（2017）沪01民终3649号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-09-06
案件名称
仇宝华诉仇宝平房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仇宝华,仇宝平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3649号上诉人（原审被告）：仇宝华，男，1961年5月17日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：仇宝平，男，1964年9月25日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。上诉人仇宝华与被上诉人仇宝平因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初88525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仇宝华上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判按每月人民币1,500元（以下币种均为人民币）的标准计付房屋使用费。事实和理由：被上诉人将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）交给上诉人时，该房屋是毛坯房，后来上诉人自己出资进行了装修，故相应的租金增值部分不应由被上诉人享受，上诉人只同意按同地段同房型毛坯房的租金标准即每月1,500元支付使用费，一审按房屋现状的租金标准计算使用费，对上诉人不公平；上诉人的装修是在2010年11月开始，2011年春节前完工；讼争双方当初在交割房屋时没有书面的移交清单或手续。被上诉人仇宝平辩称，其将系争房屋交付给上诉人时，屋内有成套的家具和电器，装修不算高级，但绝非毛坯房，而且2003年时被上诉人自己也是在系争房屋内结婚的，由此亦可断定交房给上诉人时不是毛坯房；被上诉人不清楚上诉人装修的具体时间；双方在交房时确无书面手续；综上，一审判决结果正确，二审应予维持。仇宝平诉至一审法院，请求判令：1、仇宝华立即搬离系争房屋；2、仇宝华应支付自2016年11月1日通知搬离日起至最终搬离日止的租金（2017年2月28日前按每月4,200元计算，2017年3月1日后搬离按照每月5,000元计算）；3、仇宝华应支付自2016年1月1日起至最终搬离日止的水、电、煤气费用，具体金额以搬离日当天结算为准（仇宝华在2009年7月至2016年10月租赁期间的水、电、煤气费用都先从仇宝平开设在中国工商银行的账号中直接扣除，然后仇宝华在次年的年初，以一年一结算的方式转账给仇宝平，有银行对账单为佐证，暂记2,500元）；4、仇宝华应支付仇宝平追诉时效内的自2015年11月至2016年10月期间租金45,600元（按每月3,800元计）。一审法院认定事实：案外人仇某与许某系夫妻关系，系仇宝华、仇宝平的父母。2004年3月18日，仇某、许某、仇宝华、仇宝平等人共同签署《职工家庭购买公有住房协议书》一份，载明：系争房屋的承租人或受配人许某，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋；上述所购房屋确定为仇宝平个人所有；约定的所有权人承诺，保证老年人许某的居住权利。承租人或受配人仇某、许某，同住成年人仇宝华、仇宝平、黄某在《职工家庭购买公有住房协议书》中签字。2004年4月14日，仇宝平作为权利人，取得系争房屋的《上海市房地产权证》。经双方协商，2009年至2010年间，仇宝华对系争房屋进行装修，后搬入居住至今。2016年8月28日，仇宝平通过电话通知仇宝华搬离。2016年10月30日，仇宝平发送手机短信通知仇宝华搬离，内容为：“你今天必须搬出去！不然从明天起到你被强制执行，每个月按4,200的市场价支付房租。”仇宝华在居住期间，按年支付系争房屋的水、电、煤气费用至2015年底。因仇宝华至今未搬离系争房屋，故仇宝平于2016年12月诉至一审法院，请求判如所请。一审中，仇宝平认为系争房屋目前市场租金价格在4,000元-4,200元，仇宝华认为是3,500元。双方一致确认2016年的水、电、煤气费用暂计2,500元，仇宝华表示可支付仇宝平2,500元。一审法院认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方口头协商，仇宝华居住使用系争房屋，双方之间没有约定租赁期限，故属不定期租赁关系。2016年8月，仇宝平已口头通知仇宝华搬离，已给仇宝华合理时间。2016年10月30日，仇宝平明确要求仇宝华搬离系争房屋，双方之间的租赁关系予以解除，因仇宝平已给予合理期限通知仇宝华搬离，故仇宝平要求仇宝华搬离系争房屋的诉讼请求，法院予以支持。仇宝华理应及时返还系争房屋。仇宝华居住期间，基于双方系同胞兄弟关系和仇宝平取得系争房屋的特殊性，双方未约定租金标准和支付方式，亦属可能，故仇宝平要求追溯仇宝华2016年10月30日之前租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。但在2016年10月30日仇宝平已明确要求仇宝华搬离并要求仇宝华按照市场价格支付占用费时，仇宝华仍占用系争房屋，故理应支付仇宝平自该日起至实际搬离之日止的房屋使用费，使用费标准由法院按照同类型房屋的市场价格进行酌定。仇宝华使用系争房屋期间的水、电、煤气费用也应自行承担，审理中，双方一致确认2016年度费用计2,500元，法院予以照准。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十二条的规定，于二○一七年一月十二日作出判决，判决如下：一、仇宝华应于判决生效之日起十日内迁出系争房屋，并将上述房屋移交给仇宝平；二、仇宝华应支付仇宝平自2016年11月1日起至仇宝华履行判决第一项内容之日止的房屋使用费（按每月3,800元的标准计算）；三、仇宝华应于判决生效之日起十日内支付仇宝平2016年度水、电、煤气费用共计2,500元；四、驳回仇宝平的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,002元，减半收取计501元，由仇宝平负担100元，由仇宝华负担401元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的本案基本事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋占有使用费是占有人对其获取的占有利益向房屋权利人进行折价补偿的主要方式之一。被上诉人仇宝平系标的房屋所有人，上诉人仇宝华经前者认可长期居住使用房屋，但其后被上诉人不同意上诉人继续使用，后者已失去居住使用房屋的合法依据。本案中，上诉人拒绝在被上诉人给定的合理期限内（2016年11月1日前）搬离，且继续占用系争房屋至今，应该认为，至少自2016年11月1日起，上诉人无据占用系争房屋，其所获得的占有利益，相当于其从市场上租用同地段、同类型、同品质房屋所需支付的对价。原审据此酌定本案中的房屋使用费按每月3,800元的标准计付，在现有证据条件下，具有相对合理性，本院予以认同。至于涉及装修的相关事宜，双方当事人可另循合法途径予以解决。综上所述，上诉人仇宝华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币202.50元，由上诉人仇宝华负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年六月五日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”