏林可以直接行使受托人陈朝辉对王磊、刘平的权利。《房屋转让协议》第三条约定，甲方应提供将办理房屋产权证办理到乙方名下的全部手续、收据，故一审判决王磊协助韩柏林办理房屋所有权登记手续符合合同的约定，并未以司法权代替行政权，本院予以维持。《房屋转让协议》中双方转让的是现房，总价款为1500000元，因房屋的实测面积增加韩柏林向兴科公司补交的购房款14415元应由王磊、刘平返还。《房屋转让协议》第五条约定，甲方保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房屋不涉及第三方的权利。现已查明，争议房屋王磊、刘平已办理了抵押贷款，而王磊、刘平在收到1500000元房款后并未及时偿还贷款，办理房屋解除抵押的手续，已构成违约。韩柏林为了防止损失扩大，代王磊、刘平偿还了抵押贷款，王磊、刘平应当予以返还。韩柏林在另案诉讼中虽提交了其与陈朝辉签订的房屋购买协议复印件及陈朝辉给其出具的收条复印件，但上述证据并未得到法院的确认，韩柏林和陈朝辉也认可上述证据系伪造。王磊据此主张韩柏林与陈朝辉之间系买卖合同关系依据不足。韩柏林与陈朝辉在另案诉讼中是否伪造证据，应否受到处罚，不属于本案审理范围。综上所述，王磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4656元，由上诉人王磊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 王 佳审判员 张 燕二〇一七年六月五日书记员 杨锦龙 来自