（2017）琼9029民初204号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2018-05-07
案件名称
吴彩兰与海南地恒实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
保亭黎族苗族自治县人民法院
所属地区
保亭黎族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴彩兰,海南地恒实业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省保亭黎族苗族自治县人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）琼9029民初204号原告：吴彩兰，女，1956年6月10日出生，满族，黑龙江省哈尔滨市人，住保亭黎族苗族自治县。委托代理人：吴春林（系原告吴彩兰胞弟），男，1959年4月23日出生，满族，黑龙江省哈尔滨市人，黑龙江省建设集团八处退休工人，住哈尔滨市道里区。被告：海南地恒实业投资有限公司。住所地三亚市凤凰镇凤凰机场出口南侧三亚春天酒店*号楼。法定代表人：庄建川，总经理。委托代理人：陈益群，海南琼亚律师事务所律师。原告吴彩兰诉被告海南地恒实业投资有限公司（以下简称：地恒公司）商品房预售合同纠纷一案，原告吴彩兰于2017年4月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈会升适用简易程序于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告吴彩兰的委托代理人吴春林，被告地恒公司的委托代理人陈益群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴彩兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告地恒公司为原告吴彩兰办理房屋产权证；2、判令被告地恒公司支付违约金96299元、利息3851元，损失费16000元；3、本案诉讼费用，由被告承担。事实和理由：2010年12月，原告吴彩兰订购被告地恒公司开发建设位于××县房。原告吴彩兰于2011年3月20日支付全部购房款、装修款及办理房屋产权证税款后，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，2011年5月1日，被告地恒公司向原告吴彩兰出具三份《收据》，其中：购房款为267293元，装修款为17785元、税款为11789元。该合同的第九条约定交房的违约责任，但被告地恒公司于2012年1月19日交房，逾期139天，被告地恒公司，应支付违约金7925.17元。合同的第十五条约定产权登记违约责任，按合同第七条约定的违约责任为日的万分之二，自2013年1月19日起计算至2017年4月19日，共计1550天，应支付违约金为88374.18元。因逾期办理房屋产权证，造成四年无法交易的损失费4000元。原告吴彩兰订购房屋时，被告地恒公司承诺送装修，被告地恒公司称500元/平方米，是为了逃避税款。因装修质量差，所以被告地恒公司应赔偿原告吴彩兰6年的维修费用及精神损失费12000元。为维护原告吴彩兰的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告吴彩兰的诉讼请求。被告地恒公司辩称，1、关于逾期交房违约金。答辩人地恒公司于2012年1月19日向被答辩人吴彩兰办理交房手续。被答辩人吴彩兰从入住至今从未向答辩人地恒公司提到逾期交房违约责任。根据《民法通则》第一百三十五条：”向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2011年8月30日，现已过去五年多时间，被答辩人吴彩兰才向人民法院提起诉讼，已超过诉讼时效，请求人民法院驳回被答辩人吴彩兰的诉讼请求；2、关于逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。据此约定，答辩人地恒公司提供资料报产权登记机关备案的截止时间为2013年1月13日。根据海南省高级人民法院公布《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》第一条第2款：”合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时间自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始算。诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断”。据此规定，被答辩人吴彩兰请求答辩人地恒公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效应自2013年1月14日起计算，距今已四年多，且答辩人地恒公司至今未收到被答辩人吴彩兰任何关于要求报送办证资料的主张。被答辩人吴彩兰的该项请求同样已超过诉讼时效，因此，恳请人民法院驳回被答辩人吴彩兰的该项请求。3、关于房屋的维修费及精神损失。被答辩人吴彩兰对该项请求未提供任何证据证明，答辩人地恒公司对该项请求不予认可。恳请人民法院驳回被答辩人吴彩兰的该项请求。综上所述，答辩人地恒公司认为，被答辩人吴彩兰的诉求缺乏事实根据和法律依据。答辩人地恒公司请求人民法院驳回被答辩人吴彩兰的全部诉讼请求。原告吴彩兰为支持其诉讼主张，向法庭提交的证据材料有：证据1、《商品房买卖合同》一份。证明被告地恒公司未按时办理房屋产权证，房屋的门窗和卫生院间不好使用；证据2、《收据》，证明原告吴彩兰依合同约定交纳了购房款、装修款和办理房屋产权证税款。被告地恒公司对原告吴彩兰提交证据的质证意见：证据1的真实性无异议，但对证明的内容有异议，由于原告吴彩兰个人原因，未及时配合被告地恒公司办理房屋产权证，导致办证逾期；证据2的真实性、合法性无异议，但被告地恒公司已将涉案房屋装修好，并经原告吴彩兰验收满意后交付使用。本院对原告吴彩兰提交的证据1的三性予以确认，可证明被告地恒公司未能按合同约定的时间交房和办理房屋产权证的事实，但无法证明房屋的门窗和卫生间不好使用的事实；对证据2的真实性、关联性、合法性和证明的内容予以确认。被告地恒公司未向法庭提交证据材料。经原、被告陈述、举证、质证及本院的认证，查明本案事实如下：2011年3月20日，原告吴彩兰（买受人）与被告地恒公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、出卖人将开发建设位于××县文明桥头东面七仙河郡商住楼9层911号房出卖给买受人，建筑面积为55.43平方米，套内建筑面积35.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为19.86平方米。价格为7514.57元/平方米，套内面积购房款为267293元；2、付款方式及期限。签订合同时，买受人一次支付购房款267293元。