（2017）陕01民终1459号
裁判日期: 2017-06-05
公开日期: 2017-11-13
案件名称
陕西苏宁云商销售有限公司与西安明城置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西苏宁云商销售有限公司,西安明城置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1459号上诉人（原审原告）：陕西苏宁云商销售有限公司，住所地西安市经开区凤城九路海荣名城二期A5商业裙房4层5-10401单元。法定代表人：孙为民，该公司总经理。委托诉讼代理人：史龙青，陕西伯尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安明城置业有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路687号枣园街办302室。法定代表人：何平安，该公司总经理。上诉人陕西苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人西安明城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏宁公司委托诉讼代理人史龙青到庭参加诉讼；明城置业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由明城置业公司负担。事实和理由：其与明城置业公司签订的《苏宁商业房屋租赁合同》（简称《租赁合同》）实际为预租赁合同，成立并已生效。一审认为合同成立未生效，无事实与法律依据，系适用法律错误。因并非正式的租赁合同，根据相关法律规定，预租赁合同不存在合同无效情形。且合同签订后，其已支付100万元定金，合同已实际履行。根据合同约定，其向明城置业公司支付100万元应属于担保性质的定金。现明城置业公司未交付房屋，应当按照定金罚则双倍返还定金200万元。明城置业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。苏宁向一审法院起诉请求：1、解除其与明城置业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判令明城置业公司向苏宁公司双倍返还定金200万元；3、本案的诉讼费由明城置业公司负担。一审法院认定事实：2012年7月13日，明城置业公司（出租方甲方）与陕西苏宁电器有限责任公司（承租方乙方）签订《租赁合同》，约定，由承租方租赁位于西安市××北路××（××家围墙村城中村改造项目）3号地块的地上房屋及其配套附属设施，产权人为明城置业公司；建筑面积约为12501平方米；甲方应于2015年7月1日前将租赁物交付给乙方，具体以双方签字盖章的《租赁物交付确认书》为准；租期为15年，自2015年7月1日到2030年6月30日，最终按实际交付日期计算起租时间；乙方在双方签订租赁合同后10个工作日内向甲方支付定金100万元，同时甲方应向乙方开具等额收据，前述定金自乙方开业后自动转作首期保底租赁费用；甲方收取乙方租赁费用和其他所有费用的银行开户名：西安明城置业有限公司，账号：61×××61；本合同的修改和补充均需以书面形式签署并加盖双方公章，如甲方以在建工程与乙方签订预租合同，在甲方的房屋符合交付条件时，本合同转为正式租赁合同，双方不另签租赁合同，除非本合同另有约定，所有条款均具法律约束力。《租赁合同》第四条关于延迟交房约定，甲方须按照本合同规定的交付时间交付租赁物，迟于本合同规定交付日期的，如延迟交房六个月内，则交房日期顺延；如延迟交房超过六个月，甲方需承担违约责任。《租赁合同》第六条关于违约赔偿约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同有约定的除外。2012年7月31日，明城置业公司（出租方甲方）与陕西苏宁电器有限责任公司签订《补充协议》，对转租进行了新的约定。《租赁合同》、《补充协议》签订后，2012年8月20日，陕西苏宁电器有限责任公司依据合同约定向明城置业公司电子转账100万元。2013年4月12日，陕西苏宁电器有限责任公司经工商变更为陕西苏宁云商销售有限公司。因租赁物未能于约定时间交付承租方，苏宁公司于2016年1月19日通过传真向明城置业公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，称明城置业公司迟迟未能交付租赁房屋的行为已构成严重违约，苏宁公司决定依据合同约定解除合同，请明城置业公司向苏宁公司双倍返还定金200万元。另查明，涉案租赁标的物于庭审结束前尚未建造，也未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，明城置业公司与陕西苏宁电器有限责任公司签订了《租赁合同》和《补充协议》，后陕西苏宁电器有限责任公司经工商变更为陕西苏宁云商销售有限公司，因此，苏宁公司有权作为《租赁合同》和《补充协议》的当事人对明城置业公司依据涉案合同主张相应权利。