（2017）云04民终258号

裁判日期: 2017-06-05

公开日期: 2017-10-30

案件名称

孙亮、刘冬梅商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙亮,刘冬梅,易门永德房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省玉溪市中级人民法院民事判决书（2017）云04民终258号上诉人(原审原告)：孙亮，男，1967年2月12日生，汉族，居民，住易门县。上诉人(原审原告)：刘冬梅，女，1967年7月18日生，汉族，居民，住易门县。委托诉讼代理人：张建昌，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：易门永德房地产开发有限公司。住所地：易门县龙泉街道办事处龙泉山庄。法定代表人：李发俊，经理。委托诉讼代理人：刘德荣，易门县龙泉街道办事处法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人孙亮、刘冬梅因与被上诉人易门永德房地产开发有限公司（以下简称易门永德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2016）云0425民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙亮、刘冬梅上诉请求：1、依法撤销原判，支持其二人一审提出的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由易门永德公司承担。事实和理由:一、原审法院认定事实与客观事实不符。1、本案双方签订的《商品房购销合同》虽约定按套内建筑面积计价，但实际是按建筑面积计价收取房款。合同第五条中约定的套内建筑面积实质是建筑面积，若认为合同约定的套内建筑面积就是套内建筑面积，则理解太过机械，丧失了合同上下条款的承接性和关联性。根据合同法的规定，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由于《商品房购销合同》是易门永德公司提供的格式合同，因此应按其二人的理解对第五条作出解释。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，本案商铺建筑面积误差已达14.09%，其二人有权要求解除双方签订的《商品房购销合同》。3、从其二人申请调取的“文华时代商业中心”总平面布置图及“文华时代商业中心”坚向设计图来看，现“文华时代商业中心”2幢北端多出一幢建筑面积100多平方米的两层建筑；南端多出一间20平方米的商铺，临街铺面从原计划的11间变为现在的13间；且临街道路宽度也比图纸上少2米。易门永德公司擅自加盖建筑，对其二人购买的商铺价值造成严重影响，损害了其合法权益。根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，其享有合同解除权，易门永德公司应承担相应责任。二、一审法院认定事实错误，对双方签订的《商品房购销合同》条款理解有失偏颇，导致法律适用错误。易门永德公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。孙亮、刘冬梅向一审法院起诉请求：1、判决自2016年10月27日解除双方于2014年2月15日签订的《商品房购销合同》，“文华时代商业中心”2幢2-17号商铺返还易门永德公司；2、判决易门永德公司向孙亮、刘冬梅返还购房款本金824760元，赔偿资金占用费146169元（暂计算至2016年10月30日，以后利息首付款按年利率6%计、贷款部分按贷款年利率7.5325%计，逾期利息均计算至清偿之日），合计970929元，于判决生效之日付清；3、判决“文华时代商业中心”2幢2-17号商铺的初始登记费、契税等产生的相关费用由易门永德公司自行承担。4、诉讼费由易门永德公司承担。一审法院确认的事实：孙亮、刘冬梅系夫妻关系。2014年初，孙亮、刘冬梅向易门永德公司购买商铺一间，于2014年1月18日向易门永德公司交付定金50000元，1月23日又给付商铺购房款364760元。2014年2月15日，作为乙方的孙亮、刘冬梅与作为甲方的易门永德公司签订合同编号为文华时代2014001-2014066号《商品房购销合同》（格式合同，由云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局监制）及《商品房购销合同》补充协议，约定：一、甲方向乙方预售位于易门县龙泉镇××下段（龙泉小学原址）“文华时代商业中心”第2幢第2层2-17号房。二、按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为21.78平方米，单价为人民币每平方米31324.01元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额人民币捌拾贰万肆千柒佰陆拾壹元整。三、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第1.2.3种方式处理：1、乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将已付款退还给乙方，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。3、备注：本套（商铺）建筑面积约为26.33平方米，其中套内面积约21.78平方米，公摊面积约为4.55平方米。产权登记面积以最终实际测绘面积为准，双方实行多退少补。四、乙方采取以银行按揭贷款方式付款时，须于签署本合同之日内，向甲方支付总房款50%的首付款414761元，剩余房款410000元由乙方向银行办理按揭后，银行直接向甲方支付。《商品房购销合同》及补充协议还对其他内容进行了约定。合同签订后，2014年4月30日，孙亮、刘冬梅向农行易门县支行贷款付所购商铺尾款410000元，至此，孙亮、刘冬梅已付清了2幢2-17号商铺全部购房款824760元。2015年11月16日，孙亮、刘冬梅所购商铺已通过相关部门验收。2015年11月18日，易门永德公司通知孙亮、刘冬梅接房。