3、买受人逾期付款的违约责任：（1）买受人逾期在30日内付款，自本合同规定应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日的万分之1.5支付违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所交的定金不予返还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并按合同约定给付款限之次日起按日的万分之二计算违约金至实际全额付款之日止；4、房屋交付期限。出卖人应当于2011年8月30日前按国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付购房款日的万分之1.5支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在解除合同通知到达之日起30日内退还购房款，并按累计购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条最后交付期限的次日起至实际交付日止，按日的万分之二向买受人支付违约金；6、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件三的约定标准在收到买受人的书面通知之日起一个月内补做完成（仅限于购房屋内部分）之方式处理；7、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失；8、保修责任。买受人购买的商品房为住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。原、被告在签订《商品房买卖合同》的当天，原告吴彩兰交纳了购房款267293元、装修款17785元及税款11789元。2011年5月1日，被告地恒公司向原告吴彩兰三份《收据》。2012年1月19日，被告地恒公司将装修后的房屋交付原告吴彩兰使用。原告吴彩兰在收房时未对交付的房屋质量提出异议。因被告地恒公司未及时为原告吴彩兰办理房屋产权过户手续，2017年4月10日，原告吴彩兰向本院提起诉讼，请求判令：1、被告地恒公司为原告吴彩兰办理房屋产权证；2、被告地恒公司支付违约金96299元、利息3851元，损失费16000元；3、本案诉讼费用，由被告承担。本院认为，一、关于被告为原告办理房屋产权过户手续问题；二、关于被告支付违约金、利息和赔偿经济损失问题。一、关于被告为原告办理房屋产权过户手续问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。合同的第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告交房时间为2012年1月19日，被告应当在2013年1月14日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关，为原告办理房屋产权过户手续。被告以原告未能及时配合，是造成房屋产权过户未能办理的原因，但被告未能提供证据予以证明，被告的抗辩主张不成立，因此，原告请求被告向房屋产权登记机关报送相关资料，为原告办理房屋产权证过户手续，本院予以支持。二、关于被告支付违约金、利息和赔偿经济损失问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年8月30日前将符合国家和地方人民政府相关规定的房屋交付买受人使用。合同的第九条第（2）项约定：出卖人逾期超过30日后交房，买受人有权解除合同，并按已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款日的万分之二的违约金。合同约定交房时间为2011年8月30日前，实际交房时间为2012年1月19日，逾期交房139天，但原告于2017年4月10日向本院主张其权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。法律另有规定的除外。原告在逾期交房后五年多后向本院提起诉讼，已超出法律规定2年的诉讼时效，因此，被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，其抗辩主张成立，本院予以采纳，原告要求被告支付逾期交房的违约金，本院不予支持。合同的第十五条：出卖人应在商品房交付使用后360天内为买受人办理房屋产权过户手续。房屋交付使用时间为2012年1月19日，被告应在2013年1月14日前向房屋权属登记机关报送备案资料，为原告办理房屋产权过户手续。但被告至今仍未向权属登记机关报送备案资料为原告办理房屋产权过户手续，被告的违约行为仍在持续，被告应按合同的第十五条约定，自2013年1月15日起按中国人民银行存款利率计算向原告支付违约金。而被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，其抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告请求被告按合同的第七条约定计算逾期办理房屋产权过户手续的违约金，不符合合同约定，本院不予采纳。原告请求被告因逾期办理房屋产权过户手续，造成其四年无法交易的经济损失4000元及六年维修费和精神损失费12000元，但原告未能提供相应的证据证明，同时缺乏法律依据，其请求，本院不予支持。综上，被告应按合同约定全面履行其义务，向房屋权属登记机关报送备案资料为原告办理房屋产权过户手续；被告逾期交房，原告在交房的五年多后主张权利，且被告以原告的主张超过诉讼时效抗辩，其抗辩理由成立，本院予以采纳，原告主张逾期交房的违约金，本院不予支持。因被告未能在合同约定的期限为原告办理房屋产权过户手续，且被告的违约行为仍在持续，被告以超过诉讼时效抗辩，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告按合同第七条约定支付违约金，不符合合同约定，本院不予采纳，应按合同的第十五条第2项约定：按中国人银行同期存款利率计算违约金，自2013年1月15日起计算至办理房屋产权过户时止。原告请求被告赔偿逾期按时办理房屋产权过户手续，造成无法交易四年损失及赔偿其六年维修费用和精神损害抚慰金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条第二款之规定，判决如下：一、限被告海南地恒实业投资有限公司于本判决生效后三十日内为原告吴彩兰办理房屋产权过户手续；二、被告海南地恒投资有限公司未按合同约定为原告吴彩兰办理房屋产权过户手续，被告海南地恒投资有限公司应向原告吴彩兰支付违约金，以原告吴彩兰已付购房款267293元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算，自2013年1月15日起计算至办理房屋产权证过户时止；三、驳回原告吴彩兰的其他诉讼请求。案件受理费2654.7元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员陈会升二〇一七年六月五日法官助理杨忠宇书记员王秋轩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十四条第三款房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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