本案的争议焦点为：一、苏宁公司与明城置业公司之间的《租赁合同》的效力；二、苏宁公司预付给明城置业公司的100万元的性质，是否适用定金罚则的规则。关于争议焦点一，双方合同约定，“如甲方以在建工程与乙方签订预租合同，在甲方的房屋符合交付条件时，本合同转为正式租赁合同，双方不另签租赁合同，除非本合同另有约定，所有条款均具法律约束力。”根据该合同条款可知，该合同的所有条款在涉案租赁标的物符合交付条件时，转为正式租赁合同，因此该合同实际为附生效条件的正式租赁合同。该合同所涉条款与正式租赁合同是一致的，合同自双方当事人签字确认时已经依法成立。附生效条件的合同，自条件成就时生效。现明城置业公司称涉案建设项目目前尚未建造，也没有建设用地规划许可证，实际不具有租赁的基础，故该合同自订立时至庭审结束前均未生效。因此，苏宁公司起诉要求解除双方的《租赁合同》、《补充协议》依法予以支持。关于争议焦点二，苏宁公司预付给明城置业公司的100万元的性质，是否适用定金罚则的规则。根据该合同约定，“乙方在双方签订租赁合同后10个工作日内向甲方支付定金100万元，同时甲方应向乙方开具等额收据，前述定金自乙方开业后自动转作首期保底租赁费用”。根据该合同条款可知，苏宁公司应在签订合同后10个工作日交付明城置业公司定金100万元，但苏宁公司实际未在约定的10个工作日内交付定金，且该款项合同约定自开业后自动转作首期保底租赁费用，应视为预付租金的定金，而非具有担保性质的定金。合同已解除，因该合同取得的财产应当予以返还。故明城置业公司应当将已收取的100万元返还苏宁公司，但苏宁公司主张适用定金罚则规定于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、解除原告陕西苏宁云商销售有限公司与被告西安明城置业有限公司之间的《苏宁商业房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告西安明城置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告陕西苏宁云商销售有限公司100万元；三、驳回原告陕西苏宁云商销售有限公司其余诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由苏宁公司负担11400元，明城置业公司负担11400元（苏宁公司已预交，由明城置业公司执行本判决时直接予以给付）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，因陕西苏宁电器有限责任公司经工商变更为陕西苏宁云商销售有限公司，故苏宁公司有权作为《租赁合同》和《补充协议》的当事人对明城置业公司依据涉案合同主张相应权利。双方合同约定，“如甲方以在建工程与乙方签订预租合同，在甲方的房屋符合交付条件时，本合同转为正式租赁合同，双方不另签租赁合同，除非本合同另有约定，所有条款均具法律约束力。”一审根据该约定认定涉案租赁合同实际为附生效条件的正式租赁合同，与法不悖，本院予以确认。附生效条件的合同，自条件成就时生效。因明城置业公司称涉案建设项目目前尚未建造，实际不具备租赁基础等，故一审认定该合同自订立时至庭审结束前未生效，对苏宁公司据此起诉要求解除双方的《租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求予以支持，并无不妥。苏宁公司已支付的100万元，明城置业公司应当予以返还。苏宁公司主张明城置业公司双倍返还定金200万元，即100万元定金、100万元赔偿。双倍返还定金的目的旨在对违约行为予以制裁，本案中，明城置业公司虽未按照约定履行自己的义务，但苏宁公司亦未按照约在规定时间内支付明城置业公司定金100万元，且因双方约定该款项系自开业后自动转作首期保底租赁费用，故该款非具有担保性质的定金，苏宁公司主张双倍返还定金，于法无据。明城置业公司的行为应对苏宁公司造成一定的损失，根据本案的实际情况等，明城置业公司应对苏宁公司作出相应的赔偿，本院酌定以100万元为基数，按照月利率1%计算，由明城置业公司支付苏宁公司自2012年8月20日起至2017年6月2日止的利息损失为宜。综上所述，苏宁公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4378号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4378号民事判决第三项；三、本判决生效之日起十日内，西安明城置业有限公司以100万元基数，按照月利率1%计算支付陕西苏宁云商销售有限公司自2012年8月20日起至2017年6月2日止的利息损失；四、驳回陕西苏宁云商销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，由陕西苏宁云商销售有限公司与西安明城置业有限公司各半负担。二审案件受理费13800元，由陕西苏宁云商销售有限公司与西安明城置业有限公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君代理审判员 赵羽嘉代理审判员 林 瀚二〇一七年六月五日书 记 员 张小赛 搜索“”