（2017）川0502民初2170号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-12-06
案件名称
黄传辉、马祖芳与泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄传辉,马祖方,泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0502民初2170号原告：黄传辉，男，1972年3月2日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：李万林，四川恒智达律师事务所律师。原告：马祖方，女，1966年9月23日出生，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：李万林，四川恒智达律师事务所律师。被告：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼。法定代表人：俞斌,董事长。委托诉讼代理人：王华，四川秉和律师事务所律师。原告黄传辉、马祖方与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄传辉、马祖方及二原告的委托诉讼代理人李万林，被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼，现已审理终结。原告黄传辉、马祖方向本院提出诉讼请求：1.请求判决依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.返还原告购房款及契税等共计562894元；3.请求依法判决被告支付原告违约金16886.82元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月8日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：CH-01-0605），约定被告将位于泸州市江阳区红岩路***号房屋出售给原告，房屋总价款为540074元，合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款及22820元契税等相关费用。按照《商品房买卖合同》第十一条、十三条（2）的约定，被告应于2016年4月30日前向原告交付房屋，否则在逾期超过60天后，原告有权退房，由被告返还原告全部已付款项，并支付原告全部已付款项的3%违约金。时至今日，被告亦未能按照合同约定向原告履行交付房屋的义务。因此，原告遂诉至本院请求判如所请。被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司辩称：讼争房屋已完工处于可交付状态，并非不能交付；原告提出的违约金过高，请求人民法院依法予以调整；根据双方签订的补充协议的约定，原告应当支付被告3%的退房违约金，且被告还应承担转卖该房的损失。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.原被告身份信息，用以证明原被告主体身份适格；2.商品房买卖合同、购房款收据2张、代缴契税及维修基金收据1张，证明原被告签订了商品房买卖合同且原告按照合同约定向被告支付了全部购房款及契税等，但是被告未按照合同约定交付房屋。被告对上述证据的质证意见为：对第一组证据无异议，对第二组证据中的收据3张无异议，对其中商品房买卖合同作为证据的三性无异议，但是对其证明目的不认可，双方签订的补充协议明确了原告退房应向被告支付违约金。被告未向本院提交证据。经审理查明：2014年11月8日，原告黄传辉、马祖方（买受人）与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：一、出卖方以出让方式取得位于泸州市江阳区红岩路1号，国有土地使用证号为国用（2011）第015号，净用地面积13858.99平方米，土地使用年限70年，出卖人经批准在上述土地上建设住宅，建设工程规划证号为泸住建规建【2014】-84号，建筑工程施工许可证号为510502201408220101号，建设工程的开工时间为2014年8月1日，建设施工合同约定的竣工时间为2015年8月30日。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市住房和城乡规划局，商品房预售证号为【2014】房预售证第379号。买受人所购商品房为上述项目中的****号，面积98.41平方米，其中套内面积83.23平方米，共用及分摊面积为15.18平方米。该商品房总价款为540074元，买受人采取分期付款方式付款。出卖人应当于2016年4月30日前向买受人交付房屋。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交付该商品房，按照逾期时间分别处理，逾期在60天以内的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。争议的解决方式，首先应通过协商解决，协商不成，依法向江阳区人民法院起诉。原被告分别在合同中签名捺印。同日，原被告签订《融豪.翡翠城（五号地块）补充协议》，约定，买受人须在签订合同当日付款270074元，在2014年11月13日前支付房款270000元。同时约定，签订本合同后，出卖人对房价的涨跌不承担任何责任。买受人不论什么原因退房的，买受人向出卖人支付本合同标的房屋总价款的3%的退房违约金；该违约金买受人应在书面申请退房时向出卖人支付，除承担本合同约定的责任以外，还需承担转卖该房屋的一切费用及损失。原告于2014年9月13日向被告支付房款270074元，同时向被告支付契税及维修基金等相关费用22820元，于2014年11月8日向被告支付房款270000元，合计向被告支付款项562894元。原告向被告支付全部价款后，因该讼争房屋所在工程未能如期完工，被告至今未向原告交付房屋。原告遂诉至本院请求判如所请。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据双方签订的合同约定，被告应在2015年4月30日前向原告交付讼争房屋，如被告逾期交付房屋超过60日，则原告有权退房，被告应当退还全部已付款，并按照已付款的3%支付违约金。现被告至今未交付讼争商品房，其逾期交付行为超过了60日，被告的违约行为符合双方约定的解除合同条件，故原告要求解除合同，被告退还已付款并支付违约金的诉请符合合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。庭审中，被告提出根据双方签订的补充协议，解除合同时，原告应向被告支付违约金及转卖费用、损失等。本院认为，该补充协议中任何原因下原告退房均应向被告支付违约金等费用的约定加重了原告方的责任，免除了被告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，该约定属无效条款，故本院对于被告提出解除合同时原告应向被告支付违约金等费用的陈述不予采信。庭审中，被告提出原告诉请的违约金过高，请求本院依法予以调整，本院认为，原告于2014年11月即已付清全部房款及契税等费用共计562894元，至原告起诉时被告已占有该资金达30个月，原被告对违约金的约定系双方真实意思表示，原告请求被告支付已付款562894元的3%即16886.82元违约金的诉请符合合同的约定且未超过必要限度，故本院对于被告提出违约金过高的陈述依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄传辉、马祖方与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于2014年11月8日签订的编号为CH-01-0605的《商品房买卖合同》；二、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄传辉、马祖方退还已付款562894元；三、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄传辉、马祖方支付违约金16886.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，由被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司承担（此款原告在起诉时已预交，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 王 兰二〇一七年六月五日书记员 刘俊麟 更多数据：