（2017）苏02民终1416号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-07-17
案件名称
蒋进根、高秀英与无锡市安达门业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
无锡市安达门业有限公司,蒋进根,高秀英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1416号上诉人（原审被告）:无锡市安达门业有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖村锡港路36号。法定代表人：陆亚明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：蒋进根，男，1934年11月22日生，，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）:高秀英，女，1944年8月20日生，，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王中人，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王昇，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。上诉人无锡市安达门业有限公司（以下简称安达门业）因与被上诉人蒋进根、高秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安达门业的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、涉案综合办公楼的租金包括附属土地，根据蒋荣标与沈燕筠的离婚协议，综合办公楼的所有权归蒋荣标，但土地使用权归沈燕筠，安达公司与蒋荣江签订协议书时并未知晓该情况，故存在重大误解，该协议书属于可撤销的情形，一审法院未审查协议书的效力，也未审查是否遗漏诉讼主体；2、蒋荣标与沈燕筠在离婚协议之外对涉案租赁合同的租金另有约定，约定由沈燕筠享有并另行与安达门业签订相关租赁协议,其已将租金支付给沈燕筠,无需再向蒋进根、高秀英支付房租。蒋进根、高秀英答辩称：1、安达公司与蒋荣江签订协议书时，安达公司对相关情况都是知晓的，并不存在重大误解；2、其在本案中只要求安达公司支付归蒋荣标所有的综合办公楼的租金，并未要求安达公司支付土地使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒋进根、高秀英向一审法院起诉请求：安达公司立即从承租的综合办公楼迁出和支付租金141185元，并赔偿实际占用综合办公楼期间的租金损失。一审法院认定事实：蒋荣标与安达公司于2011年3月17日签订了由安达公司向蒋荣标承租位于锡山区东港镇××南园里的原升东公司的《房屋、土地租赁合同》一份，约定：租赁期限为五年，自2011年4月16日起至2016年4月15日止，租赁费在每年4月15日前付一半，每年的10月15日前付清余款；安达公司如有意续租，应当在租赁期满三个月前书面通知蒋荣标。合同订立后，蒋荣标即将房屋交付给安达公司使用，蒋荣标因患白血病于2014年10月5日立遗嘱一份，表示去世后属其的所有财产赠与父母蒋进根、高秀英所有。蒋荣标于2015年7月16日病故，蒋进根、高秀英于2015年7月22日口头授权其长子蒋荣江与安达公司法定代表人陆亚明签订协议书一份，协议载明：安达公司于2011年3月17日与蒋荣标签订房屋土地租赁合同一份，租赁期自2011年4月16日起至2016年4月15日止，现蒋荣标因病去世，根据蒋荣标生前遗嘱，该房屋由蒋荣标父母继承，由蒋荣江负责日常管理，现经双方协商，就相关事宜达成如下协议：1、自本协议签订生效之日起，由蒋荣江负责安达公司的现所租赁房屋的一切事宜，安达公司的房租金今后全部交付蒋荣江，涉及租赁房屋上的纠纷均由蒋荣江处理；2、安达公司结欠蒋荣标的房租金未付部分自本协议签订生效之日起全部支付给蒋荣江，安达公司不得因任何原因拒绝将房租金支付给蒋荣江；3、房屋租赁其他事宜按照安达公司与蒋荣标生前签订的合同履行。安达公司因尚结欠2015年4月16日到2016年4月15日房租金141185元未付，其法定代表人陆亚明于2015年12月28日向蒋进根、高秀英、蒋荣江出具承诺书一份，承诺至2015年阴历小年前付40000元，2016年3月付40000元，余款至2016年4月16日前付清。届期，安达公司未向蒋进根、高秀英、蒋荣江付款，无锡市锡山区东湖塘法律服务所接受蒋进根、高秀英的委托于2016年3月15日向安达公司发出告知书，限安达公司于2016年4月15日前付清租金及提前做好归还租赁物的准备。另查明：安达公司向蒋荣标承租的房屋系原升东公司经有关建设主管部门规划许可批准建造的厂房中的综合办公楼，共四层，总面积约2200平方米，约定年租金为164185元，但尚未办理房屋产权证书，实际投资人为股东蒋荣标。升东公司于2007年10月30日申请注销，后该房屋由蒋荣标管理和使用。