2016年9月7日，易门永德公司向孙亮、刘冬梅支付延期交房违约金32990元。一审法院在审理中，依孙亮、刘冬梅的申请，向易门县房地产交易中心出具书面调查函，调查案涉商铺的面积测算及“文华时代商业中心”房地产项目的设计规划图。2016年11月22日，易门县房地产交易中心出具情况说明一份，内容为：“兹有易门县文华时代商业中心217号商铺，经我单位实测，房屋建筑面积为22.62平方米，套内面积为21.78平方米，分摊面积为0.84平方米。”经质证，孙亮、刘冬梅及易门永德公司对该情况说明均无异议。孙亮、刘冬梅认为“文华时代商业中心”房地产项目的设计规划图中易门永德公司多加盖了一幢商铺，已经改变设计规划；易门永德公司则提出其已严格按设计规划施工，不存在改变设计规划的意见。一审院认为，孙亮、刘冬梅与易门永德公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，当合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，孙亮、刘冬梅有权提出退房，易门永德公司须在孙亮、刘冬梅提出退房要求之日起30天内将已付款退还给孙亮、刘冬梅。本案孙亮、刘冬梅购买的2幢217号商铺套内建筑面积，经实测为21.78平方米，与合同约定的套内建筑面积完全相符，因此，孙亮、刘冬梅要求退还购买的2幢217号商铺并解除合同的诉请不能成立，不予支持。对孙亮、刘冬梅提出其商铺端头多出一间商铺，与原规划设计明显不符的主张，因相关的证据不足，对其主张，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：“驳回原告孙亮、刘冬梅的诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。为进一步查清案件事实，本院向易门县住房和城乡建设局调取了规划设计图纸、建设项目规划验收申请表、现场勘验照片、建设工程项目规划验收合格证各一份，并交由双方当事人质证。孙亮、刘冬梅对上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为：调取的规划设计图纸与一审法院调取的规划设计图不相符，一审调取的图纸上并没有该图纸上商铺两端新增的两幢建筑物，新增的这两幢建筑物设计变更虽然已经获得主管部门的批准，但与之前其二人看到的模型图不相符，且易门永德公司也没有履行设计变更的通知义务并获得其二人的认可，故其二人依法享有解除合同的权利；现场勘验照片反映的建筑物与现状相符，但与之前的模型图不相符，也与其二人在一审申请调取的图纸上的内容不相符；建设项目规划验收申请表及规划验收合格证，虽然验收合格的日期是2015年11月16日，虽然规划设计变更获得主管部门批准，但不能证明时间点是在双方签订合同之前,上述证据充分说明规划设计是作过变更的。易门永德公司对上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为建筑规划设计图纸与公司当时申报预售许可证的图纸是相符的，且该图是2013年11月份出具的，与预售许可的图纸相符，不存在擅自更改图纸的情况；另外，双方签订的《商品房购销合同补充协议》第七条已载明公司宣传的景观效果或建筑物外立面材质有差别或局部调整的，以实际为准；沙盘、模型等宣传资料上的内容与销售人员口头承诺不作为双方的约定和验收房屋的依据，如有变化，公司不另行通知；关于建设项目规划验收申请表和验收合格证，均可以证明公司是按照住建主管部门的要求进行的申请，不存在变更或更改，如果更改过住建部门就不会发验收合格证，而应该让公司按照原来的设计图纸进行变更或整改。现场勘验照片反映的是项目工程现状，证明二层的商铺是按照原来的设计图纸施工建成的。经审查，上述证据系本院依职权从相关行政管理部门调取，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。二审经审理，双方当事人对原判认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，孙亮、刘冬梅与易门永德公司签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。该合同约定，孙亮、刘冬梅所购商铺建筑面积约为26.33平方米，其中套内面积约为21.78平方米，公摊面积约为4.55平方米；并明确了合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，孙亮、刘冬梅有权提出退房，易门永德公司须在孙亮、刘冬梅提出退房要求之日起30天内将已付款退还给在孙亮、刘冬梅。经审查，孙亮、刘冬梅所购商铺实测后套内建筑面积为21.78平方米，与《商品房购销合同》中约定的套内建筑面积相一致，故不存在套内建筑面积与产权登记面积中套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的情形，孙亮、刘冬梅要求退房的条件并不成就。孙亮、刘冬梅主张实测面积22.62平方米，与约定面积26.33平方米少3.71平方米，误差比绝对值已超出3%，因其该计算方式系对约定建筑面积误差比的计算，不属合同约定的套内建筑面积的计算，故其该主张不能成立，本院不予采信。关于孙亮、刘冬梅认为易门永德公司擅自变更规划设计，加盖建筑，根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定其也有权解除合同的主张，经审查，《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，孙亮、刘冬梅未提供证据证实易门永德公司存在擅自变更规划、设计的情形，也不能证实变更导致所购房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化或出现合同双方约定的其他影响房屋质量或使用功能的情形，其应当承担举证不能的法律后果，故对其该项主张，本院也不予采信。综上所述，孙亮、刘冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由上诉人孙亮、刘冬梅负担。本判决为终审判决。审判长　荆　燕审判员　吴析咛审判员　龚　辉二〇一七年六月五日书记员　陈柯吉更多数据：搜索“”来源：