蒋荣标与沈燕筠于2005年8月26日至有关民政部门办理了离婚手续，协议载明：一、婚生子女沈丽娜、蒋升东全部归沈燕筠抚养；二、位于东湖塘南园村浩田里19号的房子和前洲的一套商品房归沈燕筠、儿子所有，原升东公司的土地使用权及厂房使用权归沈燕筠、儿子所有，原升东公司的办公综合楼归蒋荣标所有，汽车归沈燕筠所有；三、原升东公司综合楼的债权、债务归蒋荣标承担，土地及厂房的债权、债务归沈燕筠承担；四、蒋荣标补贴沈燕筠20万元。又查明：无锡市锡山区东港镇东湖村民委员会（以下简称村委会）因蒋荣标拖欠其土地租赁流转费向一审法院起诉，在审理中，双方当事人请求法院确认其自行达成的协议，确认蒋荣标结欠的土地使用费支付方式和期限，并已发生法律效力。安达公司提出涉案的房屋租金已于2016年1月1日支付给沈燕筠，为此一审法院院找沈燕筠调查，其陈述已收到安达公司支付给其140000元。惠山法院在审理周军诉蒋进根、高秀英、蒋升东装饰装修合同纠纷一案中，依法于2016年4月1日向安达公司发出协助执行通知书，责令安达公司暂停支付房屋租金180000元，现该案已由惠山法院移送一审法院审理，该案目前尚未审结。目前安达公司尚在使用涉案房屋。一审法院认为，蒋荣标与安达公司间签订的房屋租赁合同、蒋荣江与安达公司签订的协议书系当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，依法成立。涉案房屋系原升东公司名义建造，在其注销后，因该公司实际系股东蒋荣标投资，且在蒋荣标与其妻沈燕筠离婚时约定该租赁房屋归蒋荣标所有，在审理中亦得到安达公司的认可。鉴于蒋荣标在病故前已将其名下的财产赠与蒋进根和高秀英，故蒋进根、高秀英对蒋荣标的财产有权行使相应民事权利。本案的争议焦点：一、安达公司将涉案房屋租金支付给沈燕筠是否属于履行了支付涉案租金的义务？二、惠山法院要求协助执行的情况，能否构成安达公司拒付租金的理由？三、蒋进根、高秀英请求安达公司迁让出涉租房屋的请求是否应得到支持？关于争议焦点一，一审法院认为，安达公司向沈燕筠支付租金的行为不属于履行支付涉案租金的行为。主要理由：1、蒋荣标与沈燕筠的离婚协议载明的涉案综合办公楼属蒋荣标所有、相关债权债务归蒋荣标，故蒋荣标享有收益的权利；2、从安达公司与蒋荣江订立的协议书和安达公司法定代表人陆亚明的承诺书分析，安达公司明知涉案房屋租金的收款人，而支付给了第三人，且未得到蒋荣标遗产继承人蒋进根、高秀英的追认，故安达公司付款给沈燕筠的行为不能认定为支付涉案房租金的行为。关于争议焦点二，公民、法人等协助人民法院执行公务是法定义务。但关于案外人诉本案原告案已由惠山法院移送一审法院审理，安达公司应支付的租金应交付一审法院，待另案结案后一并予以处理。关于争议焦点三，蒋进根、高秀英要求安达公司迁让出涉租房屋，应予支持。主要理由：1、根据蒋荣标与安达公司签订的租赁合同约定的租赁期限的截止日为2016年4月15日，同时合同约定如需续租应在期满三个月前通知出租方，而安达公司未有续租赁的意思表示，故蒋进根、蒋秀英要求安达公司迁让出涉租房屋，应予支持；2、安达公司在租赁涉案房屋届满后，蒋进根、高秀英不同意安达公司继续租赁，故应由安达公司归还租赁物。综上，安达公司应按合同约定和承诺向蒋进根、蒋秀英支付涉案房屋租金141185元。安达公司租赁期限已满，故蒋进根、高秀英要求安达公司迁让的诉讼请求，应予支持，同时鉴于安达公司在租赁合同到期后实际租用该房屋，故应给付自2016年4月16日起至实际迁出止比照年租金164185按实际占用天数计算的房屋租金，并于判决生效后三十日内从租赁房屋中迁出。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、确认安达公司结欠蒋进根、高秀英房屋租金141185元，并给付自2016年4月16日起至实际迁出房屋止比照年租金164185按实际占用天数计算的房屋租金，于判决生效后十日内付清；二、安达公司于判决生效后三十日内从位于锡山区东港镇××南园里的涉案综合办公楼中迁出。案件受理费3130元，由安达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审另查明，安达公司法定代表人陆亚明陈述其于2015年7月（蒋荣标去世后）知晓蒋荣标与沈燕筠已离婚。本案二审争议焦点为：安达公司将综合办公楼的租金支付给沈燕筠是否属于履行了支付案涉租金的义务。本院认为，根据蒋荣标与沈燕筠的离婚协议书的约定，涉案综合办公楼归蒋荣标所有，在蒋荣标去世后，蒋荣标的继承人蒋进根、高秀英通知安达公司将涉案综合办公楼的租金支付给蒋进根、高秀英、蒋荣江，安达公司亦已知晓蒋荣标与沈燕筠已离婚，并承诺向蒋进根、高秀英、蒋荣江分期支付结欠租金。在此情况下，安达公司又将涉案租金支付给第三人沈燕筠，而蒋荣标的继承人蒋进根、高秀英对此并不认可，安达公司亦未举证证明沈燕筠是受蒋荣标的委托或受蒋荣标的继承人蒋进根、高秀英的委托收取涉案租金，故安达公司将租金支付给沈燕筠的行为不能认定其已经履行了支付涉案租金的义务。蒋进根、高秀英有权要求安达公司支付综合办公楼的租金。综上，上诉人安达公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由安达公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 华敏洁审判员 龚 甜二〇一七年六月五日书记员 吴 赟 关注公众号“”